פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      דיני תכנון ובניה – כל מה שחשוב לדעת

      דיני תכנון ובניה מבוססים על חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ומטבע הדברים ישנה רלבנטיות גם לחוק המקרקעין ובייחוד לפרק ו' בתים משותפים

      בנייה בפתח תקווה, יולי 2016 (ראובן קסטרו)
      (צילום ארכיון: ראובן קסטרו)

      הליכי תכנון ובניה מקנים זכות להגשת התנגדות לבקשות היתר בניה, הקלה ושימוש חורג והתנגדות לתב"ע ולתכנית מתאר. הבקשה או התב"ע מפורסמים להתנגדויות בעיתונות, או על גבי שלט, לוחות מודעות, ובדואר רשום, בהתאם לחוק. חשוב לשים לב ללוחות הזמנים הקצובים החל מפרסום הבקשה או התכנית. ככל שהוגשו התנגדויות דנה בהן ועדה המקומית לתכנון ובניה, לרוב בנוכחות המתנגדים, ומקבלת החלטה בכתב.

      ככל שהתנגדות מתקבלת או נדחית קיימת זכות ערר למי שהתנגדותו או בקשתו או תכניתו נדחתה. הליך הערר אף הוא מוגבל בסד זמנים ובמסגרתו ניתן להגיש כתב ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה. ועדת הערר הינה טריבונל מעין משפטי המורכבת מעו"ד או יו"ר ועדת הערר וחברי ועדת ערר בהם נציג ציבור ואיש מקצוע. ועדת הערר בוחנת את החלטת הועדה המקומית בהליך ההתנגדות ובסמכותה לא רק לקבל או לדחות את הערר אלא אף לדון ולהחליט במקום הועדה המקומית כנכנסת בנעליה (דיון denovo).

      כנגד החלטת ועדת ערר ניתן לעתור בעתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים, הוא בית משפט מחוזי, במחוז הרלבנטי בו הרשות המקומית. עתירה מנהלית מוגשת נגד פגמים מנהליים, אי סבירות ואי חוקיות של החלטות ועדות ערר, וככל שבית המשפט המחוזי מתרשם שאכן נפל פגם, יש בסמכותו להורות על בטלות החלטת ועדת הערר וקבלת העתירה באופן כזה או אחר לרבות החזרת הדיון למוסדות התכנון עם הוראות בהתאם.

      דיני התכנון והבניה הינם דינאמיים ויש ליתן את הדעת להתפתחויות כמו תקנון פטור מהיתר משנת 2014 ולתקנות הליך רישוי מקוצר משנת 2017. תקנות פטור קובעות פטור מצורך בהליך היתר בניה (ומניה וביה מחריגות הצורך בהליכי התכנון והבניה של התנגדות וכיו"ב) ומאפשרות הקמתם של מבנים מסוימים, מחומרים קלים בד"כ, ללא צורך בהיתר בניה ובמקרים מסוימים רק בצורך בחובת דיווח כולל אישורי מהנדס או אנשי מקצוע לעניין בטיחות המבנה או המתקן שהותקן. כך למשל לגבי פרגולה נדרש אישור מהנדס לעיגונה מחשש שלא תתנתק ברוחות וכיו"ב, ולגבי שער חשמלי בחניון נדרש אישור חשמלאי לבטיחות חשמל.

      לפנייה ישירה אל עו"ד קובי בן צבי לחץ/י כאן

      קובי בן צבי (אתר רשמי)
      עו"ד קובי בן צבי

      תקנות רישוי מקוצר מאפשרות הקמת מבנים בהליך שאמור להסתיים תוך 45 יום שאחרת וככל שהמבקש מילא את הדרוש ממנו ובקשתו עומדת בדרישות התקנות, והרשות המקומית ומוסדות התכנון נמנעו מלתת החלטה - הנחת המוצא היא שישנו היתר כחוק. תקנות הליך רישוי מקוצר גם מאפשרות תוספת זכויות בניה, במקרים מסוימים.

      הליכי תכנון ובניה מעוררים שאלות קנייניות בין בעלי הדירות בבתים משותפים בינם לבין עצמם. כך למשל בעל דירה שקידם למשל תב"ע והיתר בניה לתוספת על הגג, או להקמת מעלית, נדרש לבצע הצמדה של שטחים מסוימים בבית המשותף, טרם יוכל לממש את התב"ע וההיתר ולבנות מכוחן.

      לשם כך נדרש הוא לקבל את ההסכמה ברוב הנדרש של הדיירים האחרים בבית המשותף. אלו מצידם זכאים לדרשו תשלומי איזון הן בעבור חלקם היחסי בשטחי הבית המשותף עליהם מבקש בעל הדירה לבנות (למשל שטח הגג עצמו) והן עבור חלקם היחסי בזכויות הבניה שאושרו בתב"ע.

      חשוב לדעת שזכויות בניה שמתקבלות מתב"ע כלשהיא שייכות באופן יחסי לכלל דייר הבית המשותף, ואין זה משנה מי הגיש/קידם את התב"ע. יחד עם זאת, כדי שתהא זכות לדרוש תשלומי איזון יש לעמוד בהוראות החוק ובסייגים הרלבנטיים ולמגישי התב"ע עצמם זכות לדרוש תשלומים לרבות קיזוז בעד המשאבים והעלויות הכרוכות בקידום תב"ע. כל שמתגלעים קונפליקטים בעניין, הסמכות הרלבנטית היא בד"כ המפקח על הבתים המשותפים כטריבונל מעין שיפוטי בלשכת רישום המקרקעין, ובמקרים מסוימים גם בסמכות בית משפט השלום.

      אדם המבצע עבודות בניה או שימוש במבנה ללא היתר בניה או בסטייה מהיתר בניה חשוף להליכי אכיפה מנהליים מצד הרשות המקומות לרבות צו הפסקה מנהלי וצו הריסה מנהלי בגין עבירות בניה ושימוש לחורג. מדובר בהליכים מהירים שהדרך להתמודד עימן, ככל שהנסיבות, הוראות התב"ע והוראות חוק התכנון והבניה מאפשרות - היא בבית המשפט לעניינים מקומיים במסגרת הליכים מהירים המקשים מאוד על ההתמודדות ועל האפשרות לנסות ולפעול להכשרת העבירה בדיעבד.

      במקרים מסוימים ניתן לבקש להמיר את ההליך המנהלי פלילי (תיק צהוב) בהליך פלילי (תיק כחול) מה שמאפשר יכולת התמודדות טובה יותר לרבות בקשות ארכה מעת לעת לצורך ניסיון הכשרת עבירות בניה ושימוש בדיעבד.

      כתנאי לקבל היתר בניה בד"כ נדרש המבקש לשלם היטל השבחה לרשות המקומית. מדובר במעין סוג של מס המוטל על המבקש בגין המשאבים שהשקיעה הרשות המקומית בהליכי התכנון והבניה. לעתים יש מקום לבקש לתקן את השומה ו/או להגיש ערר על השומה בפני ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה, ולא אחת מתברר שהיטל שהוטל אינו מוצדק או גבוה מדי.

      כפי שניתן לראות התחומים השונים בדיני התכנון והבניה נושקים ונובעים אחד מהשני ולכן מצריכים ידע, מומחיות וניסיון ספציפי וזאת בראיה כוללת.

      הכתבה מאת עו"ד קובי בן צבי באדיבות אתר עורכי דין LawGuide.

      *המידע המוצג כאן אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
      כל המסתמך על המידע המוצג עושה זאת על אחריותו בלבד.