דמיינו לעצמכם בניין מגורים משותף, שבו כל אחד מבעלי הדירות מחזיק בחתיכה קטנה מהפאזל - בדיוק כמו קוביית שוקולד בלוח שלם. מה קורה כשהאינטרסים של בעלי החלקים מתחילים להתנגש? האם רק "הגדולים" בשטח יכולים להזיז מהלכים, או שגם "הקטנים" זכאים להשמיע קול ולקבל תמורה הוגנת?
מסתבר שגם מי שמחזיק באחוזים בודדים משותפות במקרקעין - זכאי לבקש פירוק שיתוף. ולא מדובר בזכות תאורטית - מדובר בזכות חוקית ממשית, שניתן להפעיל בכל שלב, בלי קשר לגודל החלק היחסי.
שותפות במקרקעין - לא תמיד שידוך מוצלח
כמו ששני שותפים לעסק לא תמיד רואים עין בעין את ניהול החברה, כך גם שותפות במקרקעין יכולה להסתבך. מדובר במצב שבו שניים או יותר מחזיקים בזכויות באותו נכס - בין אם זו דירה, מגרש או נכס מסחרי. כל אחד מהשותפים מחזיק בחלק מסוים, אך הנכס עצמו נשאר ''שלם''.
מה קורה כשאחד השותפים רוצה "לפרק את החבילה"? כאן נכנס לתמונה המנגנון של פירוק שיתוף במקרקעין - פעולה משפטית שמטרתה להפסיק את הבעלות המשותפת על ידי מכירת הנכס או העברת החלקים שבו.
יש לציין כי הזכות לבקש פירוק שיתוף אינה תלויה בגודל החלק שלך בנכס .גם אם את בעלים של 5 אחוזים בלבד - יש לך את אותה זכות כמו למי שמחזיק 95%. הדגש הוא על עצם השותפות, לא על היקפה.
מה עושים כשאין הסכמה?
במקרים רבים, השותפים לא מצליחים להגיע להסכמות. אחד רוצה למכור, האחר רוצה להחזיק. כאן מופיע הכלי המשפטי של פירוק שיתוף באמצעות בית המשפט.
בדרך כלל, האפשרות הראשונה תהיה למכור את הנכס לצד שלישי, לעיתים דרך כינוס נכסים, שזו פעולה משפטית מסודרת של מכירת נכס על ידי גורם חיצוני שממונה על ידי בית המשפט.
אלא שלפני שפונים למכירה חיצונית - קיימת זכות קדימה לשותפים האחרים. כלומר, אם שותף רוצה למכור את חלקו, השותפים האחרים מקבלים אפשרות לרכוש את החלק הזה לפני שהוא עובר לידיים זרות. הסיבה ברורה - למנוע כניסת "שחקן זר" לתוך הבעלות על הנכס.
חמישה אחוזים שהפכו למנוף
כדי להמחיש את הדברים, מצאנו מקרה שארע ממש לאחרונה במציאות: צעירה שהחזיקה ב-5% ממגרש משותף, ביקשה לפרק את השותפות. מאחר שלא הצליחה להגיע להסכמות, היא פנתה לבית המשפט והחלה בהליך לפירוק שיתוף.
שותף אחר, שהיה מעוניין למנוע מכירת הנכס לצד שלישי, השתמש בזכות הקדימה ורכש את חלקה - בתמורה של 10% משווי הנכס, כלומר פי שניים ממה שהיה שווי החלק שלה. למה הוא עשה זאת? כדי לחסוך לעצמו את כאב הראש שבהליך כינוס נכסים, שנמשך זמן רב, כרוך בעלויות רבות, ולעיתים אף גורם לנכס להימכר במחיר נמוך מהשוק.
לעו"ד איתן ביטון באתר zap משפטי
לאתר של עו"ד איתן ביטון
אז מה כדאי לדעת לפני שמתחילים?
אם אתם שותפים בנכס מקרקעין ולא מצליחים להגיע להבנות עם שותפים אחרים - יש לכם כמה כלים:
• בדקו את הזכויות שלכם - גם בעלות קטנה מקנה לכם זכויות.
• שקלו הליך פירוק שיתוף - במיוחד אם אין לכם עניין להמשיך להחזיק בנכס.
• נסו להגיע להסכמות לפני בית משפט - לעיתים פנייה מוקדמת לשותפים האחרים תביא לרכישת חלקכם באופן ישיר ומהיר.
• הכינו את עצמכם לתרחיש של כינוס נכסים - זהו הליך מסודר אך לא פשוט.
• אל תמהרו, אבל גם אל תחכו יותר מדי - מריחת זמן רק תייקר את ההליך.
פירוק שותפות במקרקעין הוא לא ביטוי למשבר אישי, אלא צעד טבעי במקרים של אי-הסכמה. גם מי שמחזיק באחוזים בודדים יכול להפעיל מנגנון שמזיז את כל המערכת.
כך או כך, לפני כל החלטה, כדאי מאוד להתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין. מדובר בתחום מורכב, הכולל שיקולים משפטיים, כלכליים ורגשיים. עורך דין מנוסה ידע לבחון את המקרה הספציפי שלכם, לייעץ האם כדאי להתחיל בתהליך, באיזו דרך, ומה הסיכוי להגיע לתוצאה שתשקף את האינטרסים שלכם בצורה מיטבית.
עם ניסיון של למעלה מ-25 שנים, משרד עורכי הדין, קילנהופר ביטון ושות', פועל מתוך שאיפה להעניק לכל לקוח שירות מקצועי, אישי ומסור. בזכות ערכים אלו, יחד עם המומחיות המשפטית הגבוהה, הוא הפך למוביל בתחום ולבחירה הראשונה של לקוחות רבים. מחפשים משרד עורכי דין שילווה אתכם במקצועיות, במסירות וביחס אישי? משרד קלינגהופר ביטון ושות' יעניק לכם טיפול מקצועי, איכותי ומסור בנושא.
צרו קשר:
53-27314330
053-6389790
הכתבה באדיבות zap משפטי
* המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי