פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      פינוי בינוי: קשישים אינם דיירים סרבנים

      תיקון לחוק מסדיר את מעמד אוכלוסיית הקשישים במתחמי פינוי בינוי, ומוסיף עילת סירוב מחמת גיל, לרשימת עילות הסירוב הסבירות. היזם חייב להציע לקשיש חלופות מיוחדות

      זוג קשישים מחזיקים ידיים (ShutterStock)
      (אילוסטרציה: שאטרסטוק)

      תיקון מספר 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) התשס"ו-2006, המכונה "עידוד מיזמי פינוי בינוי" אושר על ידי מליאת הכנסת ביולי 2018, ונכנס לתוקף בנובמבר 2018. התיקון מסדיר את מעמדה של האוכלוסייה הבוגרת, בני 75 ומעלה, ואת מערכת היחסים מול היזם של פלח אוכלוסייה זה, כדיירים במתחם פינוי בינוי. התיקון מוסיף את עילת הסירוב מחמת גיל, לעילות הסירוב הסבירות המנויות בחוק.

      יתרה מזו: היזם מחויב להציע לקשיש מספר פתרונות שנקבעו בחוק, מתוכם יבחר הקשיש את הפתרון שיניח את דעתו. ההסדרה נועדה למנוע מצב בו קשיש יכשיל את קיום העסקה, יוכרז כדייר סרבן ואף עלול לשאת בהוצאות נזיקיות בשל הנזק שנגרם לשאר דיירי המתחם, החפצים בקיום העסקה.

      בניה חדשה או חיזוק ועיבוי של בניה קיימת

      חוק התכנון והבניה קובע כי הממשלה רשאית להכריז על שטח כמתחם לפינוי, כדי שניתן יהיה להרוס את המבנים במתחם, לבנות בניה חדשה או לחזק ולעבות את הבניה הקיימת. המהלך נועד לקדם מספר מטרות: לסייע בהתמודדות עם משבר הדיור, לשקם שכונות מוזנחות ולחזק מבנים מפני רעידות אדמה. המשמעות המעשית של הכרזה על שטח כמתחם "פינוי בינוי" היא הגדלת זכויות הבניה ומתן הטבות מס, כדי לסייע ליזמים לכרות הסכמים עם דיירי המתחם.

      התנגדות בלתי סבירה של דייר או מספר דיירים במתחם

      חוק פינוי בינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, נחקק כדי לתת מענה למצב שהפרויקט אינו יוצא לפועל, חרף רצונם של מרבית דיירי המתחם, בשל התנגדות בלתי סבירה של דייר או מספר דיירים במתחם.
      דייר מוגדר כדייר סרבן, אם הסירוב בלתי סביר או כאשר הסכמת הדייר לפינוי כרוכה בתנאים בלתי סבירים. במצב כזה, החוק מטיל אחריות נזיקית על "דייר סרבן", במקרים בהם 80% מהדיירים במתחם חתמו ואישרו את הפרויקט, בשל הנזק שנגרם לרוב המיוחס של הדיירים המעוניינים בעסקה.

      מהם המצבים בהם בעל דירה רשאי לסרב לקיום העסקה?

      החוק הגדיר מצבים בהם בעל דירה יכול לסרב לקיום העסקה: אם העסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית; אינה מותאמת למגבלותיו; לא הוצעו לדייר מגורים חלופיים במסגרת העסקה; לא הוצעו בטוחות הולמות לביצוע העסקה; לדייר המסרב או לבן משפחה המתגורר עמו יש נסיבות אישיות מיוחדות, ההופכות את העסקה המוצעת לכלל דיירי המתחם, לעסקה בלתי הגיונית או בלתי סבירה עבורו.

      עד כה, נתקלו יזמים רבים בקושי לרתום אוכלוסייה מבוגרת לפרויקט. קשישים חוששים מפני השינוי ועלולים להימצא במצוקה, בשל הניתוק הכפוי מהסביבה הקרובה והמוכרת להם, סביבה במסגרתה הם מנהלים את חייהם.

      תמ"א 38 תמא 38 פינוי בינוי רמת אביב תל אביב ת"א התחדשות עירונית (יח"צ , יוסי זליגר)
      (צילום אילוסטרציה: יוסי זליגר)

      תיקון מס' 6: היזם חייב להציע לקשיש מספר חלופות

      תיקון מס' 6 מחייב את היזם להציע לקשיש חלופות כחלק מהפרויקט או חלופות מחוץ לפרויקט עצמו, בנוסף לחלופה של קבלת דירה בפרויקט עם סיומו, כפי שמוצע לכלל הדיירים.

      התיקון מגדיר כקשיש מי שמלאו לו 75 שנה בעת מועד החתימה של הדייר הראשון עם היזם, בתנאי שהקשיש מתגורר בנכס שנתיים לפחות.

      קשיש בן 80: היזם מחויב לאפשר לקשיש בחירה בין החלופות מחוץ לפרויקט

      הבחירה בין החלופות מחוץ לפרויקט לבין החלופות בתוך הפרויקט נתונה ליזם. עם זאת, במקרים בהם גילו של הקשיש 80, היזם מחויב לאפשר לו בחירה בין החלופות מחוץ לפרויקט.
      במסגרת החלופות בתוך הפרויקט, יוצע לקשיש לקבל שתי דירות (שהשווי שלהן כשווי דירת התמורה) או קבלת דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש אמור היה לקבל, בתוספת תשלומי איזון כפיצוי.

      מעבר לבית הורים (דיור מוגן) או רכישת דירה חלופית

      החלופות מחוץ לפרויקט, שיוצעו לקשיש:
      מעבר לבית הורים (דיור מוגן) - המעבר יכלול גם תוספת פיצוי, בשווי דומה לשווי מהוון של דירת התמורה.

      רכישת דירה חלופית - השווי של הדירה החלופית יהיה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה שתימסר לקשיש; מיקומה של הדירה החדשה יהיה ככל הניתן סמוך לדירת הקשיש, אם הקשיש ביקש זאת.
      הקשיש יכול לבחור לקבל כסף בשווי דירת התמורה, לשם רכישת דירה חלופית על-ידו. הכסף יינתן לקשיש, כולו או רובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו הנוכחית.

      שתי דירות או דירה ששטחה קטן יותר

      היזם יציע לקשיש לקבל שתי דירות, ששווין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה; או לקבל דירת תמורה, ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש אמור היה לקבל, בתוספת תשלומי איזון כפיצוי.

      אם היזם לא הציע את אחת החלופות, בנוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה, סירוב הקשיש לעסקה ייחשב כסירוב סביר, ולא ניתן יהיה לחייב אותו להצטרף לפרויקט.

      תיקונים נלווים לחוק מיסוי מקרקעין ולחוק מס ערך מוסף

      בתיקון לחוק פינוי בינוי (פיצויים) נקבעו גם תיקונים לחוק מיסוי מקרקעין ולחוק מס ערך מוסף. התיקון לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירה של הקשיש את דירת התמורה ליזם תהיה פטורה ממס שבח וממס רכישה, לגבי המכר, לגבי תשלומי האיזון הכספיים ולגבי קבלת תמורה בכסף לצורך רכישת דירה חלופית. התיקון לחוק מס ערך מוסף קובע כי על עסקת המכר של דירת התמורה ליזם יחול מע"מ בשיעור אפס.

      ההטבות במס יוענקו גם לדייר בן 70, שאינו עונה להגדרת קשיש, אם הגיע להסכמה עם היזם לקבל את אחת החלופות, על אף שהיזם אינו מחויב על פי החוק להציע את החלופות האמורות.

      לסיכום: תיקון מס' 6 לחוק פינוי בינוי (פיצויים) משנה את הגישה כלפי האוכלוסייה הבוגרת, המתגוררת במתחמי פינוי בינוי; ומוסיף את עילת הגיל לעילות הסירוב הסבירות. טרם יוכרז קשיש כדייר סרבן, מחייב החוק את היזם להציע לקשיש מספר חלופות, בנוסף לחלופת קבלת דירת תמורה בפרויקט ומעניק לקשיש הטבות מס בגין החלופות.

      עו"ד נריה כהן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד פלס מוזר כהן ושות', מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, ומייצג אלפי בעלי דירות בעשרות פרויקטים שונים.
      טלפון ליצירת קשר: 077-2314206

      הכתבה נכתבה בשיתוף אתר zap משפטי