הסכם תמ"א 38 בוטל לאחר 7 שנים, כי היזם התעכב

בית המשפט המחוזי הורה לבטל הסכם לביצוע עבודות בנייה וחיזוק במסגרת תמ"א 38, אשר נחתם בין בעלי בניין משותף בתל אביב לחברה יזמית בשנת 2009, מאחר שהחברה לא עמדה בתנאים ולא קידמה את הפרויקט עד היום

בניין בראשון לציון – בו נהרג השבוע פועל בניין (ניב אהרונסון)
(צילום ארכיון: ניב אהרונסון)

במטרה לקדם מימוש תוכניות תמ"א 38 בארץ, שבמסגרתן בניינים ישנים עוברים תהליך של חיזוק מפני רעידות אדמה עתידיות, המדינה מעניקה לבעלי הדירות היתר לבנייה נוספת בבית המשותף. כך יכולים הדיירים להעביר את זכויות הבנייה הנוספות לקבלן או יזם, אשר בתמורה יבצע את עבודות הבנייה הנדרשות, מבלי שיצטרכו לשאת בהוצאות הרבות אשר כרוכות בחיזוק הבניין.

על כן, במסגרת הסכם תמ"א 38 אשר חותמים בעלי הדירות עם החברה היזמית או הקבלנית, חשוב להסדיר את מלוא הנושאים אשר רלוונטיים לפרויקט הבנייה. ההסכם צריך להיות מפורט ככל שניתן, במטרה למנוע מחלוקות עתידיות בין הצדדים לעסקה.

בין היתר ההסכם צריך לכלול את המפרט הטכני וההנדסי של התוכנית, את התמורות שיינתנו לדיירים עבור זכויות הבנייה הנוספות, כגון גינה ולובי, הגדלת שטח דירתם ועוד. חשוב מאוד להסדיר בחוזה תמ"א 38 את לוח הזמנים עבור כל שלב ושלב, החל משכנוע דיירים סרבנים וכלה במועד סיום עבודות הבנייה, וזאת כדי שהפרויקט לא יתארך מעבר למצופה. עבור כל הפרה של לוח הזמנים, כדאי לקבוע סעדים ופיצויים מתאימים, אשר יוכלו בבוא העת לזרז את החברה היזמית לפעול לצורך שמירה על המועדים שנקבעו.

מהו תוקפו של הסכם תמ"א 38 אשר נחתם לפני יותר משבע שנים, מבלי שפרויקט הבנייה התקדם?

לאחרונה התקבלה בבית המשפט המחוזי בתל אביב בקשתם של בעלי דירות בבניין משותף ברחוב בזל, לביטול הסכם לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38, אשר נחתם עם חברה יזמית בשנת 2009. זאת בטענה שהחברה הפרה את ההסכם באופן יסודי ועיכבה את פרויקט הבנייה במשך כשבע וחצי שנים.

לאיתור עורך דין בתחום מקרקעין ותמ"א 38 לחץ/י כאן

השופטת השתכנעה כי החברה לא עמדה בהתחייבויותיה במשך זמן רב וביטלה את ההסכם. כמו כן הורתה השופטת על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת החברה לפי החוזה, וחייבה אותה בהוצאות המשפט ובשכר טרחה בסכום של 30 אלף שקלים.

רחוב בזל בתל אביב בגוגל מפות (צילום מסך)
רחוב בזל בתל אביב (גוגל מפות)

בית המשפט: הגיע הזמן לשחרר את הצדדים מהחוזה עקב אי עמידתה של החברה בהתחייבויותיה

במקרה המדובר, אחד התנאים שהוזכרו בהסכם היה כי על החברה היזמית להשיג את אישורם של מספר דיירים סרבנים, אשר לא הסכימו לביצוע תמ"א 38 בבניין, או לחלופין את אישורו של המפקח על המקרקעין. החברה הייתה צריכה לדאוג לכך בתוך 12 חודשים ממועד החתימה על החוזה. כמו כן נקבע בהסכם כי החברה תדאג לקבל היתר בנייה בתוך מסגרת זמן של 12 חודשים נוספים ממועד קבלת האישור מהמפקח או הדיירים הסרבנים.

חרף קיומם של התנאים הללו בחוזה, טענו הדיירים כי החברה לא עמדה בהתחייבויותיה והפרויקט כולו לא התקדם. לטענתם, בשנת 2012 נקבעו לוחות זמנים חדשים בהתאם להבטחות נציגי החברה, אולם גם אז לא חלה התקדמות בפרויקט.

כאשר ביקשו לבטל את החוזה, החברה לא הסכימה לבטלו. שנתיים חלפו והדיירים שלחו הודעת ביטול נוספת בשל הפרה מתמשכת של החוזה מצדה של החברה. להודעה זו לא נשלחה תגובה כלל. על כן פנו הדיירים לבית המשפט בבקשה כי ייקבע שההסכם מבוטל.

מנגד טענה החברה כי דווקא עמדה בחובותיה ופעלה לקידום הפרויקט, לרבות ביצוע בדיקות הנדסיות, מדידות במבנה המשותף, קבלת תיקים מהעירייה ועוד. לטעמה של החברה, הדיירים עצמם הקשו עליה לבצע את המוטל עליה מכוח ההסכם, למשל בכך שמנעו את כניסתם של נציגיה.

כמו כן טענה החברה כי הדיירים שלחו הודעה על ביטול ההסכם בפעם הראשונה עוד לפני שעבר פרק הזמן אשר עודכן מחדש, וכי שתי הודעות הביטול נשלחו משיקולים זרים ומחילוקי דעות בין החברה לבין הדיירים בנוגע להקמת ממ"דים במסגרת הפרויקט, וכלל לא בגלל הפרת החוזה.

עם זאת, השופטת דווקא השתכנעה כי טענותיה של החברה בנוגע לעמידה בתנאי החוזה רחוקות מהמציאות, משום שלמעשה לא מילאה אף אחד משני תנאי המתלה בהסכם. מעדותו של המנהל אף התקבל הרושם כי בין היתר, לאור חוסר ניסיונה של החברה בפרויקטים מסוג זה, היא התעלמה מההודעה השנייה על ביטול החוזה ולא קידמה את הפרויקט. לכן הורתה השופטת על ביטול ההסכם, וחייבה את החברה בתשלום 30 אלף שקלי עבור הוצאות המשפט.

ת"א 6818-03-15, ה"פ 43843-03-14

הכתבה באדיבות אתר עורכי דין lawguide

*המידע המוצג כאן אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
כל המסתמך על המידע המוצג עושה זאת על אחריותו בלבד.