אחת הסוגיות שחוק המקרקעין (תשכ"ט 1969) מסדיר הוא הצורך העולה לעתים לפרק בעלות משותפת של מספר גורמים על נכס או קרקע. על פי רוב, צורך זה עולה במקרי ירושה, כאשר מספר אנשים, לעתים בני משפחה (ולעתים לא) יורשים יחד נכס משותף. בנוסף, הצורך עשוי לעלות במקרים בהם מדובר בריבוי בעלויות על נכסים מסחריים. פירוק השיתוף מציע פתרון לקשיים הנובעים כתוצאה מריבוי הבעלויות.
מהם הקשיים הנוצרים כתוצאה מריבוי בעלויות על נכס מקרקעין?
בעלות משותפת על נכס יוצרת בין היתר קשיים רבים עבור יורשים, בשל מחלוקות הצצות ביניהם לגבי ניהול הנכס המשותף. המחלוקות עולות למשל כשחלק מהיורשים רוצים לשפץ את הנכס ולהשביחו ואחרים אינם מעוניינים בכך. בנוסף, המחלוקות עולות בהחלטה על גובה דמי השכירות ובאופן גביית השכירות וחלוקתה (במיוחד אם כל אחד יורש חלק בלתי שווה בנכס). לעתים אף עולות מחלוקות בין יורשים, המבקשים למכור את הנכס כולו, בעוד אחרים מבקשים להשכיר את הנכס. פירוק שיתוף במקרקעין הוא אמצעי להתמודד עם המחלוקות האלה ולתת להן מענה.
כיצד מסדיר החוק את פירוק השיתוף במקרקעין?
החוק מתווה שלוש דרכים עיקריות לפירוק השיתוף: חלוקה בעין, מכירת הנכס וחלוקת התמורה או רישום של צו של בית משותף.
מהי חלוקה בעין בפירוק שיתוף במקרקעין?
חלוקה בעין, פירושה שכל שותף מקבל חלק בנכס, העובר לבעלותו הבלעדית. כשמדובר במספר בעלי זכויות, שלכל אחד מהם אחוזים שונים של בעלות, או כשלא ניתן לחלק את הנכס עצמו בצורה שוויונית ביניהם, ניתן לבצע את החלוקה בעין באמצעות תשלומי איזון.
כדי לפשט את הנושא נבהיר זאת בדוגמה הבאה: שני יורשים שירשו בבעלות משותפת שתי דירות בבניין. דירה אחת שווה יותר מהשנייה. היורשים יוכלו לחלק ביניהן את הנכס. כלומר: דירה אחת לכל אחד, כך שמי שיקבל את הדירה היקרה יותר, ישלם את ההפרש למי שיקבל את הדירה ששוויה נמוך יותר.
חלוקה בעין מוגדרת כדרך המלך, כלומר שיטת חלוקה המקלה על השותפים את תהליך הפירוק ומאפשרת להם להימנע מכניסה להליך המורכב יותר של מכירה. יחד עם זאת, בשל גורמים שנפרט להלן, מכירת הנכס וחלוקת התמורה לבעלי הזכויות היא האופציה השכיחה ביותר לפירוק שיתוף.
מדוע מכירת הנכס היא האופציה השכיחה לפירוק שיתוף במקרקעין?
נסביר זאת באמצעות תיק שמשרד הח"מ טיפל בו. מדובר בבית ישן בבני ברק ובו ארבע דירות. לאחר שהבעלים של הבניין נפטרו והורישו אותו יחד עם כל הנכסים האחרים שלהם, נוצר מצב בו מכוח הירושה, לארבע הדירות בבניין היו 25 בעלים חדשים.
כך, נוצר כשל שוק ממשי. היורשים לא הצליחו לנהל את הבעלות על 4 הדירות. עלו ביניהם מחלוקות רבות לגבי דמי השכירות, חלקם רצה למכור את הנכס ובנוסף התעוררו מחלוקות בנוגע לסכום המכירה.
אחד השותפים הגיש לבית משפט בקשה למתן צו לפירוק השיתוף. בית המשפט נדרש להכריע בדבר הדרך הרצויה. אותו שותף גם מכר את זכויותיו בנכס לקבלן חיצוני, שלמעשה נכנס בנעליו וניהל בעצמו את הליך הפירוק מול שאר היורשים.
הקבלן ביקש להרוס את הנכס ולבנות תחתיו בניין חדש. ליורשים האחרים לא היו היכולות הכלכליות להתמודד עם יכולותיו של הקבלן ועם עלויות ניהול הנכס והליך הבנייה. לכן, חלקם מכרו גם הם את זכויותיהם לקבלן. האחרים עשו עמו עסקת קומבינציה: כלומר מכרו לו חלק מהזכויות וקיבלו שירותי בניה עבור הזכויות שנותרו להם בבניין החדש לאחר שיוקם. בכל מקרה, כל הצדדים זכו והמחלוקות נפתרו.
פירוק השיתוף לפי הדוגמא הנ"ל דורשת למעשה מכירה של הנכס תוך הסכמה של כל השותפים והיא מהווה אופציה יעילה, מהירה יחסית וטובה, לכל הנוגעים בדבר, במקרים בהם מדובר בנכס שיש עליו ריבוי בעלויות.
האם ניתן להתגבר על התנגדות של אחד מבעלי הזכויות למכירה?
לא אחת בית המשפט "מכריח" גם צד מתנגד להיכנס להליך מכירה. כך, לדוגמה: במקרה אחר שמשרד הח"מ טיפל בו, 7 אחים תבעו את אחותם, לאחר שסירבה לפרק את השותפות בדירה שכולם ירשו יחד בבעלות משותפת. זאת, בשל כעס וטינה שרחשה ליתר האחים. בתביעה, האחים טענו כי אין ממש בטענות שהעלתה נגד מכירת הנכס. בית המשפט קיבל את טענתם ונתן צו לפירוק שיתוף, שיישומו בוצע באמצעות לשכת ההוצאה לפועל. הדירה נמכרה בכינוס נכסים, על בסיס חוות דעת שמאית ולאחר הזמנת הציבור להציע הצעות לרכישתה (תוך מתן אפשרות לאחות לרכוש את חלקם של יתר האחים). לאחר שנרשמו הזכויות על שם הרוכשים חולקה התמורה לכל האחים, לרבות האחות שסירבה למכירה.
מדוע נדרשת התערבות כונס נכסים?
כונס הנכסים הוא בעל סמכות לחתום בשם כל הצדדים על הסכם המכירה, כולל בשמו של מי שמסרב לקחת חלק במכירה, ובכך להבטיח כי תהליך העברת הבעלות יושלם במלואו. למעשה, זו הדרך היחידה ליישם פסק דין לפירוק שותפות, במקרים שבהם יש שותף סרבן, המסרב להגיש את ההצהרות הדרושות לרשויות המס ולחתום על המסמכים הנחוצים להשלמת המכירה. כונס הנכסים נכנס בנעליו ומבצע את המכירה בשמו ועבור כל השותפים האחרים.
האם מכירת נכס דרך כונס נכסים אינה כרוכה בתמורה מופחתת?
בעבר היה נהוג לחשוב שכל מכירה באמצעות כונס נכסים משמעה קבלת תמורה מופחתת. עם זאת, כיום הדבר אינו בהכרח נכון. מחירי הדירות האמירו בשנים האחרונות, ואופציית הקנייה מכונס נכסים הפכה למוכרת ושגורה יותר בקרב הציבור הרחב. ולכן במקרים רבים גם במכירת נכס דרך כונס נכסים, לא תהא ירידה בשווי התמורה. יתרה מכך: לעיתים קרובות ניתן לקבל תמורה גבוהה אף יותר מזו שצוינה בהערכת השמאי.
מהו רישום צו של בית משותף?
רישום צו של בית משותף והענקה של חלק מסוים מהנכס לכל אחד מהבעלים הם האופציה השלישית לפירוק שיתוף במקרקעין. צו כזה ניתן לתת רק לנכסים שאפשר להפוך אותם לבית משותף מבחינה תכנונית, ולפי אישור של המפקח על המקרקעין.
לדוגמה: מספר יורשים שקיבלו בניין שלם בירושה ולא רק חלק מהדירות בו, יכולים להחליט על הקצאת הזכויות בדירות השונות ביניהם, לפי שיעור הבעלות, באמצעות רישום צו בית משותף.
כך, נמנעים ויכוחים ומחלוקות ביניהם לגבי הנכס שירשו במשותף. כל אחד מקבל את הזכות להחליט באופן עצמאי מה ייעשה בדירתו (לשפץ/לא לשפץ, להשכיר/למכור וכו'). אין צורך לקבל החלטות משותפות.
מהי חשיבותו של ייעוץ משפטי, בבחירת הדרך המתאימה לפירוק שיתוף במקרקעין?
כל עסקת נדל"ן טומנת בחובה סיכונים שונים וההוצאה שלה לפועל מחייבת אחריות רבה וירידה לפרטים - משפטיים וממוניים. עורך דין המתמחה בתחום ובעל ניסיון בתחום פירוק שיתוף ועסקאות נדל"ן, יידע להעריך את הסיכונים, להציע כיצד ניתן לצמצם אותם, ולסייע בהחלטה על האופציה המיטבית לפירוק שיתוף במקרקעין, בהתאם לנסיבות המקרה.
לסיכום: פירוק שיתוף במקרקעין הוא פתרון מצוין למחלוקות הצצות בנכסים שיש עליהם ריבוי בעלויות. יש לבחור את הדרך לפירוק שתיטיב עם כל בעלי הזכויות.
משרד עו"ד עוז רדיע ושות' מתמחה בתחומי המשפט האזרחי-מסחרי, בדגש על דיני מקרקעין.
טלפון ליצירת קשר: 077-2314230
הכתבה נכתבה בשיתוף אתר zap משפטי
* המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד.