הטיפים והעצות שניתן חשובות וחיוניות לרכישת דירה, אולם יובהר כי הדברים האמורים אינם מהווים תחליף לייעוץ משפטי והמלצתנו באופן חד משמעי לשכור את שירותיו של עורך דין שילווה אתכם החל מהצעדים הראשונים לרכישת הדירה.
בדיקת הדירה
מצאתם דירה פוטנציאלית? לפני שאתם קונים דירה, לכו לראותה ולהתרשם ממנה בעצמכם, עדיף עם אדם נוסף ובדקו האם היא מתאימה לכם.
בקרו בדירה מספר פעמים בימים שונים ובשעות שונות (כולל ביום ובערב) והתרשמו, בין היתר, מרעשי הסביבה וממקומות החנייה (או היעדרם), כולל מקומות חנייה לאורחים.
יש לבחון את מצבה הפיזי של הדירה ותקינות מערכותיה (בהתאם ליכולת בדיקתכם) ולשים לב לכיווני האוויר בדירה.
ניתן ורצוי לשאול את המוכרים האם בדירה קיימות או היו קיימות בעיות מיוחדות, האם נעשו שינויים כלשהם והאם ידוע להם על קיומן של חריגות בנייה.
כמו כן, רצוי לבחון גם את כל החלקים המוצמדים לדירה, כגון חנייה, מחסן וגג (ככל שמוצמדים) ולוודא שגם הם תקינים ומתאימים למטרותיכם.
הבניין והסביבה
מומלץ להתרשם בעצמכם מהבניין ומהסביבה ואף לשאול דיירים לגבי איכות החיים, מטרדים, מפגעים, טיב השכנים, מצב התחזוקה והניקיון, בבניין ובאזור.
כדאי להתרשם מהכבישים באזור ודרכי הגישה לנכס ולברר לגבי מיקומי חנויות, מכולות, סופרמרקטים, קופות חולים ומרכזים רפואיים, מוסדות תרבות, בנקים, גנים ציבוריים, גני ילדים ומוסדות חינוך, תחבורה ציבורית ושירותים שונים הניתנים באזור.
כמו כן, כדאי לברר לגבי שינויים שייתכן ועתידים להתרחש בסביבה, כגון סלילת כבישים, פתיחת חנויות חדשות או מרכז מסחרי ובנייה באזור.
ניתן גם לברר עם המוכרים ודיירים בבניין האם קיים פרויקט תמ"א או פרויקט פינוי בינוי העומד על הפרק ואם כן לברר לגביו ועל היזם או הקבלן שמבצעו, לרבות לגבי המוניטין שלו ופרויקטים אחרים שהשלים והאם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים (הדבר נכון גם לגבי רכישת דירה מקבלן).
לפנייה ישירה אל מנשה - רון משרד עורכי דין לחץ/י כאן
בדק בית ושמאי מקרקעין
חברות בדק בית רבות מציעות עבור תשלום נמוך יחסית בדיקות מקיפות לנכס וביקורת מבנים, כולל בדיקות פיזיות והנדסיות מקיפות לדירה ולמערכותיה, איתור ליקוי בנייה, נזילות, סטיות ואי התאמה במידות הנכס ואף יספקו מידע לגבי הבניין והשכונה. הדבר ייתן לכם תמונה מלאה יותר לגבי הנכס ופירוט של הליקויים שנמצאו בבדיקה, טרם חתימה על הסכם מכר וקניית הדירה.
שמאי מקרקעין גם כן יכול לסייע במקרים שונים בכך שייתן לכם הערכה בדבר שווי השוק של הנכס, יבדוק את תיק הבניין בעירייה וייתן מידע לגבי ייעוד הנכס, קיומן של חריגות בנייה, זכויות בנייה ותכניות החלות על הנכס, הבניין והסביבה וכן יבחן את החלקים המוצמדים לדירה.
נסח רישום מקרקעין (טאבו)
נסח רישום מקרקעין מהווה מעין "תעודת זהות של הנכס". כדאי לברר את מספרי הגוש והחלקה של הנכס ולהפיק נסח מאתר האינטרנט של לשכת רישום המקרקעין ובו לקבל מידע חשוב אודות זכויות המוכרים והנכס ואופן הרישום (כגון בעלות, חכירה, בית משותף) וכן לגבי משכנתאות, צווים, עיקולים, שעבודים והגבלות אחרות.
יצוין כי במקרים רבים זכויות המוכרים אינן רשומות בטאבו אלא ב"חברה משכנת" או ברשות מקרקעי ישראל. ניתן ורצוי להיעזר בעורך דין לבירור והבנת אופן רישום הזכויות ומהותן.
זיכרון דברים
ברוב המוחץ של המקרים המלצתנו היא שלא לערוך זיכרון דברים. החסרונות והבעיות בעריכתו עולים באופן משמעותי על יתרונותיו.
לזיכרון דברים יש משמעות משפטית מחייבת והוא מהווה עסקה לכל דבר ועניין (לעיתים גם ללא חתימתו), דבר אשר גורר בנוסף חבות במיסים והדבר יכול לפגוע משמעותית בהגנות המשפטיות שלכם וביכולתכם לנהל משא ומתן.
רק במקרים נדירים מאוד כדאי לעשות זיכרון דברים, כאשר בכל מקרה על החלטה זו להתקבל יחד עם עורך הדין שילווה אתכם בעסקה והוא זה אשר ייעץ לכם ויסייע בניסוחו.
לקיחת הלוואה מובטחת במשכנתא או גרירתה
קבלת אישור עקרוני בטרם חתימה על הסכם מכר חשובה לתכנון העסקה ומקורות המימון שלה, שכן אי מתן ההלוואה בדרך כלל אינו מהווה עילה לביטול ההסכם.
עם השנים ההליכים ללקיחת הלוואה מובטחת במשכנתא מהבנק ואף לגרירתה הפכו להליכים מורכבים יותר. חשוב שיהיה לכם עורך דין שייעץ לכם וילווה אתכם בהליכים אלה ויכיר את המנגנונים השונים ולוחות הזמנים הכרוכים בכך, אותם ישלב בהסכם המכר.
כמו כן, חשוב לדעת שניתן לנהל משא ומתן עם בנקים בנוגע לתנאי ההלוואה והמסלולים השונים ובמקרים מסוימים רצוי גם לערב יועץ משכנתאות פרטי מטעמכם.
הסכם המכר
הסכם המכר הוא המסמך החשוב ביותר בעסקה, אשר עליו להיעשות על ידי עורך דין מומחה העוסק בתחום שייצגכם וינהל משא ומתן בגיבושו מול עורך הדין של המוכרים.
הסכם המכר כולל את ההסכמות, המצגים ותנאי העסקה ובו מופיעים, בין היתר, לוחות התשלומים שיתואמו לגבי היבטיה השונים של העסקה הספציפית, לרבות לקיחת הלוואה מובטחת במשכנתא מטעמכם, מחיקת משכנתא של המוכרים, רישום הערות אזהרה לטובתכם, מנגנוני הפרה וסעיפים משפטיים רבים חשובים ושונים.
כמו כן, במעמד חתימת ההסכם ייחתמו גם מסמכים נלווים בעזרתם ניתן יהיה לרשום בהמשך את הזכויות על שמכם.
מיסים
מיסוי הדירה בעל חשיבות רבה ויכול להשליך על היבטיה השונים של העסקה. נושא זה יכול להיות מורכב ולהשתנות מעסקה לעסקה ומאדם לאדם, בהתאם לחוקים והתקנות הרלבנטיים החלים מעת ולעת וגם כאן יש חשיבות רבה לעורך דין שילווה אתכם בצד זה של העסקה ובתכנון המס וידווח על העסקה באופן נכון לרשויות המס.
סיכום
רכישת דירה היא תהליך מורכב שאין להקל בו ראש. מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין בשלב מוקדם ככל הניתן אשר ילווה אתכם לאורך העסקה כולה עד ליום המאושר בו תיעשה העברת החזקה ותקבלו מפתחות לדירה ועורך הדין יטפל ברישום הדירה על שמכם.
הכתבה מאת עו"ד קובי רון ממשרד עורכי דין מנשה - רון באדיבות אתר עורכי דין LawGuide.
*המידע המוצג כאן אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
כל המסתמך על המידע המוצג עושה זאת על אחריותו בלבד.