התשובה לשאלה זו ניתנה לחברה קבלנית אשר קיבלה היתר לבניית בניין מגורים בירושלים. ההיתר כלל שלוש קומות, ומרפסות זיזיות (מרפסות סוכה) בקומה הראשונה בלבד. כעבור זמן מה הגישה החברה הקבלנית תכנית חדשה. הפעם ביקשה היתר לבניית שתי קומות נוספות, ולתכנית המקורית התווספה בקשה לבניית מרפסות בכל הקומות.
התכנסה לה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים והחליטה כי תותר תוספת (וגם זה חלקית, אבל תיכף נגיע לשם), אך בתנאי שייהרסו המרפסות הזיזיות שכבר אושרו ונבנו בהתאם להיתר הקודם. ואם לא די בכך, הוועדה דחתה את בקשת החברה הקבלנית לתוספת הקומה החמישית, כך שזכויות הבנייה שנכללו בתכנית החדשה, נפגעו משמעותית.
החברה הקבלנית ביקשה מהוועדה כי יתקיים דיון חוזר בנושא, אך נענתה בשלילה. בעקבות סירוב זה, הגישה החברה עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בשבתו כבימ"ש לעניינים מנהליים.
בעתירה, השיבה הוועדה המקומית כי הסירוב לאשר את הקומה החמישית נבע מהצורך לשמור על גובה בנייה אחיד באזור, וכן כדי למנוע מדיירי הבניין הסמוך פגיעה שתבוא לידי ביטוי בהסתרת שמש, אוויר ונוף. את ההחלטה על ביטול המרפסות הזיזיות נימקה הוועדה כי ניסיון העבר מורה כי בעלי המרפסות נוהגים לסגור אותן שלא כדין, ומרפסות סגורות מהוות פגיעה בחזית הבניין. בנוסף, הוועדה ציינה כי קרבתן של המרפסות לבניין הסמוך תגרום לפגיעה בדייריו.
בית המשפט דחה את מרבית טענות החברה הקבלנית, אך קבע ששיקול הוועדה המקומית בדבר הפגיעה הצפויה בדיירי הבניין הסמוך אינו לגיטימי; השופטים גרסו כי חריגות בנייה עתידיות אינן יכולות לשמש כעילה להגבלת היתר הבנייה. בהמשך לקביעה זו, הורה בית המשפט על החזרת הדיון לוועדה לשקילה מחודשת של הבקשה, ללא התחשבות בטיעון זה.
הדיון החוזר אכן התקיים, אך תשובת הוועדה נותרה בעינה. תוספת הקומות עדיין הותנתה בביטול המרפסות הזיזיות ולא הותרה בניית הקומה החמישית. הוועדה הצהירה כי החלטתה התבססה רק על בחינת חלקי הבניין החוקיים שתואמים את תכניות הבנייה.
בחזרה לבית המשפט
החברה הקבלנית החליטה לא לוותר והגישה עתירה נוספת לבית המשפט המחוזי בירושלים. בעתירתה טענה החברה כי בהפקדת התכנית (השלב בו מוצגת התכנית לפני אישורה על מנת לתת לציבור אפשרות לעיין בה ולהביע התנגדות אם ישנה כזאת) לא נכללה הוראה על הריסת המרפסות הקיימות, אלא על ביטולן בתוספת הבנייה המבוקשת, וכי היתר הבנייה ובניית המרפסות נעשו בהסכמה מפורשת של סגן מתכנן המחוז דאז. כעת, טענה החברה, כשהתכנית כבר הופקדה ללא כל הוראה להריסת המרפסות הקיימות, כל שינוי שיידרש יביא עמו השלכות כבדות משקל.
עוד ציינה החברה, כי הדירות הבנויות נמכרו כבר לצדדים שלישיים שרכשו אותן בתום לב על פי תכנית מאושרת, וכי הריסת המרפסות כעת תהווה פגיעה בזכויותיהם הקנייניות.
טענתה של החברה הקבלנית נדחתה על ידי בית המשפט שקבע כי החברה הקבלנית יכולה לוותר על תוספת הקומות המבוקשת, ואז לא יהיה כל צורך בהריסת המרפסות הקיימות. בית המשפט קבע כי היתר הבנייה שבידי העותרת ופרטי התכנית, לא מחייבים את אישור בניית המרפסות ואת תוספת הקומה החמישית בהם מעוניינת החברה התובעת, וקיבל את עמדתה של הוועדה.
עו"ד סמדר בן דור מתמחה בתכנון ובנייה וענייני מקרקעין, מגשרת ובוררת.
טלפון ליצירת קשר: 077-2314274
הכתבה נכתבה באדיבות אתר zap משפטי