פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      טבעי למחזר? כל מה שעליכם לדעת על מיחזור משכנתא

      מיחזור משכנתא משמעו שינוי תנאי ההחזר של המשכנתא שלכם וקבלת תנאים אחרים, נוחים יותר עבורכם. נשמע כמו גן עדן? בהחלט יכול להיות, בתנאי שלקחתם בחשבון את כל ההשלכות

      טבלאות של הוצאות והכנסות (ShutterStock)
      (אילוסטרציה: ShutterStock)

      חתימה על תנאי משכנתא, פירושה בחירה בהחזר ההלוואה על פי תנאים שבמועד החתימה היו האידיאליים ביותר עבורכם. כיוון שמשכנתא היא הלוואה שנפרשת על פני תקופה של 15, 20 שנים ואף יותר, וכיוון שבמרוצת השנים ישתנה מצבכם הכלכלי, האישי והמשפחתי, כמו גם מצב המשק והכלכלה הישראלית - אתם עלולים להגיע למצב בו עם הזמן אותם תנאים התחלתיים כבר אינם מתאימים.

      כאשר חל שינוי משמעותי ומהותי בעטיו תנאי המשכנתא הנוכחיים כבר אינם הולמים את צרכיכם ויכולותיכם, ובמידה שקיימים מסלולי משכנתא אחרים שעשויים להיות מתאימים יותר, עומדת בפניכם האפשרות למחזר את המשכנתא - לסיים את החזר ההלוואה על פי התנאים הקודמים ולהתחיל מסלול חדש להחזר ההפרש שנותר.

      מתי כדאי למחזר משכנתא?

      הלוואות, הלוואה, שטרות (ShutterStock)
      (אילוסטרציה: ShutterStock)

      מיחזור משכנתא יהיה כדאי במיוחד במצבים בהם חלו שינויים מהותיים כגון:

      שינוי בגובה הריבית במשק - אם המשכנתא המקורית שלקחתם היתה בריבית גבוהה מאוד ביחס לריבית הנוכחית במשק, תוכלו לשלם פחות באופן משמעותי בזכות מסלול החזרים מעודכן.

      שינוי בגובה ההכנסות שלכם - אם רמת ההכנסות שלכם עלתה וברצונכם להעלות את סכום ההחזר החודשי על מנת לקצר את הזמן עד פירעון ההלוואה, או לחילופין אם רמת ההכנסות שלכם ירדה ואינכם יכולים לעמוד בגובה ההחזרים שנקבעו שנים קודם לכן.

      חשוב לציין כי לא בכל פעם שתנאי המשכנתא הנוכחית שלכם אינם נושאים עוד חן בעיניכם תוכלו למחזר את המשכנתא ולשנות אותם. צעד כזה כדאי רק כשחלים שינויים משמעותיים, בעיקר כיוון שהוא כרוך בעלויות לא זניחות, מה שעלול להטיל בספק את כדאיותו.

      המיחזור והתמחור
      העלויות של מיחזור משכנתא מתחילות בעמלות שדורש הבנק עבור ביצוע הפעולה. חלקן אמנם משמעותיות, אך אם תכלכלו את צעדיכם בתבונה, לא תידרשו לשלם את כולן:

      עמלה תפעולית - המסתכמת בכמה עשרות שקלים על עצם ביצוע הפעולה.

      עמלת אי-הודעה מוקדמת - שגובהה כ- 0.01% מסך המשכנתא, כאשר לא ניתנה לבנק הודעה מראש. הודיעו לבנק לפחות 10 ימים מראש וחסכו עמלה זו.

      עמלת מדד ממוצע - נועדה להקטין את הפסדי הבנק עקב הפרשים במדד. רלוונטית רק עבור משכנתאות במסלולים צמודי מדד, ורק בין ה-1 ל-15 בכל חודש. אם תפנו לבנק החל מה-16 לכל חודש, לא תחויבו גם בעמלה זו.

      עמלת היוון עקב הפרשי ריביות - זו העמלה המשמעותית ביותר כאשר מדובר במיחזור משכנתא, גם היא נועדה להגן על הנבק מפני הפסד הרווח המתוכנן מהחזר ההלוואה. חישוב העמלה יתבסס על הפער בין הריבית במועד קבלת המשכנתא המקורית לריבית הממוצעת כיום.

      מלבד העמלות, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות: אגרת ביטול משכנתא קיימת, תשלום על פתיחת תיק למשכנתא חדשה, שכר שמאי מקרקעין (בדומה למשכנתא המקורית) ותשלום נסח טאבו למיחזור משכנתא.

      על מנת להבין האם מיחזור משכנתא כדאי עבורכם ובאילו תנאים, כדאי לבחון את מגוון המסלולים האפשריים לצד העלויות כולן. אחת הדרכים להפחתת הסיכונים היא תמהיל משכנתא - שילוב של מספר מסלולים שונים, כשכל מסלול רלוונטי לגבי אחוז מסויים מסך הסכום. לשם בחירת המסלול או התמהיל המתאים לכם ביותר, מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות.

      הכותב, עזרא ידיד, הוא יועץ משכנתאות.
      טלפון ליצירת קשר: 072-3231191

      הכתבה נכתבה באדיבות אתר zap משפטי