פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      סעיף As is בחוזה מכר דירה יד שניה

      בחוזה מכר של דירה יד שניה, נהוג כי המוכר מוסיף סעיף בו הקונה מצהיר שהוא רוכש את הדירה כפי שהיא - As Is. האם מדובר בסעיף שמסיר מהמוכר כל אחריות לבעיות שעלולות לצוץ בהמשך? מה המשמעות של הסעיף לגבי הקונה?

      השכרת רכב השכרת דירה מפתחות (ShutterStock)
      (אילוסטרציה: ShutterStock)

      בעסקת מכר יד שניה, מצהיר המוכר שהוא בעליו של הנכס הנמכר בלשכת רישום המקרקעין והמחזיק הבלעדי בו וכי הנכס השייך לו נבנה בהתאם לכל ההיתרים הדרושים על פי דין. כמו כן, מוסיף המוכר כי לא ידוע לו על ליקויים בדירה או על חריגות בניה כלשהן. הקונה, בהמשך להצהרת המוכר, מצהיר כי ביצע בדיקה פיזית של הבית (או שניתנה לו האפשרות על ידי המוכר לבצע בדירה שכזו) ובדיקה ברישומי הנכס ברשויות וכי הוא רוכש את הדירה כפי שהיא, או לפי ההגדרה המשפטית - As Is.

      כעבור זמן מה התגלו חריגות בניה עליהן המוכר לא טרח להצהיר. בנוסף, התברר כי הקונה, למרות הצהרתו, לא ביצע שום בדיקה של הנכס ולא נעזר בשום מומחה לצורך בדיקת הנכס הנרכש. האם סעיף ה- As Is עליו הצהיר הקונה יגרום לכך שהקונה יהיה הנושא הבלעדי באחריות לגבי חריגות הבניה והליקויים בנכס למרות שהמוכר הסתיר ממנו מידע באופן מכוון?

      על מנת להבין את הוראות החוק במקרה מסוג זה, יש להבין את מהות הסעיף. מהצהרת הקונה כי הוא מוכן לרכוש את הדירה במצבה As Is, משתמע כי הוא בעצם מוותר על טענותיו כלפי המוכר ומקבל על עצמו את האחריות על תיקון פגמים שיתגלו בעתיד. מטרת הסעיף, אם כך, היא לשים גבול למידת האחריות של המוכר על הדירה שיצאה מבעלותו, ולמידת הציפיות של הקונה ממוכר הדירה.

      ברגע שנכלל סעיף מסוג זה בחוזה המכר, לא יוכל הקונה לדרוש בעתיד ביטול של העסקה או קבלת פיצויים בנימוק של ליקויים שלא ידע על קיומם ושמהווים חוסר התאמה בין הדירה אותה רכש לבין מה שהובטח לו, שכן מוטלת על הקונה הסביר אחריות לבדוק את הנכס הנרכש. ואולם, גם לכך, ישנם סייגים.

      במקרה המתואר, נדמה לכאורה כי הסעיף מגן על מוכר הדירה והקונה יאלץ להתמודד לבדו עם הליקויים שהתגלו בנכס מאחר והצהיר במסגרת החוזה כי הוא רוכש את הדירה כפי שהיא, וכי בדק את הדירה. בפועל, החוק מכיר בכך שעמדת הקונה נחותה ביחס לעמדת המוכר, וזאת משום שיכולתו של הקונה לקבל מידע מדויק על הנכס היא מוגבלת.

      נוכח האמור, מוכר שלא הצהיר על מידע שיש בידיו בנוגע לנכס, אשר הקונה לא יכול היה להשיג במאמץ סביר, עלול להיחשב כמי שהפר את החוזה, וזאת למרות שהקונה רכש את הדירה As Is ולמרות שלא ערך את הבדיקות הנדרשות. יתרה מכך, הציפיה ממוכר סביר היא שהוא יגלה לקונה לא רק לגבי בעיות שהוא היה מודע לקיומן, אלא גם לגבי בעיות שהיה עליו להיות מודע לקיומן.

      עסקת נדל"ן (ShutterStock)
      (אילוסטרציה: ShutterStock)

      אז איך בכל זאת נוכל להגן על עצמנו?

      בהתייחסות מתאימה ומחושבת מראש, יוכלו גם הקונה וגם המוכר להבטיח התנהלות נכונה והגנה מקסימלית ביחס לסעיף As Is, אשר מופיע כמעט בכל חוזה לרכישה / מכירת נכס יד שניה.

      התנהלות הקונה - קונה אחראי ידאג לבצע את כל הבדיקות הדרושות בטרם רכישת דירה. הבדיקות מורכבות משני רבדים עיקריים: הרובד המשפטי (בדיקת זכויות המוכר במרשמים) והרובד התכנוני - בדיקת הנכס על ידי מומחים (שמאי מקרקעין, מהנדס וכדומה). יש לשים לב, שככל ומדובר בדירת גג, בדירת גן או בבית פרטי ישנה חשיבות מכרעת לקבלת חוות דעת מבעלי מקצוע לעניין חריגות בניה, שכן בנכסים אלה הסיכוי לחריגות בנייה גבוה יותר משמעותית.

      כמו כן, שכירת שירותיו של עורך דין מקצועי אשר ידע להתייחס לסעיף As Is, הינה חשובה ביותר. חשוב שעורך הדין יוודא שבהצהרות הקונה ישנו סייג שקובע כי הקונה אכן רוכש את הנכס As Is ולאחר שבדק אותו בבדיקות הנדרשות, ואולם, רכישת הנכס כפופה אף לנכונות הצהרותיו של המוכר. כך, יוכל הקונה להסתמך אף על הצהרות המוכר בעתיד ובעת שיתעורר צורך, ככל ויתעורר.

      התנהלות המוכר - הכנסת סעיף As Is לחוזה המכר היא קודם כל אינטרס שלך כמוכר. במיוחד אם לא התגוררת בעצמך בדירה. במצב כזה, בו לא התגוררת בדירה הנמכרת, רצוי אף להוסיף לסעיף ההצהרות כי אינך מבקר בנכס לעיתים קרובות וזאת כדי להסביר את העובדה כי הידע שלך מוגבל לגבי הנכס הנמכר.

      כמו כן, ועל מנת להבטיח שלא תיפגע בהמשך כתוצאה מהתנהלות לא אחראית של הקונה, דאג לפרט בחוזה את כל הליקויים הידועים לך וציין שיידעת את הקונה לגביהם. כמו כן, יש לדאוג לסעיף, אשר מפרט כי גילית בגילוי נאות את כל הפרטים הידועים לך, ולמעט פגמים נסתרים שאינך מודע אליהם. שים לב, שהחוק מחייב אותך להיות מודע לליקויים מסוימים ולכן, אם אינך בטוח שהפירוט שציינת כלל את כל הליקויים הקיימים, ציין זאת - הסתרה של אי הידיעה שלך או הסתמכות על הבדיקות שהקונה הצהיר שיבצע עשויות להביא עמן השלכות קשות בעתיד.

      עו"ד צליל דפני-קנזי היא בעלת תואר שני (LL.M) במשפט מסחרי מטעם אוניברסיטת תל-אביב וחלק מצוות המייסדים של דפני קנזי משרד עורכי הדין. המשרד הינו משרד בוטיק המתמחה בדיני המקרקעין, דיני צוואות וירושות, דיני החברות (הקמת וליווי חברות), משפט מסחרי ודיני לשון הרע.

      האמור אינו מהווה תחליף ייעוץ משפטי, ובכל מקרה מובהר כי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין. לקבלת ייעוץ משפטי, מקצועי ואישי - ניתן לפנות למשרדנו.טלפון: 04-9969010

      הכתבה באדיבות אתר Zap משפטי