תמ"א 38: התאבדות או הצלחה מסחררת?

האם תמ"א 38 באמת טומנת בחובה רק יתרונות לדיירים וליזם? מה רבה התועלת על הסיכונים? והאם זו התאבדות מראש או כניסה מושכלת לפרויקט שעתיד להניב לדיירים רווח?

תמ"א 38 תמא 38 פינוי בינוי רמת אביב תל אביב ת"א התחדשות עירונית (יח"צ , יוסי זליגר)
(צילום ארכיון: יוסי זליגר)

רבים מבעלי הדירות המעוניינים לקדם פרויקט תמ"א 38 בבניין מגוריהם, מונעים על ידי הציפייה לתוצאה הסופית המובטחת של התמ"א: דירה משופצת או חדשה, הגדולה יותר בשטחה בתוספת מחסן או מרפסת וכיוצא בזה, ומזניחים במעט את המידע המהותי שעליהם לדעת, מראש!

מעטים הם בעלי הדירות, המקשיבים לקול הקטן שאומר להם, כי תמ"א, ככל פרויקט בנייה, היא מורכבת וכרוכה בסיכונים רבים, וככל שידעו אותם מראש, מה טוב.

מרביתם של הסיכונים בפרויקט תמ"א הם סיכונים שניתן לצמצם את אפשרות התרחשותם או להגן על בעלי הדירות בצורה המיטבית באם יתרחשו, באמצעות ייעוץ מתאים. כך, שהתועלת בסופו של יום תעלה על הסיכון והרווח הניכר, כולו לבעלי הדירות. מעטים הם הסיכונים שאינם צפויים, בלתי נשלטים או שאין כנגדם הגנה ראויה לבעלי הדירות.

למענה משפטי בפורום דיני חוזים לחץ/י כאן

עו"ד גיא הרשקוביץ (יח"צ)
עו"ד גיא הרשקוביץ

אז האם מדובר בהתאבדות או בהצלחה מסחררת? התשובה תלויה בשחקנים, בזווית הראייה ביועצים המקצועיים והגורמים הנלווים.

עוד בטרם נרחיב על המקרים שבהם תמ"א עלולה להפוך להתאבדות, בין היתר נוכח חוסר תום לב מצד מי מהגורמים, יש להבין, כי עוד קודם לכן, ישנם "המקרים פשוטים" שעליהם יש לתת את הדעת מראש, ולהביאם לידי ביטוי בהסכם תמ"א.
גורמים רבים מעורבים בביצוע פרויקט תמ"א, ריבוי הגורמים כשלעצמו עלול להסב כאב ראש לא קטן. מרבה גורמים- מרבה דעות, הדעות מגוונות ושונות, ובסופו של יום צריך להתאחד להכרעה אחת לצורך מטרה משותפת אחת.

נוסף לכך, באופן מובנה קיימות בעיות ועיכובים מההיבט הרישומי של זכויות בעלי הדירות בנכסים, הן בעלי דירות שמצב רישום דירותיהם בטאבו, אינו משקף נכונה את המצב בפועל, או גרוע מכך הערות שרשומות על הנכסים, אם נוכח צו ירושה שטרם הושלם, עיקולים, משכנתאות, דיירות מוגנות ועוד.

על אלו יש להוסיף את הביטחונות הראויים שיש לדרוש מהקבלן עוד בטרם ההתקשרות, בבחירת חברה יציבה כלכלית בעלת ניסיון מוכח בשטח, שביטחונותיה יספקו הגנה לבעלי הדירות בכל מקרה, שחלילה יתרחש.

תשומת לב לפרטים אלו, עוד בשלב ההתקשרות ובחירת היזם והקבלן, תקטין משמעותית את הסיכונים, תצמצם ותגדיר מועדים והגנות לבעלי הדירות במקרה של עיכובים מיותרים או חלילה הפרות.

חשיבות רבה יש לתפקידו של עורך דין המייצג את בעלי הדירות, שכן תפקידו הוא מהותי בהגנה על בעלי הדירות וזכויותיהם, בשמירה על כללי המשחק שיהיו הוגנים, ללא ניצול היעדר הבנתם של בעלי הדירות, בתחומים התכנוניים והמשפטיים.

עורך הדין המייצג את בעלי הדירות, חייב להיות נטול אינטרס זר, כדי לייצג נאמנה את אינטרס בעלי הדירות ויפעל לטובתם בלבד. ברם, מימון שכר טרחת עורך דין המייצג את בעלי הדירות, על ידי היזם, מציף קושי מהותי וניגוד אינטרסים מובהק, כל שכן, כאשר המשא ומתן על שכר טרחת עורך הדין מטעם בעלי הדירות מנוהל ישירות בין עורך הדין ליזם.

במצב דברים זה, רבים המקרים שעורך הדין, לעיתים מטשטש את הקווים בין טובת הקבלן לטובת בעלי הדירות, באופן שפוגע בבעלי הדירות, בטובתם, ובאפשרות שפרויקט תמ"א אכן יהיה הצלחה מסחררת ולא פרויקט כושל ונגרר על גבי שנים.

בין היתר אמון עורך הדין המייצג את הדיירים, לתת את הדעת מראש באופן שיימנע בעתיד כל סיבוך או עיכוב ולכל הפחות יגן על הדיירים במקרה שכזה, על גובה שכר הדירה שהיזם ישלם להם במקרה של פינוי והריסה.

לא רחוקים המקרים שבהם הסכם תמ"א נחתם ונקבע בו שכר דירה שעל היזם לשלם לדיירים, אלא שחולפות עשר שנים ואף יותר ושכר הדירה שהוסכם עליו אינו ריאלי בעליל, אינו מספק לבעלי הדירות כל הגנה, ובעל כורחם עליהם להוסיף עוד ועוד כספים כדי לשכור דירה, בעוד שהיזם הוא שאמור לשאת בתשלום זה.

תמ"א 38 תמא 38 אתר בנייה נדלן נדל"ן (מערכת וואלה! , צילום: דייב שחר)
(צילום ארכיון: דייב שחר)

שנים חולפות, בינתיים בעלי הדירות מתגוררים באתרי בנייה ממש, באופן שפוגע באיכות החיים, בתפקוד היומי השוטף ופעם אחר פעם, היזם מבטיח כי הנה מתקרבים לסוף או כי הדבר אינו בשליטתו שכן הרשות המקומית היא האשמה. אלו ועוד דברים שכבר קרו ונשמעו.

כדי שלא תמצאו את עצמכם במצב זה, יש קודם להכיר בבעיה, לזהות אותה, לקבל את המידע הנכון והנחוץ לקידום הפרויקט, להביא לידי ביטוי בהסכם תמ"א את אפשרות התרחשות הבעיה ואת הפתרון המוצע לה. תפקידו של עורך הדין מטעם בעלי הדירות, הוא בין היתר להגדיר מועדים ברורים וקצובים בהסכם תמ"א להתנות אותו בתנאים מתלים, קרי תנאים שבאם לא יתקיימו, בטל הסכם התמ"א ולשקף את הסיכונים הללו וההגנה על בעלי הדירות במקרה התרחשותם.

דומה כי המשפט "אשרי אדם מצא חכמה" (משלי ג', יג), מתמצת היטב את המלצותיי במאמר דנן, מציאה היא תוצאה של חיפוש ועל בעלי הדירות לפעול באופן יזום, להתרשם באופן בלתי אמצעי מפרויקטים אחרים של היזם עוד בטרם ההתקשרות, לוודא כי יש בטחונות ראויים, לבקש ולקבל דו"חות של היזם המשקפים את יכולותיו הכלכליות, לבצע בדיקות יזומות של תיק הבניין ברשות המקומית, למעקב ובדיקת בקשות שהגיש היזם, באם הגיש, בכלל.

זאת, כדי שבעלי הדירות לא יימצאו עצמם עם תכנית בנייה, שלא הוסכם עליה שהוגשה לרשות לקבלת היתר בנייה, שלא יחלפו שנים רבות בסחבת ומריחות מטעם היזם, בעוד לא נקף הוא ולו פעולה אחת ברשות המקומית, מטעמיו שלו, ובעלי הדירות ממתינים וסומכים על מוצא פיו, וכדי שאם חלילה תהיה בעיה או הפרה, לבעלי הדירות יהיו בטחונות ראויים והגנות שיסייעו להם להתמודד.

הכתבה מאת עו"ד גיא הרשקוביץ באדיבות אתר עורכי דין lawguide.co.il

*המידע המוצג כאן אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
כל המסתמך על המידע המוצג עושה זאת על אחריותו בלבד.