בכל פרויקט התחדשות עירונית מתאגדת נציגות מטעם דיירי הבניין, המייצגת את בעלי הזכויות בקרקע, מול הגורמים השונים: היזם, הקבלן, המפקח על הבנייה, עורך הדין וגורמים נוספים. בדרך כלל, ייבחרו לנציגות אותם דיירים שהובילו את התהליך וקידמו אותו מלכתחילה.
על פי רוב, תהיה העדפה לנציגים שהם בעלי ידע ומומחיות רלוונטיים לפרויקט. כך, למשל: אדריכלים, מהנדסים, אנשי ניהול (היודעים לקחת אחריות ולנהל פרויקט) וכו'.
מדוע יש לבחור נציגות דיירים?
פרויקט התחדשות עירונית כולל החלטות רבות שצריכות להיות מוסכמות על כלל הדיירים, ופעולות רבות שיש לבצע מול גורמים רבים ומגוונים. לצורך היעילות ומאחר שבלתי אפשרי לבקש את הכרעת כלל הדיירים, בכל פעולה והחלטה שעומדת על הפרק, נהוג להסמיך קבוצת דיירים שתייצג את דעת כלל הדיירים ותבצע פעולות שונות עבור כולם.
כיצד מגבילים את סמכות הנציגות?
מטרת הגדרת ותיחום הסמכויות של הנציגות נועדה לאפשר חופש פעולה (מסוים) לנציגות הדיירים, מצד אחד; ולמנוע פגיעה בזכויות הדיירים, בכל הנוגע לתמורות המגיעות להם, מצד שני.
לכן, הפעולות שאותן מוסמכת נציגות הדיירים לבצע מוגדרות מראש במסמך חתום (כתב הסכמה למינוי נציגות), המצורף להסכם פרויקט ההתחדשות העירונית. מטרתו של מסמך זה הינה ליצור איזונים ובלמים בפעילות הנציגות, ובו מוגדרת סמכות הנציגות וכן נושאים שבהם הנציגות אינה יכולה לקבל החלטה בעצמה, אלא נדרשת לקבל את אישור כלל הדיירים.
האם ניתן להחליף את החברים בנציגות הדיירים?
התשובה חיובית - ניתן להחליף את חברי הנציגות בכל שלב בתהליך. הדרך להחלפת חברי הנציגות נקבעת גם היא בכתב ההסכמה למינוי הנציגות. בדרך כלל, מדובר בכינוס אסיפת דיירים כללית ובחירת חברים חדשים בהתאם לרוב הנדרש.
מהן הסמכויות שנהוג להעניק לנציגות הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית?
בדרך כלל, בעלי הזכויות יסמיכו את הנציגות לבחור את אנשי המקצוע שילוו את הפרויקט, כגון: עורך הדין, המפקח על הבנייה, היזם וכו'; ולנהל מולם את המו"מ הנדרש.
ביחד עם עורך הדין שנבחר על ידה, הנציגות תאסוף הצעות מחיר מיזמים שונים ותנסח את ההסכם המלא והמוגמר של הפרויקט. הסכם זה יובא לאחר מכן לאישור כלל הדיירים ובעלי הזכויות בבניין. רק לאחר שכולם יסכימו ויחתמו על ההסכם, הפרויקט יכול לצאת לדרך.
בנוסף, הנציגות מנהלת את המו"מ עם המפקח על הבנייה שייבחר, בנוגע לשירותים השונים שיספק תוך ליווי שלבי ביצוע הפרויקט. שירותי המפקח על הבנייה כוללים סיוע במו"מ על המפרט הטכני של תכניות הבנייה, פיקוח על קצב הבניה וטיב הבנייה (שסוכמו מראש) ובדיקה כי הקבלן והיזם עומדים במפרט הטכני ותכניות הבנייה שהתחייבו אליהם.
באילו צמתי הכרעה נדרשת פעולת נציגות הדיירים לאחר החתימה על ההסכם?
לאחר שנכרת הסכם בין כל בעלי הזכויות בבניין לבין היזם, נציגות הדיירים היא הגוף המקשר בין היזם, עורך הדין, הקבלן והדיירים. הנציגות מעורבת ב-4 צמתים מרכזיים: 1. אישור התכנית שתוגש לבקשת היתר בנייה; 2. המימון הבנקאי; 3. ההיערכות לתחילת ביצוע הפרויקט; 4. סיום הפרויקט ומסירת השטחים הציבוריים של הבניין.
מדוע חשובה מעורבות נציגות הדיירים, בשלב אישור התכניות המוגשות להיתר בנייה?
הנציגות בודקת ומבקרת את התכניות שיוגשו לצורך בקשת היתר בנייה, ביחד עם המפקח על הבנייה. הנציגות מעבירה את התכניות לשאר בעלי הזכויות בבניין, כדי לקבל מהם הערות ובקשות מיוחדות. בסופו של דבר, הנציגות מאשרת את התוכנית הסופית, עליה חותמים כלל הדיירים; או לחלופין, עורך הדין חותם בשמם, מתוקף ייפוי כוח שניתן לו.
