לא סוד הוא כי רבים ממשקיעי הנדל"ן בישראל מממשים השקעותיהם בשנה האחרונה, כתוצאה ממדיניות הממשלה אשר מעוניינת להוציאם משוק הדיור, כחלק מרצונה בהאטת והורדת מחירי הדיור, חוק מס הדירה השלישית שעוד לא עבר, תכנית מחיר למשתכן והכנסת קרקעות לשוק יוצרת אי וודאות לגבי העתיד. משקיעי הנדל"ן, שרובם סולידיים ומעוניינים ביציבות מוצאים עצמם מחפשים את ה"דבר הבא", גם מחוץ לגבולות הארץ.
רוב משקיעי הנדל"ן מצאו באפיק השקעה זו מקום יציב יחסית לשים בו את הכסף, לקבל תשואה קבועה וגם ליהנות מעליית ערך הנכס במהלך השנים. השקעה "קרוב לבית" יש לה בהחלט יתרונות, אך התזזיתיות הרגולטורית והמדינית של השנים האחרונות, מביאים לכך שאי הוודאות תאפיל על הנוחות.
מרבית משקיעי הנדל"ן הישראלים מחפשים להשקיע סכומים לא גבוהים יחסית, אשר בישראל לא מאפשרים כמעט קניה של דבר, סדרי הגודל נעים בין כמה עשרות אלפי יורו לחצי מיליון יורו. אני מוצא שני אפיקים מעניינים באירופה, אשר שונים זה מזה באופיים. האחד הוא השקעה בפורטוגל, לדוגמא, בדירת סטודנטים בקוימברה, עיר אוניברסיטאית בפורטוגל, אפיק סולידי עם צפי לעליית ערך הנכס, והשני השקעה בדירת מגורים באתונה בירת יוון, אפיק בעל תשואה חודשית גבוהה יותר אך גם סיכון גבוה יותר. ואפרט את יתרונותיהם וחסרונותיהם.
למענה משפטי בפורום אזרחות ספרדית ופורטוגזית לחץ/י כאן
פורטוגל היא מדינה שכעת נמצאת בנסיקה כלכלית ויש בה יציבות פוליטית. זו אחת המדינות החברות באיחוד האירופאי שהושפעו עמוקות מהמשבר הכלכלי, כאשר שיעור האבטלה עלה בה ל -17% והכלכלה התכווצה ב -4% ב -2012, אך מאז היא התגברה על המשבר, ומעת כניסת הממשלה החדשה רמת האבטלה ירדה בכחמישים אחוז. האופטימיות גם ניכרת בעליית ערך הנדל"ן.
בליסבון, בירת פורטוגל, מחירי הבתים עלו 35% בין השנים 2012-2016 ל 2,318 למ"ר, כאשר מתוכם עלייה של 15% התרחשה בשנה האחרונה. מגמת העלייה כעת היא ברורה. התשואה שניתן לקבל מנכס במחיר של כחצי מיליון אירו הוא כ-3-5% שנתי, תשואה סולידית, בעלת עדיפות על השקעה בנדל"ן בישראל.
עיקר הרווח הצפוי בהשקעה בפורטוגל, הוא בעלייה הצפויה של ערך הנכס. מגמת עליית מחירי הנדל"ן לא נראית כי עוד לא הגיעה לשיא, וכי יש עוד לא מעט לאן לעלות. בקרב אנשי נדל"ן פורטוגלים קיימת הסכמה כי יהיו עוד עליות בעיר הבירה ליסבון, אך עליות גבוהות יותר יהיו דווקא מחוץ לה, במרכזי ערים אחרות.
נכון, אף אחד לא יכול להבטיח עליית ערך עתידית, אך לפי האינדיקציות הנוכחיות, של התאוששות כלכלית יציבה ועקבית, נראה כי השיא במחירי הנדל"ן בפורטוגל עוד לפנינו. המגמה החיובית על רקע היציבות הפוליטית והצמיחה הכלכלית, נראים כנקודת כניסה טובה להשקעה. מרבית מנתחי שוקי הנדל"ן בעולם צופים המשך מגמת עלייה. ניתן להשוות המצב לקניית דירה בתל אביב בשנת 2012, כאשר המחירים כבר עלו. חמש השנים האחרונות מראות שלמרות שבשנת 2012 המחיר של דירה בתל אביב היה נראה יקר, מי שעשה זאת- עשה השקעה טובה מאד. זהו המצב כעת בחלק מהמקומות בפורטוגל.
בניגוד לפורטוגל, אשר בה מגמת מחירי הנדל"ן בנסיקה כבר מספר שנים, הרי שביוון המצב הכלכלי שונה לחלוטין. בעשור האחרון מחירי הנדל"ן במדינה ירדו בלמעלה ל45%. מדינה זו ידעה את המשבר הכלכלי החריף ביותר בשוק האירופאי בעשור האחרון והיא מנסה עדיין להיחלץ ממנו בסיוע מסיבי של האיחוד האירופי. ההשקעה שם ספקולטיבית יותר, ולכן גם רווחית יותר.
בניגוד לפורטוגל, ביוון עדיין התאוששות כלכלית איננה יציבה, ולכן כנקודת כניסה להשקעה, אנו מצויים כעת רק מעט מעל נקודת השפל במחירים. אך כגודל ההזדמנות גם גודל הסיכון. בהשקעה בסדר גודל של חצי מיליון יורו, ניתן לקנות באתונה מספר נכסים, היכולים ליצור תמהיל המניב תשואה שנתית של 10% נטו. השוק היווני מתאים יותר גם למעוניינים להשקיע סכומים של כמה עשרות אלפי יורו. ההכנסה החודשית למשקיע היא גבוהה יותר, וניתן לראות "כסף ביד" באופן מהיר יותר. כאמור, הסיכון לשינויים פוליטיים קיים כל העת ברקע. למרות הם נשמעים כתרחישי קיצון, אי אפשר לשלול לחלוטין אפשרות של עזיבת יוון את האיחוד האירופי או אפילו עזיבה רק של איחוד המטבע וחזרת המדינה לדרכמות. שינויים שכאלו, גם אם לא יקרו, אלא רק תהיה הכרזה על היתכנותם, ישפיעו מהותית על ערך הנכסים, ויש לקחת זאת בחשבון.
שוק הנדל"ן האירופי הוא עצום ומגוון, כאשר המספרים משתנים ממדינה למדינה, מערים גדולות לפריפריות ומעיר לעיר. בחירה שקולה בהשקעה נדל"נית יכולה להניב רווחים גבוהים יותר מאשר השקעה בישראל. ונראה, כי גם ממשלת ישראל, בהחלט מעוניינת שהמשקיעים הישראלים יחפשו את ההזדמנות מחוץ לשוק הישראלי.
בעת השקעה בנדל"ן בחו"ל, חשוב תמיד להביא בחשבון את העדר השליטה בנכס מחמת המרחק, את פערי המטבע, את המיסוי המקומי ואת הצורך בגורם מקומי שינהל בעבורך את הנכס. אלה שיקולים מהותיים שאסור להתעלם מהם, יחד עם זאת, עבור רבים התשואות שם מצדיקות את ההשקעה.
הכתבה מאת: עו"ד אדם ידיד ממשרד דוד ידיד משרד עורכי דין ונוטריון באדיבות אתר עורכי דין LawGuide.co.il . מאמר זה אינו מהווה הצעת השקעה במי מהנכסים המוזכרים בו. הכותב הינו עורך דין המתמחה בהליכי הוצאת אזרחויות וויזות השקעה בפורטוגל, ספרד ויוון.