עוגמת נפש: מוכרת נכס שהתחרטה תפצה רוכש ב-50 אלף שקל

בעלת דירת מגורים באילת שניהלה משא ומתן מתקדם על מכירת הדירה, תשלם לרוכש פיצויים על עוגמת הנפש שנגרמה לו, לאחר שהחליטה לחזור בה מההסכמות ביניהם ולבטל את עסקת המכר

אילוסטרציה נדל"ן (ניר לנדאו, מערכת וואלה!)
(צילום אילוסטרציה: ניר לנדאו)

מבחינה משפטית, הסכם בין שני צדדים מחייב אותם לפעול למימוש החוזה. כאשר צד אחד אינו עומד בהסכמות, הוא למעשה מפר את החוזה באופן שמקים עילה לצד השני לדרוש ממנו פיצויים. הדברים נכונים כמובן גם כאשר מדובר בחוזי מכר למכירת נכסי נדל"ן, ואפילו במקרים שבהם המשא ומתן עדיין לא הבשיל לכדי חתימה על חוזה, כאשר מדובר בשלב מתקדם ואחד הצדדים מפר את התחייבויותיו, ניתן לתבוע ממנו פיצויים.

במקרה שנדון לאחרונה בבית משפט השלום באילת, קבע השופט כי עקב ניהול משא ומתן למכירת דירה בחוסר תום לב מצדה של המוכרת, ולאור עוגמת הנפש שנגרמה לרוכש בעקבות הפרת התחייבויותיה כלפיו, עליה לשלם לו פיצויים בסכום של 50 אלף שקלים.

בשנת 2012 החלו הצדדים לנהל ביניהם משא ומתן לרכישת הדירה. הם אמנם עוד לא חתמו על חוזה, אולם לטענת הרוכש אשר הגיש את התביעה הכספית כנגד המוכרת, כבר באותו שלב הוסכם ביניהם כי יעבור להתגורר בנכס לתקופה של ארבעה חודשים תמורת תשלום דמי שכירות.

לטענתו, הוא הניח על סמך דבריה של המוכרת כי תקופה זו נחוצה לה לשם הסדרת ענייניה לגבי הזכויות בדירה עם החברה המשכנת. גם לאחר שתם פרק זמן זה, המשיך התובע להתגורר בדירה בשכירות. בתקופת השכירות שיפץ הרוכש את הדירה ותיקן בה ליקויים בסכומים משמעותיים, החליף מזוזות וערך חנוכת בית, הכול מתוך הנחה כי בסופו של דבר הדירה תהיה בבעלותו.

במשך יותר משנה התגורר הרוכש בדירה בשכירות והשקיע בה כספים, מתוך הנחה כי תעבור לבעלותו

כך חלפה לה שנה, ואז גילה הרוכש להפתעתו, כך על פי כתב התביעה, כי המוכרת בישרה לו שהעסקה מבוטלת. הסיבה לביטול: היא גילתה כי תחויב במס שבח בשיעור גבוה והבינה כי העסקה אינה משתלמת מבחינתה.

לאיתור עורך דין בתחום חוזה מקרקעין לחץ/י כאן

דירה בשיפוץ (ShutterStock)
בתקופת השכירות שיפץ הרוכש את הדירה ותיקן בה ליקויים בסכומים משמעותיים (אילוסטרציה: ShutterStock)

המוכרת מצדה הגישה תביעה נגדית שבה טענה כי התובע ממשיך להתגורר בדירה שלא כדין, ודרשה את פינויו. במהלך הדיונים אכן התובע התפנה מהנכס. כמו כן טענה כי הם אפילו לא הגיעו לשלב של חתימה על זיכרון דברים ולכן היא לא הפרה כל חוזה, וכי הסיבה לביטול העסקה דווקא הייתה נעוצה בעובדה כי לא הצליח לקבל הלוואת משכנתא עבור רכישת הדירה.

אמנם, המוכרת הסכימה עם העובדה כי הדירה הושכרה למוכר למשך ארבעה חודשים, אולם טענה כי המשיך להתגורר בה גם לאחר מכן אך לא הסכים לחתום על חוזה שכירות ומבלי ששילם דמי שימוש ראויים.

המוכרת החליטה לבטל את העסקה ברגע האחרון לפני חתימה על החוזה

לאחר בחינת מסכת הראיות, הגיע השופט למסקנה כי לשני הצדדים היה ברור כי הם הולכים לקראת חתימה על הסכם למכירת הנכס, אולם בשלב מאוחר החליטה המוכרת לחזור בה מההסכמות שהגיעו אליהן, ובכך גרמה לתובע נזקים.

השופט התרשם כי הרוכש הצליח להוכיח שהמוכרת התחייבה למכור לו את הנכס, ולבסוף ביטלה את העסקה רק כי גילתה על תשלום מס השבח שיחול עליה. ביטול העסקה חל ממש ברגע האחרון, ונעשה בחוסר תום לב מצדה של המוכרת. כמו כן התרשם השופט מעדותו של התובע ומעדות נוספת של אחד עורכי הדין שהיו קשורים בסגירת העסקה, והשתכנע מדבריהם כי כל הפרטים כבר סוכמו והחוזה כבר היה מוכן לחתימה.

על כן קבע השופט כי המוכרת התנהלה בחוסר תום לב ובאופן לא מקובל, מאחר שסירבה לחתום על חוזה המכר אף שנעשו בו תיקונים על פי דרישותיה, אך ורק מכיוון שגילתה כי תיאלץ לשלם מס שבח. לאור זאת חייב את המוכרת בתשלום פיצויים עבור עוגמת נפש בסך של 50 אלף שקלים, כמו גם בתשלום הוצאות המשפט ושכר טרחת עורכי הדין בסכום נוסף של 8,500 שקלים. מקרה זה מהווה תזכורת טובה לחשיבות ניהול משא ומתן בתום לב גם לפני חתימה על חוזה מכר.

ת"א 44373-08-13

* המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד.

הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין ומידע משפטי lawguide