מדובר בצומת קבלת החלטות קריטי, מאחר שהתכנית שתאושר עם קבלת היתר הבנייה - הוא אשר ייבנה בפועל (בכפוף להנחיות ושינויים של הועדה המקומית לתכנון ובניה). לכן, על הנציגות לוודא שכל הדיירים מודעים לתכנית הסופית שהוגשה ולמפרט הבנייה שהתכנית כוללת; בנוסף, ככל שלאחר הגשת התוכניות לאישור ובמהלך הליך הרישוי בוועדה התכנונית יהיו שינויים משמעותיים בתוכניות, הרי שהנציגות תידרש לכך יחד עם כלל הדיירים באסיפה כללית. זאת, כדי למנוע מראש עוגמת נפש, אי הבנות והתרעמות מצד דיירים, לאור התוצר הסופי.
באיזה אופן מעורבת נציגות הדיירים בנושא המימון?
הצומת השני, שבו מעורבת נציגות הדיירים, הוא המימון הבנקאי. בשלב זה, עורך הדין מעיר הערות בנוגע למסמכי הבנק המלווה ומעביר לנציגות הדיירים הסבר לגבי משמעות המסמכים. תפקיד הנציגות להעביר את המסר לדיירים ולוודא שכולם יגיעו לחתום על מסמכי המימון הבנקאי. מדובר במימון שבלעדיו לא ניתן לצאת לדרך.
לרוב הדיירים נדרשים לחתום באופן אישי על מסמכי המימון, כך על פי דרישות הבנקים, אף על פי שהם ייפו את כוחו של עורך הדין לעשות זאת במקומם. לכן, על נציגות הדיירים מוטלת האחריות לוודא שכל הדיירים יחתמו במועד על מסמכי המימון, כדי שלא ייווצר עיכוב מיותר בתחילת ביצוע העבודות בפרויקט.
מהו תפקיד נציגות הדיירים בשלב ההערכות לתחילת ביצוע הפרויקט?
בנקודת זמן זו, תפקיד הנציגות לתווך ולקשר בין כלל הדיירים לבין היזם והמפקח על הבנייה. אם מדובר בפרויקט פינוי-בינוי, על הנציגות לוודא שהדיירים מפנים את דירתם במועד ולבדוק האם ישנן בעיות שונות שיש לפתור בהקשר זה.
בפרויקט עיבוי-בינוי (תוספת קומות על גג הבניין הקיים, ללא הריסתו), הנציגות מתווכת בין הגורמים השונים. מצד אחד, הנציגות מסייעת לדיירים להיות בקשר עם היזם. כך למשל, במקרים בהם התגלו ליקויי בנייה שיש לתקן. מצד שני, הנציגות מסייעת ליזם בתקשורת מול הדיירים. כך למשל, אם יש דייר המפריע לעבודות הבנייה.
מדוע מסירת השטחים הציבוריים נעשית לידי נציגות הדיירים?
בסיום פרויקט התחדשות העירונית, הדיירים אמורים למסור חזרה ובמקור את הערבויות שהופקדו לטובת הפרויקט. לא מומלץ להחזיר את הערבויות לפני שכל שטחי הבניין נמסרו במלואם. מסירה לדיירים, פירושה שהם מאשרים כי הנכס שנמסר עומד בדרישות ובציפיות שלהם בהתאם להוראות ההסכם.
היזם מוסר את הדירות הפרטיות לכל דייר באופן אישי. כל דייר בודק את דירתו לפני שהוא מסכים למסירה. בעניין זה, מומלץ כי יסוכם מראש בהסכם עם המפקח כי הוא יבדוק את הדירות ביחד עם בעלי הדירות. השטחים הציבוריים נמסרים לנציגות והיא אחראית לאשר את תקינות השטחים הציבוריים והמתקנים המשותפים (מעלית, חדר משאבות ועוד).
הנציגות תשיב את הערבויות רק לאחר שכל שטחי הבניין נמסרו במלואם ואין עוד צורך במנוף הלחץ של הערבויות כדי להבטיח את השלמת הפרויקט.
לסיכום: לנציגות בעלי הזכויות בפרויקט התחדשות עירונית יש מספר תפקידים חשובים, להצלחת וקידום פרויקט התחדשות עירונית. לכן, מומלץ לבחור נציגים שיהיו בעלי ניסיון מתאים לצרכים השונים של הפרויקט, כגון: אדריכלים, מהנדסים ואנשי ניהול, שידעו להעריך באופן מדויק את מה שנדרש מהם כנציגים (וייערכו בהתאם לכך).
משרד עורכי דין ונוטריון עידו שמואלי מתמחה בעסקאות קומבינציה והתחדשות עירונית.
טלפון ליצירת קשר: 0772314287
הכתבה נכתבה בשיתוף אתר zap משפטי
* המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד.