רכישת דירה נחשבת אחת העסקאות המשמעותית בחייו של אדם, בפרט במקרים בהם מדובר במשפחה ממוצעת, הרוכשת דירה לצרכי מגורים ולא להשקעה. בכל שנה, אלפי דירות חדשות נמכרות בישראל. אחד הנושאים המשמעותיים ביותר, עבור רוכשי דירות מקבלנים, הוא קבלת הדירה במועד המוסכם בחוזה המכר, כשהיא מוכנה וראויה למגורים.
הסכנה: נזקים כלכליים משמעותיים
פעמים רבות, קבלנים מתעכבים במסירת הנכס לרוכשים. אין זה משנה אם מדובר בנכס שנרכש לצרכי מגורים או נכס שנרכש לצרכי השקעה. בכל מקרה, האיחור עלול ליצור נזקים כלכליים משמעותיים לרוכשים. מדובר בהפסד בסך עשרות אלפי שקלים ולעיתים אף למעלה מכך.
אין להקל ראש בקשיים העומדים בפני רוכשי דירות
בית המשפט העליון דן רבות בנושא איחור במסירת נכס וקבע כי אין להקל ראש בקשיים העומדים בפני רוכשי דירות, העלולים למצוא את עצמם שבויים בידי קבלן שאינו מפצה אותם, חרף האיחור במסירת הדירה.
השופטת דפנה ברק-ארז פסקה כי "מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה" (רע"א 6605-15 שמש נגד ספייס בנייה ויזמות בע"מ).
איחור של 60 ימים במסירת הנכס, מבלי לפצות את הרוכשים
פרויקט בניית נכס הוא פרויקט ארוך טווח. לעיתים, עלולים להיווצר בו עיכובים מסיבות שונות, שאינן תלויות באופן ישיר בפעולות של הקבלן. לכן, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 מאפשר לקבלן איחור של 60 ימים במסירת הנכס, מבלי לפצות את הרוכשים. המחוקק מאפשר לקבלן ארכה להשלים את הנדרש ולמסור את הנכס כשהוא גמור וראוי למגורים. תקופת הזמן האמורה (60 ימים) נקבעה לאחר שאושרה על ידי בית הדין לחוזים אחידים, כמשך זמן סביר לאיחור במסירה.
פיצוי ללא הוכחת נזק
בתיקון מספר 5 לחוק המכר דירות, נקבע בסעיף 5א כי במקרים בהם הקבלן לא העמיד את הדירה לרשות הרוכשים, לאחר שחלפו 60 ימים ממועד המסירה שנקבע בחוזה, זכאים הרוכשים לקבל פיצוי ללא הוכחת נזק, עבור כל חודש או חלק ממנו, עד להעמדת הדירה לרשותם. הסעיף מאפשר לרוכשים הגנה כלכלית מפני הנזק שנגרם להם. הזכות לפיצוי מתגבשת ביום האיחור ה-61, אך הפיצוי חל רטרואקטיבית, החל מיום האיחור הראשון.
להקטין את פערי הכוחות בין הקבלן לרוכש
התיקון בחוק נועד להקטין את פערי הכוחות בין הקבלן לרוכש ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה. כך, זכאותו של הרוכש לפיצוי תהיה מובטחת, ובד בבד תתמרץ את הקבלן להימנע ככל האפשר מאיחור במסירת הדירה.
דמי שכירות מוכפלים ב-1.5
גובה הפיצוי הוסדר אף הוא בחוק, הקובע כי בשמונת החודשים הראשונים של האיחור, זכאים הרוכשים לקבל פיצוי השווה לדמי שכירות של דירה דומה, הן בגודל והן במיקום, כשהם מוכפלים ב-1.5. כך, למשל: דירה שעלות השכירות עבורה היא 5,000 שקלים לחודש, והקבלן איחר 4 חודשים במסירה - הרוכשים יהיו זכאים לקבל מהקבלן פיצוי בסך 30,000 שקלים.
עבור התקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך, יהיו הרוכשים זכאים לסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה, מוכפלים רק ב-1.25.
פיצוי על דמי שכירות: לא אקט עונשי
דמי השכירות אינם מוכפלים ב-1.5 כאקט עונשי, אלא מתוך הבנה שהרוכשים נדרשים להשקיע משאבים בחיפוש אחר דירה חלופית, דמי שכירות, עלויות מעבר בין דירות וכו'. לכן, מהחודש התשיעי, סכום הפיצוי קטן, ביחס לשמונת החודשים הראשונים. במידה שקיימת מחלוקת בדבר גובה דמי השכירות של דירה דומה באותו אזור, לשם חישוב הפיצוי כאמור, ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין.
תשלום מיידי, כדי לאפשר לרוכשים להמשיך לקיים את שגרת חייהם.
הקבלן נדרש לשלם את הפיצוי עבור האיחור במסירה, בסיום כל חודש, עבור אותו החודש. מדובר בתשלום מיידי, שנועד לאפשר לרוכשים להמשיך לקיים את שגרת חייהם, מבלי להיכנס לחובות כבדים בשל העיכוב.
חובת התשלום חלה החל מהמועד החוזי
המחוקק כאמור מאפשר לקבלנים אורכה של 60 ימים ממועד המסירה שנקבע מבלי להידרש לפצות בגינם, במידה שהנכס אכן נמסר בתום הארכה. אולם, מרגע שחלפו 60 הימים והנכס עדיין לא נמסר, מחויב הקבלן לפצות את הרוכשים גם עבור 60 הימים "הראשונים".
סעיף 5א(ב) לחוק קובע כי הפיצויים עבור 60 הימים שתחילתם במועד החוזי (המועד שנקבע בחוזה למסירת הדירה) ישולמו בתום 60 הימים האמורים, אם הנכס לא נמסר. השופטת ברק-ארז התייחסה להגנה על הרוכשים ולהסדר הפיצוי שנקבע בתיקון החוק "סעיף 5א לחוק, שהוכנס בתיקון מאוחר בו, נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום, שהוכרה בפסיקה כתקופה "לגיטימית" של איחור". (רע"א 6605-15 שמש נגד ספייס בנייה ויזמות בע"מ).
הרוכשים ביקשו מהקבלן לעשות שינויים בנכס
באותו מקרה (רע"א 6605-15) עסק בית המשפט בשאלה מה המועד הקובע לתחילת תשלום הפיצוי, אם הרוכשים ביקשו מהקבלן לעשות שינויים בנכס? הקבלן טען כי הבקשה לשינויים מאפשרת לו לדחות את מועד המסירה, מבלי להידרש לפצות את הרוכשים, משום שבחוזה המכר נקבע שמוסכם כי כל שינוי או תוספת בדירה יביאו לדחייה של המועד החוזי למסירה.
מועד חדש למסירה
במקרה זה, לא נקבע מה משך הדחייה ולא נקבע מועד חדש למסירה. בנוגע לכך, קבע בית המשפט כי לצורך קביעת הפיצוי על פי סעיף 5א לחוק, יש להתייחס למועד המקורי שנקבע בחוזה בין הצדדים, מאחר שהצדדים לא הסכימו על מועד חדש למסירת הדירה.
לסיכום: חוק המכר מאזן קמעה את יחסי הכוחות בין הקבלן לרוכש. מחד גיסא, מאפשר לקבלן איחור של עד 60 ימים במסירת הנכס, ללא פיצוי; מאידך, אם האיחור עולה על 60 ימים, יידרש הקבלן לפצות את הרוכש, החל ממועד המסירה שנחתם בהסכם, ללא צורך בהוכחת נזק.
גובה הפיצוי ומנגנון החישוב נקבעו אף הם בחוק. הפסיקה קבעה כי במקרה שהרוכש מבקש לבצע שינויים בנכס, צריכים הצדדים לסכם על מסגרת זמן עבור השינויים ולקבוע מועד חדש למסירה. משלא עשו כן, יפצה הקבלן את הרוכש החל ממועד המסירה הראשוני שנקבע בחוזה המכר.
עו"ד עדי מלאכי מתמחה בעסקאות נדל"ן, חוזים מסחריים והסכמים עסקיים; בעלת ניסיון רב בעריכת הסכמי נדל"ן ובייצוג מוכרים ורוכשים של מקרקעין.
טלפון ליצירת קשר: 0772314483
הכתבה נכתבה בשיתוף אתר zap משפטי
טלפונים ליצירת קשר - 077-231448 077-231448303
* המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד.