סכסוכי שכנים עלולים להיות צרה צרורה. מדובר בסכסוכים המשתרעים על פני מנעד רחב של נסיבות. כך, למשל: דיירים שגורמים למטרדי ריח ורעש בלתי נסבלים או נזקים תברואתיים ואסתטיים, בגין נסיבות כגון: אגרנות, רטיבויות בקיר המשותף הזולגות לדירה שכנה, האכלת חיות מחמד וכו'.
סכסוכי שכנים עלולים להיגרם גם על רקע נטילה ו/או השתלטות בלתי חוקית על שטחים משותפים, על ידי אחסון ציוד או חסימת פתחי חדר מדרגות, הרחבת דירה שלא כדין; הסגת גבול; גרימת ירידת ערך לבניין ועוד. נוסף לכל אלה, גם סירוב לשלם ועד בית עלול להצית סכסוך שכנים.
מדוע סכסוך שכנים מהווה בעיה חמורה?
סכסוכי שכנים עלולים לגלוש לאלימות מילולית, הגובלת בלשון הרע ופגיעה בפרטיות ואף הטרדה מאיימת, כמשמעותם בחוק ובאופן העלול להיווצר אי נעימות מרובה.
יש לזכור כי מדובר באדם החולק עם שכניו את מרחב המחיה היומיומי ומצוי בחיכוך פיזי מתמיד עמם. בחלק מהמקרים, דיירים מכפישים אחד את השני בקבוצות ווטסאפ של הבניין או פיזית, בשטחים המשותפים (למשל: מעלית, חדר המדרגות, חניה, לובי וכו'). לעתים הסכסוך מסלים ואף נדרשת, לא פעם, מעורבות של המשטרה.
כיצד המשטרה יכולה לעזור בסכסוכי שכנים?
למעשה, המשטרה אינה מציעה פתרון מונע לטווח ארוך. חשוב שהסכסוך ינוהל בצורה חכמה ומושכלת ולא בצורה אמוציונלית. כך, לפני שמתחילים לנקוט בהליך משפטי, מומלץ לנסות לבצע הידברות עם הדייר או הדיירים הבעייתיים, לכנס אסיפת דיירים ולנסות להגיע לפשרה.
אם כך, למי ניתן לפנות במצבים אלה?
האגודה לתרבות הדיור: רשויות מקומיות רבות מפעילות מרכזי גישור עירוניים. ניתן להפנות לשם את הסכסוך. ניתן גם להסתייע באגודה לתרבות הדיור, האמונה על טיפוח החיים בבית המשותף, ניהול תקין של ענייני הבית המשותף ויצירת מערכת שכנות נאותה, ומעניקה לוועדי בתים החברים באגודה סל שירותים, לאו דווקא משפטיים, נרחב.
פנייה אישית: ניתן לפנות במכתב אישי לדייר מולו יש סכסוך, כדי לראות אם "יש עם מי לדבר". אפשר לפנות באופן אישי לדייר וניתן לערב את האגודה לתרבות הדיור, כאמור, באופן שעשוי לסייע בהידברות ולייתר הליכים משפטיים.
תקנון הבית המשותף: מומלץ גם לעיין בתקנון הבית המשותף, שדינו כדין חוזה מחייב לכל דבר ועניין, בין אם תקנון מוסכם בין דיירי הבניין ולבדוק אם בוצעו הפרות של התקנון; או לפנות לתקנון המצוי (במקרה שבו לא נקבע תקנון מוסכם בבית המשותף), הקבוע בתוספת לחוק המקרקעין (תשכ"ט-1969).
פנייה לנציגות הבית המשותף: לפי סעיף 3 לתקנון המצוי (סעיף 64 לחוק המקרקעין), לדייר יש זכות לבקש מהנציגות לפתור את הבעיה שנגרמה לו. במקרה זה, הנציגות, בעל הדירה או מחזיק מטעמו (שוכר), חוכר או חוכר משנה לתקופה העולה על 25 שנה, יכולים להגיש תביעה לבית משפט מוסמך או ללשכת המפקח על הבתים המשותפים, שנמצא בלשכת רישום המקרקעין הקרובה לביתכם (הידועה גם בשמה "טאבו").
מה ניתן לעשות אם כל הצעדים שננקטו אינם יעילים? היכן ניתן להגיש תביעה משפטית במקרה של סכסוך שכנים?
מומלץ למצות תחילה הידברות עניינית מתוך ראיה של ניהול סכסוך נכון ומושכל ולטווח ארוך, במקום הנצחתה בערכאות משפט ולפי צורך לערב מגשר מנוסה או גורם שלישי ניטרלי אובייקטיבי.
ככל שהידברות, כאמור, מוצתה לבלי הועיל, אפשר לפנות להליך תביעה, אך יש לזכור כי ניהול תביעה כרוך מטבע הדברים בסיכונים וסיכויים, זמן ועלויות.
המפקח על הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו): המפקח הוא גוף שיפוטי, בעל סמכות מקבילה לסמכות שופט שלום, הכוללת סמכויות שיפוט נרחבות מאוד. זוהי סמכות מאוד אפקטיבית במקרים רבים. מדובר בהליך קצר וגמיש יותר ביחס להליך בבית המשפט, מבחינת לוחות הזמנים, סדרי דין וראיות.
בהקשר זה חשוב לציין, כי למפקח סמכות שיפוט והכרעה ייחודית (בלעדית) במקרים הבאים: השתתפות בעלי דירות בהוצאות שוטפות של הבניין; סכסוכים שנוגעים לזכויות וחובות לפי תקנון הבית המשותף; סכסוכים בנוגע להרחבת דירה, ענייני היתרים ועבירות לפי חוק התכנון והבנייה (התשכ"ה-1965), סכסוכים בקשר למתקנים בבניין (כגון: מעלית, דוד שמש, גז ועוד).
על פסק הדין של המפקח, ניתן לערער לבית המשפט המחוזי, שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף. במקרי הסגת גבול מצד בעל הדירה לדירה אחרת או לרכוש המשותף; או במקרי מטרד רעש, בניגוד לתקנות מניעת מפגעים, תקנות מניעת מפגעים (רעש בלתי סביר) והחוק למניעת מפגעים (התשכ"א-1961), אפשר לפנות לסמכות מקבילה של בית משפט שלום מוסמך. במקרים בהם מדובר בהסרת מטרד או מפגע סביבתי, הסמכות נתונה לבית המשפט השלום (ולמפקח אין סמכות).
האם קיימים סעדים ייחודיים בסכסוכי שכנים?
באופן עקרוני, מדובר בתביעה משפטית לכל דבר ועניין והסעדים בהתאם: כספיים, הצהרתיים לרבות הוצאת צווים זמניים דחופים כדוגמת צו מניעה, צו עשה (להסרת מטרד למשל), צו עיקול כו'. במקרים בהם מדובר בסכסוך קיצוני, ניתן להוציא צווי הרחקה למניעת הטרדה מאיימת (למשל: כאשר הסכסוך גולש לפסים אישיים, השמצות וגידופים ויוצר מתח בלתי פוסק).
על פי החוק, הטרדה מאיימת היא על מעשה מטריד או מאיים בנסיבות שבהן ישנה סבירות כי הגורם המאיים עלול לשוב ולהטריד, או לפגוע בכל דרך בשלוות חייו של המוטרד.
לקבלת צו למניעת הטרדה מאיימת ישנם 2 תנאים מצטברים: התנאי הראשון הוא כי השכן אשר איים או הטריד עשה זאת כבר בעבר. התנאי השני הוא כי קיים יסוד סביר להניח כי תהיינה הטרדות נוספות בעתיד.
כלומר: יש להוכיח שהשכן כבר עשה זאת בעבר וכי קיים חשד סביר להטרדות נוספות בעתיד. במקרה כזה, ניתן להגיש את הבקשה לצו, שלא יעלה על שישה חודשים; וניתן להאריך את תוקף הצו (עד שנתיים) בפנייה מחודשת לבית המשפט.
לסיכום: סכסוכי שכנים נדונים פעמים רבות בערכאות משפטיות והם נושא מורכב ונרחב, הנוגע במגוון סוגיות הנובעות מעצם החיים בבית משותף.
במקרה שהתגלע סכסוך, מומלץ מאוד להתייעץ עם עו"ד בקיא ומנוסה בניהול סכסוכי שכנים, שיבחן את הסיכויים והסיכונים של התביעה.
עו"ד מנוסה יוכל לייעץ לכם בנוגע לאסטרטגיה הרצויה ובנוגע לסמכות שאליה יש לפנות. אם קיבלתם תביעה (נגדכם) במסגרת סכסוך שכנים, יש לפנות בהקדם לקבלת ייעוץ משפטי. חשוב לזכור: פשרה ובוררות הן "דרך המלך" בסכסוכי שכנים. מומלץ לנסות למצוא דרך להגיע להסכמות, מבלי להיגרר לערכאות.
משרד עורכי דין לירן ינקוביץ מתמחה בסכסוכי דיירים ומייצג דיירים ונציגויות בתים משותפים בפני בתי משפט ו/או לשכת המפקח על הבתים המשותפים, באופן שוטף.
טלפון ליצירת קשר: 0772314220
הכתבה נכתבה בשיתוף אתר zap משפטי