עד לאחרונה תחום המשכנתאות ועולם העסקים לא נפגשו לאור מדיניות הבנקים למשכנתאות שעבדו עם הציבור הפרטי בלבד. כאשר בעל עסק נזקק להלוואה, הוא נאלץ לפנות לבנק מסחרי, גם כאשר רצה בהלוואה כנגד שעבוד נכס קיים. הלוואות אלה ניתנו בפריסה קצרת טווח יחסית של 12 שנים לכל היותר, על הנייר, ובפועל - עשר שנים ומטה. המשמעות עבור בעלי עסקים היתה ברורה - החזר חודשי גבוה מאוד. תנאים אלה הביאו בעלי עסקים רבים לוותר על חלום ההתרחבות.
כיום, בעקבות תקדים של אחד הבנקים למשכנתאות, השתנה המצב. כיצד יכולים בעלי עסקים ליהנות מהמגמה החדשה?
הלוואה עסקית - עד 70% מימון בפריסה של עד 30 שנה
השינוי במדיניות הבנקים למשכנתאות מבשר צמיחה ופריחה כלכלית עבור בעלי עסקים רבים. הלוואה דרך בנק למשכנתאות מאפשרת לבעלי עסקים לשעבד נכס שבבעלותם, לקבל עד 70% מימון, לעומת 50% כפי שהיה נהוג עד כה, ולפרוס את ההחזרים על פני 30 שנה.
ניקח לדוגמה את ראובן מרמת גן. ראובן רכש לפני כשנה שלוש דירות להשקעה בסכום של שני מיליון שקלים. מיליון שקלים הוא קיבל בהלוואה, ואת הסכום הנותר גייס מההון העצמי. היום, הוא יכול היה לקבל עד 1.4 מיליון שקלים שהם 70% מערך הרכישה.
דוגמה אחרת היא של גדי מאשדוד, בעל משרד עורכי דין, שמשלם 5,000 שקלים לחודש דמי שכירות. כשגדי רצה לרכוש את המשרד בו הוא עובד, הוא קיבל הצעת מחיר של מיליון שקלים. לו היה פונה לבנק מסחרי, היה מקבל כפי הנראה הלוואה בפריסה לעשר שנים עם החזר חודשי של כ-10,000 שקלים. עתה הוא יכול לקבל משכנתא בתנאים המקובלים ולהחזיר פחות מ-5,000 שקלים בחודש. צעד נבון וכלכלי יותר מאשר להמשיך לשלם את דמי השכירות החודשיים.
הלוואה לכל מטרה
חשוב לדעת כי ההלוואה העסקית טובה למטרות שונות, ולא רק לצורך רכישה של נכס כמו משרד, קליניקה או חנות. הלוואה כזו עשויה לשמש לצורך רכישת ציוד מתקדם, מיכון חדיש או מלאי גדול במיוחד והיא מתאימה גם לחברות בע"מ. האפיק החדש שנפתח בפני בעלי העסקים מאפשר שעבוד נכס קיים תמורת הלוואה באותם תנאי משכנתא.
הלוואה עסקית באמצעות הגדלת משכנתא פרטית על נכס קיים
נכון להיום, בעלי עסקים יכולים לפנות לבנק למשכנתאות ולהגדיל את המשכנתא שהם משלמים על נכס שבבעלותם, מה שמכונה 'שעבוד מדרגה שנייה': בעל העסק ממשיך לשלם מדי חודש לבנק את תשלומי המשכנתא, ואילו הבנק למשכנתאות הופך למשעבד בדרגה שנייה. עד לאחרונה אפשרות זו היתה תיאורטית בלבד, שכן הבנקים חששו מפני מעמד ייחודי זה. הבנק למשכנתאות שחולל את המהפך, מציע מימון בשיעור של 70% כל עוד בעל העסק עומד בתנאים המקובלים, וזאת, ללא צורך להתנתק מהבנק בו משולמת המשכנתא.
כך עשה אבי מהרצליה, בעל חברה לייצור תכשיטים שנקלע לחובות של חצי מיליון שקל. אבי רצה להחזיר את חובותיו, ובנוסף, לגייס 250,000 שקלים לרכישת מיכון חדיש לעסק. הוא פנה לבנק למשכנתאות ותמורת שעבוד ביתו הפרטי, קיבל 750,000 שקלים אותם יחזיר במשך 30 שנה כשהוא משלם פחות מ-4,000 שקלים מדי חודש.
הגמישות בבחירת תמהיל המשכנתא
כל מי שלקח אי פעם משכנתא מכיר בוודאי את ההגבלות הנוגעות לריביות. כך לדוגמא, לא ניתן לקחת יותר משליש מסכום ההלוואה בריבית פריים וחייבים לקחת לפחות שליש בריבית קבועה. תנאים אלה הם פועל יוצא של הרגולציה בשוק המשכנתאות הפרטיות. כשמדובר במשכנתא עסקית, בהיעדר רגולציה, התמונה שונה. בעל העסק יכול להרכיב את התמהיל האידיאלי עבורו ללא הגבלות, ואף לבחור להחזיר את כל ההלוואה בריבית פריים - כלומר לפרוע את כולה בכל שלב מבלי לשלם קנס.
דוגמה נוספת להשפעה החיובית של היעדר הרגולציה הוא גובה ההחזר החודשי המקסימלי: בשוק הפרטי ניתן להחזיר מדי חודש רק עד 40% נטו מההכנסה המוצהרת. כלומר, לווה שמשתכר 10,000 שקלים בחודש, יוכל להחזיר את ההלוואה בתשלומים חודשיים של עד 4,000 שקלים בלבד. בשוק המסחרי אין מגבלה על סכום ההחזר החודשי והבנק למשכנתאות בוחן כל מקרה לגופו.
מכל האמור לעיל, ברור אפוא מה רבה ההתלהבות במגזר העסקי עם פתיחת אפיק ההלוואות החדש דרך הבנקים למשכנתאות.
הכותב אורי רותם הוא בעל עסק לייעוץ משכנתאות ופתרונות מימון.
באדיבות אתר זאפ משפטי
טל' ליצירת קשר: 072-3218185