בעסקת מקרקעין, עבור המוכרים, כמו גם הקונים, תמיד יצוצו שאלות רבות אשר עלולות לצוץ בכל שלב בהליך המכירה, אם במהלך גיבוש ההחלטה למכור, במהלך המשא ומתן שנעשה עם הקונים, או אפילו במעמד החתימה על ההסכם (בשלב זה רצוי שלא יהיו כבר שאלות!)
כמוכר הנכס, יש לך ניסיון כאחד/אחת שרכש/ה אותו, מהכובע של הקונה (מן הסתם), אך אל לך להתבלבל. בכל הנוגע למכירת נכס ו\או מקרקעין, רצוי להתעניין ולקבל מידע נוסף עוד במעמד המוקדם של גיבוש ההחלטה למכירת הנכס, וזאת משלוש סיבות עיקריות:
א. קבלת חוות דעת על כדאיות העסקה מבחינה מיסויית- חוקי מקרקעין ומיסוי מקרקעין בפרט משתנים בתדירות גבוהה, ומשנים את פני המשחק בכל הנוגע לכדאיות המכירה של הנכס.
ב. זיהוי מוקשים וקשיים פוטנציאלים מתחת לפני השטח בעת מכירת הנכס- בהליך המכירתי של הנכס קיימות סוגיות משפטיות (שחלקן יפורטו בהמשך),אותן יש לבחון בקפידה כאשר מתקיימת המחשבה להוציא נכס בבעלותכם למכירה.
ג. ביצוע פעולות ובניית תוכנית עבודה להשבחת הנכס, טרם המכירה, וזאת ע"י ביצוע מס' פעולות לא מורכבות ויקרות (שיפורטו בהמשך).
ריכזנו עבורכם 11כללי זהב עליהם יש לשים דגש כאשר ניגשים לבצע את המכירה.
מיסוי מקרקעין וחוק המקרקעין
1. מס שבח - מתי ישנם מצבים בהם לא כדאי לבקש פטור?
מס שבח הינו מס אשר מוטל על הון שנוצר ממכירת מקרקעין בישראל. למס שבח יש מספר מסלולי פטור או דחיות מס אשר קמים בהתקיים מספר תנאים. פטור מתשלום מס שבח יכול להתקבל במכירת דירה יחידה (החל מסוף 2014), דירת ירושה, דירה שהתקבלה במתנה, פטור במכירת שתי דירות לצורך רכישת אחת גדולה יותר, ועוד מס' תרחישים המתוארים בחוק מיסוי מקרקעין בהם ניתנת הטבת הפטור.
כיום הפטור המוכר לרוב הציבור הוא כאשר מדובר במכירת דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של המוכר והוא בעל זכויות בה, וזאת במהלך תקופה של 18 חודשים לפחות.
תנאי נוסף שצריך להתקיים הוא, שהמוכר לא מכר דירה אחרת ב-18 החודשים שלפני המכירה. בנוסף, יכולים להיות פטורים והקלות נוספות, כאשר חלקם נכנסו לתוקף באופן מלא רק בשנת 2018
חשוב ביותר לבחון את המסלולים השונים, זאת מהסיבה כי לעיתים תיווכחו כי ישנם מצבים מיסויים בהם לא כדאי לכם לבקש את הפטור, לדוגמא, כאשר הפטור מוענק באופן חד פעמי בחייו של אדם, וגובה המס בנכס הינו נמוך משמעותית, ייתכן שישתלם להמתין ולעשות שימוש בפטור במועד אחר, כאשר שיעור המס יהיה גבוה משמעותית ויחסכו מאות אלפי שקלים.
2. היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום המשולם לרשות המקומית או לוועדה המקומית לתכנון ובניה, בגין תכנית בניין עיר (תב"ע) שנכנסה לתוקף בתקופת הזמן בו הנכס היה בבעלות המוכר (מדובר בדרך כלל על זכויות לתוספת בניה או הקלות בניה).המועד לתשלום בעבור ההיטל הוא ביום מכירת הזכויות בנכס.
פעמים רבות היטל השבחה לא נלקח בחשבון במהלך המשא ומתן לביצוע מכירה, ורק בשלבים מאוחרים ישנה "הפתעה" מיסויית לא נעימה. ועל כן יש לבחון סוגיה זו בקפידה.
3. תשלום עבור כבישים, מדרכות ומערכות ביוב
היטל פיתוח הוא מס שבעל הנכס נדרש לשלם לרשות המקומית ונועד לממן תשתיות מקומיות כמו כבישים, מדרכות, מערכות ביוב וכדומה. להשלמת העסקה ומניעת הפתעות בעתיד יש לבדוק האם קיים היטל כזה במחלקת ההנדסה או בוועדה המקומית לתכנון ובניה טרם ביצוע המכירה.
4. קביעת תג המחיר של הנכס
מומלץ לערוך "סקר שוק" בטרם קובעים את מחיר המכירה, ולבחון בכמה נמכרה דירה אחרת באותו בניין ואם אין כזו, כדאי לבדוק האם נמכר באזור, נכס בעל מאפיינים דומים ובאיזה מחיר. במקביל אפשר לבדוק מודעות מכירה שפורסמו בשנה האחרונה באינטרנט ואפילו לגשת למספר משרדי תיווך כדי לקבל סדר גודל של מחיר. רק לאחר שקלול הנתונים אתם יכולים לקבוע מהו המחיר הראלי אותו אתם מבקשים עבור הנכס ולהחליט ביניכם לבין עצמכם מהו הגבול התחתון מבחינתכם למחיר המכירה.
יחד עם זאת, ישנן פעולות מקדימות לביצוע ובדיקה בעסקה הספציפית שלכם, אשר יכולים להשפיע על קביעת תג המחיר.
את הבדיקות והפעולות יש לעשות ביעילות תוך קבלת התייעצות מאנשי מקצוע מומחים ובכך להימנע מהוצאות ובעיות עוד בתחילת הדרך.
5. רישום זכויות תקין נקי מכל עיקול או שעבוד
מומלץ להנפיק נסח טאבו או אישור זכויות, כאשר הרישום הוא ברשות מנהל מקרקעי ישראל או בחברות המשכנות, כדי לוודא שרישום הזכויות שלכם בנכס תקין ושהנכס נקי מכל עיקול או שעבוד. מלבד זאת כדאי לבדוק בקפדנות שלא נפלה טעות ברישום פרטיכם האישיים כמו: שמכם או מספר הזהות שלכם. להפקת נסח טאבו לחצו כאן.
6. בדיקת הנכס מול הרשות המקומית
אם יש בנכס חריגות בניה או תוספות שבצעתם במהלך השנים (דוגמת פרגולה או סגירת מרפסת), יש צורך להסדיר את הליך הרישוי מול מחלקת תכנון ובניה ברשות המקומית או לסירוגין להגיע לדין ודברים עם הקונה, וזאת עוד לפני החתימה על הסכם המכר.
7. אל תתפתו לחתום על זיכרון דברים בטרם עת
המלצה חשובה נוספת היא: אל תתפתו לחתום על זיכרון דברים לפני שהגעתם לגמירות דעת בכל הנוגע לתנאי המכירה. חשוב לדעת, זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר ועניין ולכן כובל אתכם לתנאים עליהם חתמתם במסגרתו. זכרון דברים הוא לא חוזה מכר מלא וככזה הוא אינו מחיל את כל תנאי העסקה וההגנות הנדרשות לקיומה. לכן, אם תרצו לערוך זכרון דברים בטרם חתימה על ההסכם הסופי, חשוב להגיע לגמירות דעת, ולערוך את הסכם הדברים בנוכחות עו"ד הבקיא בדיני המקרקעין שישמור על זכויותיכם במעמד החתימה.
8. לוודא את יתרת סילוק המשכנתא של הנכס הנמכר
כדאי לבדוק מראש מה יתרת המשכנתא שנותרה לתשלום עבור הנכס, ולוודא כי אינה גבוהה יותר ממחיר המכירה המבוקש. יתרה מזו, יש צורך לערוך בדיקה מקיפה ולוודא מעבר ליתרת הסילוק, האם ישנן נקודות יציאה, האם אתם עלולים לשאת בקנסות בגין פירעון מוקדם ועוד. רק לאחר בחינת כל המידע כדאי להחליט האם לפרוע את המשכנתא, או לגרור אותה לנכס הבא. ייתכן כי בסיום הבדיקה יתברר כי לא כדאי (כלכלית) לגרור כרגע את יתרת המשכנתא של הנכס ונכון יותר יהיה למחזר אותה.
9. זכות קדימה לבן זוג
אם הנכס הנמכר משמש כדירת מגורים של בני זוג, יש צורך לחתום על "מסמך ויתור זכויות" בשל זכות קדימה שקיימת לכל אחד מבני הזוג בנכס, על פי חוק. המשמעות היא שבן זוג אינו רשאי להעביר את חלקו בנכס לאדם אחר, אלא אם הציע אותו קודם לכן לבן זוגו, בעל זכות הקדימה במקרקעין או לסירוגין קיבל את אישורו לביצוע המכירה.
10. ומה לגבי הריהוט והציוד שבנכס?
בטרם הצגת הנכס לרוכשים פוטנציאלים, חשוב להחליט מה נשאר בנכס ומה אתם עתידים לקחת אתכם לאחר המכירה. כאשר מדובר בציוד כמו: מזגנים, ארונות קיר נברשות וציוד נוסף, מומלץ להיות מאד ספציפיים ומדויקים בעניין זה מול הרוכשים כדי להימנע ממחלוקות מיותרות ולקדם את הליך המשא ומתן למען ביצוע המכירה.
טיפ: בביצוע המשא ומתן לצורך המכירה, מומלץ לעשות שימוש חכם בציוד הנותר בדירה ולהיעזר בו ככלי מינוף לסגירת העסקה. לעיתים קונה יתבצר בעמדתו בכל הנוגע לכמה הוא מוכן לשלם עבור נכס, אך בד בבד, היו מקרים בהם השארת ציוד אשר ייתכן כי הוא הכרחי לקונה בדירה, היא זו שתרמה משמעותית לביצוע העסקה והוצאתה לפועל.
11. המשכנתא של הקונה והגנה על זכויות המוכר מפניה
כאשר קונה הנכס מבקש ליטול הלוואת משכנתא לצורך הרכישה (מה שקורה ברוב המקרים), יידרש המוכר לחתום על כתב התחייבות לרישום משכנתא. מדובר בהתחייבות של המוכר מול הבנק של הרוכש. כדי להבטיח את זכויות המוכר- על מסמך כתב התחייבות של הקונה לרישום משכנתא להבחן על ידי עורך דין אשר יבחן את המסמך ויערוך בו את השינויים המתבקשים על מנת להגן על המוכר.
לסיכום: מכירת נכס היא עסקה מורכבת וכל החלטה שגויה שתתקבל בתהליך, עלולה לשאת תג מחיר של עשרות ולעיתים אף מאות אלפי שקלים. במהלך העסקה צצות עשרות שאלות שנותרות ללא מענה ולכן מומלץ כבר בשלב הראשון, ומוקדם ככל האפשר לערב עורך דין מומחה בתחום, אשר יבחן את שלל ההיבטים המשפטיים ומסלולי המיסוי השונים שכרוכים בהליך המכירה. משרד עוה"ד ילווה אתכם משלב המשא ומתן המוקדם ועד לחתימת החוזה ורישום הזכויות.
משרד עו"ד שוני ימין מתמחה בדיני מקרקעין והסכמי נדל"ן, משפט מסחרי ודיני חברות, צוואות וירושות, הליכי הוצאה לפועל ופשיטות רגל.
טלפון ליצירת קשר: 0772314458
הכתבה נכתבה בשיתוף אתר zap משפטי
* המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד.