פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      הסכמי שיתוף בצמודי קרקע: הפרד ומשול

      בתים צמודי קרקע רבים בישראל בנויים על חלקות המצויות בבעלות מספר בעלים משותפים, ללא חלוקה ברורה ביניהם. הסכמי שיתוף מאפשרים לעשות סדר, לבצע עסקאות ולמנוע תקלות

      מיקי בן דגן – גינה (יח"צ)
      צילום יח"צ: מיקי בן דגן)

      בתים רבים בישראל, במיוחד בתים דו-משפחתיים ורביעיות, בנויים על חלקות שאין בהן פרצלציה או רישום בית משותף. כלומר: החלקות אינן מופרדות לתתי-חלקות. משמעות הדבר היא שעל אותה חלקה רשומים מספר בעלים, מבלי שניתן לדעת איזה מהבתים ואיזה חלק מהבתים שייך לכל אחד מהבעלים.
      אי ההפרדה אולי נשמעת שולית, אבל יוצרת קשיים משמעותיים, בשעה שרוצים למכור את הבית או לקחת משכנתא. בנקים אינם מוכנים להעניק משכנתא לנכסים הרשומים על שם מספר בעלים במשותף, בלי שניתן לזהות אותם.

      הסכמי שיתוף מבקשים לפתור את הבעיה ולהתיר את הפלונטר. בשורות הבאות, נסביר מהם הסכמי שיתוף, מה חשיבותם וכיצד עורכים אותם, כדי לסייע למי שזקוקים לכך לצאת מהסבך המשפטי.

      איך ניתן לדעת כי יש צורך בהסכם שיתוף בחלקה מסוימת?

      הצורך בהסכם שיתוף מתברר כאשר רוצים לקנות נכס מסוים ומוציאים נסח טאבו שלו. אם מבחינים שעל אותה חלקה קיימים מספר בעלים (למשל: שני זוגות במקום זוג אחד), ניתן להבין שכנראה על אותו שטח קיים בית דו-משפחתי, הבנוי על חלקה אחת; בין הבתים, אין חלוקה רישומית.

      כדי לעשות "הפרד ומשול", יש לערוך ולרשום הסכם שיתוף בין בעלי הזכויות באותה חלקה ולצרף אליו תשריט של השטח.

      בהסכם השיתוף, מציינים הצדדים כי הם הבעלים המשותפים של השטח ומתארים, תוך הפניה לתשריט ומספור החלקים השונים, איזה חלק שייך לכל אחד, ואיזה מהחלקים מהווה רכוש משותף.

      באילו סיטואציות הכרחי לערוך הסכם שיתוף?

      במצבים הרישומים המתוארים, בהם לא ניתן לדעת איזה חלק שייך למי, יש לערוך הסכם שיתוף ולרשום אותו, ורצוי לעשות את זה בנחת, ולא רק בבואכם למכור או למשכן, שכן זהו הליך שלוקח זמן. הסכם שיתוף ורישומו הכרחיים בעיקר במצבים שבהם רוצים למכור או לקנות נכס. מבחינת הקונים, חשוב לדעת שהם רוכשים שטח שאינו שנוי במחלוקת וכי בעתיד לא יעמדו בפני טענות של גורם כלשהו על כך שהשטח או חלק מהשטח שייך לו.

      הצורך בהסכם שיתוף ורישומו מתעורר גם כשרוצים לקחת משכנתא. הבנק, המבקש לאמוד את שוויו של הבית הנרכש, ישלח שמאי לביצוע אומדן שווי. אם השמאי יציין כי הוא אינו יכול לזהות את הנכס, הבנק לא יממן את העסקה - כלומר - לא תקבלו משכנתא.

      הסכם השיתוף הוא חוזה בין שני צדדים. מהי משמעות הסכם השיתוף כלפי כולי עלמא?

      הסכם השיתוף הוא אמנם חוזה לכל דבר בין שני צדדים. אם הסכם השיתוף נשאר במגירה, צדדים שלישיים אינם מודעים לקיומו. כדי שהסכם השיתוף ייכנס לתוקף, יש לרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

      אם בטאבו קיים הסכם שיתוף עם תשריט מפורט, ניתן לדעת איזה חלק מהשטח שייך לכל אחד מהבעלים; וכפועל יוצא מכך, לבצע בו עסקאות.

      מה עוד צריך לדעת מי שמבקש לרשום הסכם שיתוף?

