זוהי בהחלט הדרך לשינוי, התחדשות ושדרוג חיינו, כאשר רכישה זו כרוכה בלא מעט מאמץ הן בפן הכספי והן בפן התכנוני. מכאן שחובה עלינו לנהוג ביתר זהירות ולבצע בדיקות מקדמיות שונות באמצעות בעלי מקצוע מומחים בתחומם במטרה לקבל חוות דעת או יעוץ מקצועי שיחסוך הוצאות מיותרות בעתיד ויגן עלינו בתחומים שונים.
עורך דין המתמחה במקרקעין יבצע את הבדיקות המקדמיות השונות ביחס לנכס. להלן נרחיב על חלק מהבדיקות ומידת חשיבותן:
מצבו המשפטי של הנכס:
אין ספק שקיימת חשיבות מהותית בבדיקת מצבו המשפטי של הנכס הכוללת בין השאר את זהות בעלי הזכויות בנכס, מי הוא המוכר? האם הוא בעל הזכויות בנכס? והאם מדובר בזכות בעלות, חכירה או זכות אחרת.
בדיקה זו מתבצעת מול אחת או יותר מהרשויות הבאות בהתאם לסוג הנכס, לדוגמא:
לשכת רישום מקרקעין:
בדיקת נסח טאבו המשקף את בעלי הזכויות בנכס, האם הנכס משועבד או מעוקל, האם קיימות הערות אזהרה, שטח הנכס הרשום ועוד.
בדיקת תשריט הבית המשותף המשקף את מיקום הדירה ביחס לדירות בבניין ואת מיקום ההצמדות כגון: חניה, מחסן וכד'.
רשות מקרקעי ישראל:
בדיקת אשור זכויות, חוזה חכירה , תשריטים ועוד.
החברה המשכנת:
במידה והנכס רשום בחברה משכנת יש לקבל אשור זכויות מהחברה המשקף את המצב המשפטי של הנכס וכן את תשריטי החברה המשכנת.
רשם המשכונות: האם נרשם משכון על הנכס.
בדיקת תשריט הבית המשותף או לחילופין תשריט החברה המשכנת נועדה לוודא כי זכויות המוכרים אכן רשומות בנכס שעתיד להוות את הממכר.
לפנייה ישירה אל עו"ד יחיאלי, יומטוביאן, פנחס ושות` לחץ/י כאן
יודגש כי במקרה שהרכישה ממומנת באמצעות הלוואה המובטחת במשכנתא, עלינו לדעת כי השמאי מטעם הבנק למשכנתאות ידרוש לעיין בתשריט על מנת לזהות את הדירה, ועל כן חשוב שיהיה בידי הרוכשים תשריט אשר יהיה תואם את הדירה הפוטנציאלית לרכישה. במידה ותתגלה חוסר התאמה כלשהי הדבר עלול להערים קשיים לקבלת הלוואת משכנתא. מה שיכול לגרום לאי עמידה בתשלומים וביטול ההסכם.
ומכאן המלצתנו על אחת הבדיקות החשובות שלרוב רוכשי הדירה נוטים שלא לשים את מלוא תשומת ליבם לבדיקה זו, והיא עיון בתשריט הנכס.
מצבו התיכנוני של הנכס:
בדיקה בוועדה המקומית לתכנון ובניה - עיון בתיק הבניין ובתכנית ההיתר והתאמת ההיתר לנכס.
כמו כן מומלץ מאד להוציא תכנית בניין עיר ממחלקת ההנדסה של הרשות המקומית אשר בתחום שיפוטה נמצא הנכס או הדירה, וכך לבדוק מהו הייעוד או השימוש אשר הותרו בקרקע, ובכלל האם קיימות חריגות בנייה , או צווי הריסה בשל אותן החריגות, חובות להיטל השבחה המעידים על ייעוד כלשהו בנכס. במידה וקיימות התכתבויות שונות לגבי הנכס או הדירה, התכתבויות אלו גם מהוות את המידע ביחס להיתרי בניה, צווי הריסה באם קיימים כאלו וכו'.
החשיבות בעיון בשני רשויות אלו הוא האחידות בין הזכויות הקנייניות לבין התוכנית התיכנונית של הנכס. בדיקות נוספות הן: בהלוואת משכנתאות, עלויות נוספות ונלוות לרכישת הדירה, מיסים מס רכישה, היטל השבחה.
אין עוררין על כך שאלו בדיקות חשובות מעין כמותן.
בנוסף, אדם המעוניין לרכוש דירה חשוב שיבדוק אף את הנושאים הבאים:
בדק בית ובדיקת סביבת הנכס:
לערוך בדיקה יסודית של הדירה, הן מבחינת מיקומה והן מבחינת תקינות מערכות הדירה. יש לבדוק היכן ממוקמת הדירה, האם מדובר באזור המתאים למגורים, קירבה לבתי ספר, גנים, גנים ציבוריים , איזה סגנון של אנשים מתגוררים באזור והאם האזור עונה לצרכים שלכם כרוכשי דירה.
יש להגיע לדירה טרם החלטה על רכישתה בשעות היום ובשעות הערב, - כך תוכלו להבין כמה הדירה מוארת, כיווני אוויר וכיו"ב.
איתור מטרדים בסביבה הקרובה לדירה כגון: חיבור לרשתות סלולריות.
בדיקת תקינות מערכות הדירה כגון אינסטלציה , חשמל, רטיבות, ועוד.
על מנת לקבל מידע על מצבה הפיזי של הדירה ואיכות הבניה מומלץ לפנות לחברה אשר מבצעת ביקורת מבנים, כאשר לאחר בדיקה מעין זו ניתן יהיה לדעת יותר על מערכות הדירה ומתקניה ואף ליקויי בניה הנדסיים יכולים להעלות בבדיקה הנ"ל.
סוף דבר:
העלנו בפניכם ולו על קצה המזלג רשימה חלקית של בדיקות אשר יש לבחון אותן טרם רכישת נכס נדל"ני או דירה. עסקאות נדל"ן לרוב עסקאות מורכבות הטומנות בחובם סיכונים רבים. ועל כן חשוב ורצוי לרכוש את שירותיו של עו"ד המומחה בתחום הנדל"ן על מנת שהנ"ל ידאג לביצוע כל הבדיקות המקדמיות הרצויות ולהבטחת העסקה הנדל"נית לעסקה בטוחה ומוצלחת.
אנו מקווים שהמידע יהיה לכם לתועלת, משרדינו מתמחה בתחום נדל"ן מקרקעין, הוצל"פ וזכויות רפואיות. נשמח להיות לעזר בכל שאלה. באדיבות אתר עורכי דין LawGuide.
*המידע המוצג כאן אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
כל המסתמך על המידע המוצג עושה זאת על אחריותו בלבד.