פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      סוף סוף: המהלך שישחרר מקיפאון פרויקטים של התחדשות עירונית

      בקרוב, הודות לפסיקה תקדימית חדשה, ישוחררו פרויקטים רבים של התחדשות עירונית מהקיפאון בו הם נמצאים בזכות ביטול מס הרכישה על מכירת זכויות הדיירים בפרויקט

      אייקון וואלה! NEWS רקע שחור (מערכת וואלה! NEWS)

      חברה יזמית המעוניינת להתחיל פרויקט התחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי-בינוי) בבניין מסוים, צריכה, ראשית כל, לקדם הסכם מול דיירי הבניין המיועד לחידוש. משמעו של הסכם כזה היא שהדיירים מעניקים לחברה את זכויותיהם בבניין ובתמורה מתחייבת החברה להעניק להם דירות משודרגות ובניין מחודש, משופץ ומחוזק.

      עם החתימה על החוזה, יכולה אותה חברה יזמית לצאת לדרך ולהתחיל לקדם את הפרויקט, והדיירים שהעניקו לה את הזכויות, מחויבים להסכם מולה. הבעיה מתעוררת כשקורה, לא אחת, שהחברה בעלת הזכויות נתקלת בקשיים כלכליים או שהיא עדיין כבולה למסגרת זמנים לוחצת בפרויקט אחר. במקרה כזה, התחלת הפרויקט מתעכבת, אלא אם יימכרו הזכויות האמורות לחברה יזמית אחרת.

      האם מכירת זכויות בנייה אלו כרוכה בתשלום מס רכישה? שאלה זו עמדה עד כה ללא תשובה ברורה. על רקע זה, חברות רבות שלא היו מעוניינות ליטול את הסיכון שמא ייאלצו לשלם את המס, בחרו להקפיא את הפרויקטים שיזמו, ולא להעביר את הזכויות הלאה. כך מצאו עצמם אלפי דיירי בניינים ברחבי הארץ כבולים בחוזים של פרויקטים תקועים שאינם מתקדמים לשום מקום ושמימושם אינו נראה באופק.

      תמ"א 38 תמא 38 פינוי בינוי רמת אביב תל אביב ת"א התחדשות עירונית (יח"צ , יוסי זליגר)
      (צילום: יוסי זליגר)

      החברה כאיגוד מקרקעין

      הנושא הגיע לאחרונה לכותלי בית המשפט; אחד מבעלי המניות בחברה יזמית שקיבלה את הזכויות לביצוע פרויקט תמ"א, מצא את עצמו שקוע בבעיות כלכליות שהעמידו בספק את יכולתה של החברה להשיג ליווי בנקאי לפרויקט. כתוצאה, החברה נאלצה למכור את מניותיה לחברה יזמית אחרת.

      מנהל מיסוי מקרקעין טען כי החברה היא איגוד מקרקעין ולכן עסקת העברת המניות מחויבת על פי חוק במס רכישה. החברה היזמית לא קיבלה גישה זו, והגישה ערעור לבית המשפט.

      בית המשפט התייחס בהחלטתו להסכם בין החברה היזמית לבין הדיירים, שתוקפו הותנה בשני תנאים - קבלת היתר בנייה וחתימה על הסכם מימון לפרויקט. כיוון שישנם תנאים המתנים את כניסת ההסכם לתוקף, קבע בית המשפט כי מדובר באופציה, ולפיכך יום המכירה, ובעקבותיו מועד תשלום המס, נדחים למועד התגבשות "הנאתם הכלכלית" - המועד בו "חלה תמורה במערך הזכויות של הצדדים והתגבשה הנאתם הכלכלית בעסקה".

      בעניין זה ניסה המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין, לומר כי לא מדובר באופציה אלא בהסכם מותנה, מכיוון שהתנאים הינם חיצוניים למערער, ולפיכך יום המכירה התרחש ולכן חל צורך בתשלום מס הרכישה.
      בית המשפט במקרה דנן בחן את העובדות והגיע לכלל מסקנה כי הזכויות טרם התגבשו ומצויות בראשית התהוותן, וממילא קשה לומר כי התגבשה "הנאתם הכלכלית" של הצדדים. כמו כן, ובהמשך לכך שהתנאים להסכם התמ"א לא התקיימו, קבע בית המשפט גם כי החברה שמכרה את מניותיה לא מחזיקה "זכות במקרקעין" במשמעות חוק מיסוי מקרקעין. מכאן, שכל עוד לא התקיימו התנאים, החברה אינה מוגדרת כ"איגוד מקרקעין", ולכן אינה חייבת במס רכישה בעת עסקת מכירת המניות.

      אבן דרך חשובה בקידום ההתחדשות העירונית

      בתחום ההתחדשות העירונית על היבטיו הרבים ניכרת אי-וודאות רבה. בעולם המיסוי בכלל, ובמיסוי מקרקעין בפרט, נושאים רבים נותרים דו-משמעיים ונתונים לפרשנויות רבות. פסיקה תקדימית ומבורכת מעין זו, יוצקת לתחום וודאות לה משווע האזרח. בעקבותיה, צפויים להשתחרר פרויקטים רבים העומדים במקום מזה זמן רב.

      מלבד חברות הנתונות בקשיים כאלו ואחרים, תחום ההתחדשות העירונית יודע לא מעט "קבלני חתימות" - בעלי זכויות חתימה שמראש אין בכוונתם לממש את הבנייה, אלא רק למכור את הזכויות הלאה. יש שיאמרו שמדובר בקומבינטורים העושים כסף על חשבון הדיירים, אך גם אם נכון הדבר, בסופו של דבר הפסיקה החדשה תקל על מכירת הזכויות ותאפשר לקדם את ההתחדשות העירונית, ואם כך - מה טוב.

      עו"ד ציון טייב עוסק בדיני מקרקעין, עסקאות מכר וקניה בתחום הנדל"ן, משפט מסחרי, ליווי תאגידים, עסקאות והסכמים.
      טלפון: 077-2314612
      הכתבה באדיבות אתר Zap משפטי

      * המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד