פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      לשכור ולא לשכוח: כל מה שכדאי לדעת לפני חתימה על הסכם שכירות

      בכל הקשור לשוק השכירויות, שנת 2018 עמדה בסימן של מחירים מטפסים ומאמירים עם עלייה של 3% לעומת השנה שקדמה לה. מול שוק נדל"ן פרוע ושוכרים זועקים, החוק לא מציע פתרונות ומשאיר את השוכרים והמשכירים לבד במערכה

      לשכור/לקנות דירה, העברת בעלות (ShutterStock)
      (אילוסטרציה: ShutterStock)

      בישראל ישנם כיום מעל שני מיליון איש המתגוררים בדירה שכורה. רוב השוכרים חשים היטב את העלייה במחירי השכירות, שהגיעו לשיאים חדשים ברחבי הארץ כולה, לא רק במרכזה. כשעשרות ואף מאות מעוניינים עטים על כל דירה שמתפנה, מוצאים עצמם שוכרים רבים בעמדה בה הם כלל לא יכולים להרשות לעצמם להתמקח, ומוכנים לקבל כל תנאי שיציב בעל הדירה - רק כדי שיבחר בהם מבין ההמון.

      מנגד, ניצבים בעלי הדירות, המשכירים. חלקם מנצלים את השוק המשתולל ודורשים מחירים מופרזים, או מציעים דירות שאינן ראויות למגורים. יחידי הסגולה המשתדלים לבוא לקראת השוכרים ולשמור על מחירים הוגנים, מרגישים שהם "פראיירים" שאינם מחזירים את ערכה של הדירה שבבעלותם, ולבסוף מצטרפים אף הם לגל ההעלאות.

      מה אומר החוק?

      החוק עומד מהצד אל מול הקרבות המשתוללים על כל דירה המוצעת להשכרה, ואינו מתערב בקביעת המחירים. אמנם לפני כשנה וחצי עבר בכנסת חוק שכירות הוגנת שניסה להסדיר את שוק הדירות להשכרה, אך בסופו של דבר הוא אושר מבלי שיכלול סעיפים העוסקים בפיקוח על המחירים או באפשרויות המשכיר להעלותם כאוות נפשו.

      ההגבלות שכן הוכנסו לחוק מגדירות מהי דירה ראויה למגורים, מה גובה הערבות שיכול המשכיר לדרוש מהשוכרים, ועל מי מוטלת האחריות לביצוע תיקונים. עוד נעשה ניסיון להסדיר את עניין עמלות התיווך שמתווספות על תשלומי השוכרים, אך בפועל פרצה בניסוח החוק לא מאפשרת שינוי של ממש.

      זוג אורז רהיטים וחפצים לקראת מעבר דירה (ShutterStock)
      כדאי לכלול בהסכם אופציית הארכה לשנה נוספת (אילוסטרציה: ShutterStock)

      הסכם שכירות - ככה תעשו זאת נכון

      אחרי שכבר מצאתם את הדירה הנכספת, אתם עומדים בפני חתימה על הסכם השכירות. מדובר בתהליך משא ומתן לכל דבר, בין שני צדדים המעוניינים בביצוע העסקה, ובניסיון לשמור ככל האפשר על האינטרסים והזכויות של כל אחד מהצדדים. חשוב לציין כי רצוי ואף מומלץ לערוך הסכם שכירות בכתב ולא בעל פה, בו יעוגנו כל החובות והזכויות של כל אחד מהצדדים. להלן מספר סעיפים חשובים שיש לכלול בהסכם:

      • פרטים טכניים - על כל חוזה שכירות לכלול את שם המשכיר והשוכר (חשוב מאוד לבדוק שהמשכיר הוא אכן בעל הנכס הרשום, ואם אינו - לוודא קיומו של ייפוי כוח המסמיך אותו להשכרת הדירה), תקופת השכירות, דמי השכירות המוסכמים, תיאור הדירה ותכולתה במידה וישנה, וחלקי הרכוש שצמודים לדירה כמו למשל חניה או מחסן.

      • ערבויות/ בטחונות - רוב המשכירים יעדיפו לקבל ערבות בנקאית או ערבון במזומן, אך עבור השוכרים מדובר לרוב במחיר כבד מדי. פשרה מקובלת ברוב המקרים היא חתימה על שטר חוב וצ'קים פתוחים לרשויות - רצוי עם הגבלת סחירות. יש לוודא קיומו של סעיף המחייב את המשכיר לתת התראה בכתב של כ-14 יום טרם מימוש הביטחונות.

      • אופציה להארכת החוזה - כדאי לכלול בהסכם אופציית הארכה לשנה נוספת, לרוב באותו מחיר או בהסכמה על העלאה מינימלית של כ-2%. אחרי העלאה זו מקובל כי המשכיר מתחייב להימנע מהעלאות נוספות למשך שלוש שנים.

      • יציאה מן החוזה - סעיף מסוג זה יכול לעמוד לטובת השוכר והמשכיר כאחד. כך, יוכל כל אחד מהצדדים להביא את החוזה לסיומו לפני המועד המצוין, בכפוף לתנאים מוסכמים הנוגעים לפרק הזמן שיידרש להתראה מראש, מציאת שוכר מחליף וכדומה. מומלץ להכניס גם סעיף הדן בהתנהלות במקרה של פשיטת רגל של השוכר ו/או אי יכולתו לעמוד בתשלומים או לספק את הערבויות.

      • הבטחת זכויות השוכר - במקרה בו המשכיר מחליט למכור את זכויותיו בדירה בתקופת השכירות, מומלץ לכלול בהסכם סעיף אשר מבטיח כי זכויות השוכר בדירה לא תפגענה במקרה של העברת זכויות הבעלות במושכר. המשמעות היא שרוכש הדירה החדש נכנס בנעלי המשכיר לעניין החובות והזכויות שלו כלפיי השוכר.

      ככלל, על החוזה להסדיר את מכלול הנושאים הקשורים לזכויות ולחובות של כל אחד מהצדדים, כולל אחריות לתיקונים, ביטוח המבנה, איחור בתשלום דמי השכירות, תשלומים נוספים, מועדי כניסת משכיר לדירה, שינויים קבועים וזמניים בדירה ועוד. על מנת לנסות ולמנוע מחלוקות שעשויות לצוץ בהמשך, מומלץ לערוך את החוזה ולפנות בכל בעיה במהלך תקופת השכירות לעורך דין הבקיא בתחום.

      עו"ד עדי מלאכי מתמחה במקרקעין ונדל"ן, משפט מסחרי, הוצל"פ ודיני צוואות וירושות.
      טלפון: 077-2314483

      הכתבה באדיבות אתר Zap משפטי