      לפי הנהלים והתקנות, רישום הסכם שיתוף בטאבו מחייב גם צירוף של תשריט מודד. לא די בכך שנערוך שירטוט כלשהו, אלא יש צורך בתשריט מפורט, המראה איפה בדיוק עוברת החצר, איפה נמצאים השטחים המשותפים וכו'.

      דבר נוסף שיש להיות מודעים אליו הוא שהסכם השיתוף עלול לגרור חיוב במס. כדי לרשום את הסכם השיתוף, יש צורך באישור ממיסוי מקרקעין כי אין חובות בגינו.

      בניית בית פרטי (ShutterStock)
      (צילום איילוססטרציה: שאטרסטוק)

      מדוע הסכם השיתוף עלול לגרור חיוב במס? איך ניתן להימנע מחיוב במס?

      הסכם השיתוף עלול לגרור חיוב במס, אם הוא נתפס ככזה המקנה לצדדים זכויות שלא היו להם קודם לכן, מה שיוצר מראית עין של מכירה. כדי להימנע מחיוב במס, יש להקפיד לנסח את הסכם השיתוף באופן נכון, אצל עורך דין הבקיא בנושא.

      האם ניתן לרשום הסכם שיתוף גם לשטח החכור מרשות מקרקעי ישראל?

      לא, המדיניות של רשות מקרקעי ישראל היא לא לאפשר רישום הסכמי שיתוף. לכן, אם העסקה המדוברת נוגעת לשטח בבעלות רשות מקרקעי ישראל (חכירה), יש להיות מודעים לכך שאי אפשר להתחייב לרשום את הסכם השיתוף, מאחר שמדובר בהתחייבות שלא ניתן יהיה לעמוד בה.

      עם זאת, ניתן לרשום בית משותף בטאבו, שיחולק לתתי חלקות. רשות מקרקעי ישראל תירשם כבעלת השטח, ולצדה יירשמו גם החוכרים, בחלקים מסוימים - כלומר - כל אחד על ביתו שלו בתת חלקה נפרדת.

      כמה זמן נמשך רישום הסכם השיתוף? כמה זמן נמשך רישום בית משותף?

      רישום הסכם השיתוף בטאבו עשוי להימשך מספר חודשים. רישום בית משותף נמשך יותר זמן ואף עשוי להימשך כשנה וחצי.

      האם רישום הסכם השיתוף הכרחי כדי ליטול משכנתא?

      לא, מבחינת הבנק די בהסכם שיתוף ובהתחייבות לרשום אותו לצורך חתימה על הסכם מכר וביצוע התשלומים. אין הכרח לרשום את הסכם השיתוף בפועל, כדי לקבל משכנתא. כמובן, בהמשך הבנק יבקש לראות כי הסכם השיתוף אכן נרשם.

      טיפ חשוב בהקשר זה, למי שמעוניין ליטול משכנתא: לקבל מהבנק מראש את הדרישות השונות שלו ביחס להסכם השיתוף, לפני החתימה עליו. לכל בנק יש דרישות שונות לעניין זה.

      טיפים חשובים לעניין הסכמי שיתוף

      טיפ ראשון: להיוועץ בעורך/ת דין בעל/ת ניסיון ובקיאות במקרקעין, ולערוך אצלו את הסכם השיתוף.

      טיפ שני: לערוך את הסכם השיתוף מול השכנים שלנו, לפני החתימה על הסכם המכר, ולא להמתין עד שמוכרים את הבית, כדי לטפל בכך.

      טיפ שלישי: אם השכנים שלכם מתנגדים לערוך הסכם שיתוף, שקלו להציע להם לשאת בעלות הכספית של עריכת ההסכם בעצמכם. אל דאגה, הדבר ישתלם לכם.

      טיפ רביעי: אם אתם זקוקים למשכנתא לצורך רכישת שטח, שיש עליו מספר בעלים במשותף, כדאי שתבדקו מראש מהן דרישות הבנק לעניין זה, לפני שאתם עושים צעד כלשהו.

      לסיכום: חלקות קרקע המצויות בבעלות מספר בעלים, ללא חלוקה מסודרת, עלולות ליצור קושי משמעותי בהליכי מכירה או קבלת משכנתא. לכן, מומלץ להיעזר בשמאי ובעו"ד הבקיאים בנושא, ולהסדיר את חלוקת הקרקע באמצעות הסכם שיתוף.

      * עו"ד גילי קרנות-עזריה מתמחה בעסקאות נדל"ן.
      טלפון ליצירת קשר: 077-9977604

      הכתבה נכתבה בשיתוף אתר zap משפטי