בעולם מושלם, הטקסט שאתם קוראים ברגעים אלה לא היה נכתב. בעולם מושלם, כל קבלני הבנייה היו עומדים בלוחות הזמנים שהציבו לעצמם ומוסרים את הדירות לרוכשים במועד הקבוע בהסכם המכר. לצערנו הרב, בעולם שבו אנו חיים לעתים קרובות נאלצים רוכשי דירות למצוא פתרונות מגורים חלופיים ולספוג נזקים כספיים גדולים בגין עיכובים משמעותיים במסירת הדירה החדשה שרכשו.
המחוקק הכירו ביחסי הכוחות הלא שוויוניים המתקיימים בין הקבלנים לרוכשי הדירות וכך בא לעולם תיקון מס' 5 תשע"א-2011 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "החוק"), המסדיר את חובותיהם של הקבלנים כלפי ציבור רוכשי הדירות. גם בתי המשפט מכירים בפער הכוחות בין הקבלן לרוכש ומשלימים את הפיקוח באמצעות הלכות משפטיות שעיקרן הגנה על רוכשי הדירות.
האם הרוכשים זכאים לפיצויים בכל מקרה של איחור?
החוק מאפשר לקבלן למסור, ללא פיצויים, את הדירה לידי הרוכש באיחור של עד 60 יום לכל היותר מהמועד החוזי שנקבע בהסכם המכר. אבל, אם הקבלן מתמהמה מעבר לתקופה זו, הקבלן יחויב לשלם לרוכש פיצויים באופן רטרואקטיבי על כל התקופה, החל מהיום ה-1 מהמועד שנקבע בהסכם (כולל 60 הימים הראשונים האלו).
ישנם מספר מקרים חריגים (כגון: גיוס כללי, מחסור ארצי בחומר בנייה, שביתות במשק ומחסור ארצי בכוח אדם בענף הבנייה) שבהם הקבלן רשאי למסור את הדירה לאחר תקופה ארוכה יותר מבלי שיצטרך לשלם פיצויים. חשוב מאוד להיעזר בעורך דין מקצועי בשלב רכישת הדירה וניסוח הסכם המכר, וזאת על מנת שתוכלו לצמצם מראש למינימום האפשרי את קיום המקרים המאפשרים לקבלן למסור את הדירה באיחור מבלי לשלם פיצויים.
מהו גובה הפיצויים במקרה של איחור במסירת דירה?
סעיף 5א' לחוק קובע כי במקרים שבהם המוכר לא העמיד את הדירה לרשות הרוכש לאחר שחלפו 60 יום מתום המועד שנקבע בחוזה המכר, יהיה עליו לשלם לרוכש פיצויים מינימליים, ללא הוכחת נזק מצד הרוכש. החישוב עבור כל חודש או חלק ממנו, מתבצע לפי שני השלבים הבאים:
• שלב א': סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה במיקומה ובגודלה כפול 1.5 - עבור התקופה שהתחילה ביום הראשון הקבוע בחוזה והסתיימה תוך שמונה חודשים ממועד זה.
• שלב ב': סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה במיקומה ובגודלה כפול 1.25 - עבור התקופה שהתחילה 9 חודשים לאחר המועד הקבוע בחוזה ועד להעמדת הדירה לרשות הרוכש.
קיימת אפשרות לקבוע סכום מוגדר מראש בחוזה המכר שאותו יצטרך לשלם המוכר (הקבלן) לרוכש כפיצוי במקרה של איחור במסירה. אך, סעיף בחוזי מכר שיקבעו סכום נמוך יותר מהפיצוי המינימלי הקבוע בחוק - מנוגד לחוק. עוד יש לציין בהקשר זה כי על המוכר לשלם את הפיצויים החל מהיום ה-1 בתקופת החסד (עבור 60 הימים הראשונים) ובתום כל חודש נוסף (עבור כל חודש וחודש בנפרד).
פיצוי בגין נזקים נוספים
בכל מקרה שבו נגרמו לרוכש נזקים כספיים נוספים בגין האיחור במסירה מעבר לפיצוי המינימלי הזה, יש באפשרותו לתבוע את הקבלן ולקבל פיצויים מכוח פקודת הנזיקין ו/או כל דין רלוונטי אחר. מעניין לדעת, שבחלק ניכר מהסכמי המכר מצוין כי הרוכשים לא רשאים לתבוע מאומה מעבר לפיצוי הקבוע בחוק. חשוב להבין, כי לפי סעיף 7א לחוק מדובר הלכה למעשה בהוראה חוזית שאינה חוקית, וזאת כיוון שאין אפשרות לחייב את הרוכש לקבל "אפס" או פחות מהזכויות המינימליות של הרוכש על פי חוק. לכן, כדי למנוע מחלוקת משפטית, מומלץ כמובן להסדיר את הנושא המורכב הזה (כמו: להגדיר מועד מסירה בתאריך קצוב) עוד לפני שחותמים על הסכם המכר. גם כאן ניתן לראות כי הנוכחות של עורך דין בשלב ניסוח הסכם המכר, עשויה למנוע מהרוכש בעיות, מחלוקות ונזקים בשלב מאוחר יותר.
*המאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי בידי עורך דין. האמור מעניק מידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואף לא חוות דעת משפטית ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.
עו"ד בנצי בן דוד עוסק בדיני מקרקעין, חוזים, נזיקין, ירושות, צוואות וליטיגציה.
טלפון: 077-2314413
הכתבה באדיבות אתר Zap משפטי