דייר מוגן הוא שוכר, שחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972 חל עליו והוא מחזיק בדירה או בעסק אשר שילם עבורם דמי מפתח. דמי מפתח על פי החוק הם כל תמורה המתקבלת עבור מגורים שהיא אינה דמי שכירות. מדובר בחקיקה סוציאלית שנועדה לתת מענה למצוקת הדיור ולפערים בין בעלי נכסים לשוכרים, באותם הימים.
החוק בא להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו
שופטת העליון טובה שטרסברג-כהן התייחסה לכך: "החוק, שהוחק לראשונה בתקופת המנדט, נחקק מלכתחילה כחוק סוציאלי על רקע מצוקת הדיור שהחלה בתקופת מלחמת העולם השנייה. הוא בא להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו, נגד בעל הנכס שהשכירו לו" (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור).
קריסת הבסיס הרעיוני והתכליתי הובילה למגמת פרשנות מצמצמת של החוק
בשנים האחרונות אנחנו עדים לשינוי מגמה בהתייחסות לשכירות מוגנת ולפרשנות מצמצמת של הוראות החוק. בעניין זה יפים דבריה של השופטת עדנה ארבל: "ברבות הימים ושינוי העיתים נשתנו גם היסודות הכלכליים והחברתיים והתפיסות בהקשרם. דומה כי קריסת הבסיס הרעיוני והתכליתי למוסד הדירות המוגנת, הובילה למגמת פרשנות מצמצמת של החוק ושל ההגנה שהוא מעניק" (רע"א 3692/07 אביסריס נ' אלברטל).
בגוף ההסכם לא צוין כי לא יחול עליו חוק הגנת הדייר
א.מ ובעלה המנוח ע.מ חתמו על חוזה שכירות סטנדרטי באפריל 1978, לפיו שכרו עסק (חנות) מהמועצה המקומית בישוב בו התגוררו. בגוף ההסכם לא צוין, כי לא יחול עליו חוק הגנת הדייר. ההסכם קבע, בין היתר, כי הנכס ישמש לבני הזוג כחנות ודמי השכירות יעמדו על סך של 200 ל"י לחודש.
בני הזוג הבינו כי מוקנות להם זכויות של דיירים מוגנים בנכס לכל ימי חייהם
להסכם צורף נספח לפיו ניתנה לשוכרים אופציה להארכה בלתי מוגבלת של תקופת השכירות תמורת תשלום של 20,000 ל"י למועצה על חשבון שכר הדירה. בני הזוג שלא שלטו היטב בשפה העברית, הבינו כי עם העברת תשלום חד פעמי בסך של 20,000 ל"י, עבור דמי המפתח ותשלום שכר דירה למועצה, מוקנות להם זכויות של דיירים מוגנים בנכס לכל ימי חייהם.
במשך 16 שנים ניהלו בני הזוג חנות במושכר, מבלי שחודש או נחתם עימם חוזה להארכת השכירות. ברבות השנים הם הרחיבו את המבנה על חשבונם, ואף שילמו תוספת ארנונה בגין הרחבת הנכס. לאורך כל השנים הם עמדו בתשלומי המיסים ובתשלום שכר הדירה.
עת פרשו לגמלאות, ובהסכמת המועצה, השכירו בני הזוג את החנות בשכירות משנה, במשך 20 שנה. חוזי שכירות המשנה הוכנו על ידי המועצה שהגדירה את בני הזוג כדיירים מוגנים. דיירי המשנה העבירו 2/3 מדמי השכירות לבני הזוג ו-1/3 העביר למועצה.
בשנת 2012 נפטר ע.מ. וא.מ. המשיכה לממש את זכותה כדיירת מוגנת ולחתום לצד המועצה על הסכמי שכירות עם דיירי משנה. בשנת 2014 השמיטה המועצה על דעת עצמה את רישומה של א.מ. כדיירת מוגנת בחוזה שכירות המשנה של אותה השנה, והוסיפה זאת בכתב יד רק לאחר שכלתה של א.מ. ראתה זאת. בשנת 2015 ערכה המועצה הסכם שכירות חדש המנשל לחלוטין את א.מ. מזכויותיה כדיירת מוגנת. המועצה עמדה בסירובה לציין בחוזה החדש כי א.מ. דיירת מוגנת, והודיעה לה כי חתימתה על הסכם זה, לא תפגע בזכותה לתבוע את זכויותיה ככזו. בצר לה ובמצב בו היא נזקקה לדמי השכירות למחייתה חתמה א.מ. על החוזה.
פסק דין הצהרתי לפיו א.מ. היא דיירת מוגנת בחנות
כתוצאה מהתנהלות זו של המועצה, הגישה א.מ. תובענה בדרך של המרצת פתיחה לבית משפט השלום כדי שייתן פסק דין הצהרתי לפיו א.מ. היא דיירת מוגנת בחנות. התובענה הוגשה באמצעות עו"ד שושנה שפירא כהן, הח"מ ועו"ד נאוה אבים (ה"פ 58311-12-15 מרדו נ ' מועצה מקומית קריית טבעון).
בנספח לחוזה השכירות נכתב מפורשות כי השכירות אינה מוגנת
המועצה טענה, כי בנספח לחוזה השכירות נכתב מפורשות, כי השכירות אינה מוגנת וכי הסך של 20,000 ל"י לא יקנו זכויות דיירות מוגנת. עוד טענה, כי השכרת נכס בשכירות מוגנת מצריכה אישור מליאה ושר הפנים, ולפי בדיקתה הליכים אלו לא ננקטו בזמנו. בנוסף טענה המועצה כי הן בחוזה והן בנספח אין מילה על כך כי הסך של 20,000 ל"י הוא בגדר דמי מפתח. בנוגע לדמי השכירות הנמוכים, טענה המועצה כי התחשבה בכך שבני הזוג שכלו את בנם ומדובר היה בהטבה סוציאלית. באשר לשכירות ללא חידוש חוזה טענה המועצה, כי זה מצב שכיח והוא אינו מלמד על קיום יחסי שכירות מוגנים.
לא.מ. ישנה זכות של דייר מוגן בנכס חרף המגמה הפרשנית המצמצמת
כבר בפתח הדברים קבע בית משפט השלום, כי לא.מ. ישנה זכות של דייר מוגן בנכס. חרף המגמה הפרשנית המצמצמת את הוראות חוק הגנת הדייר וההגנה שהוא מעניק, ועם חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, אשר נתן לזכות הקניין מעמד של ערך יסוד/על, שהביאו לקריסת הבסיס הרעיוני והתכליתי למוסד הדיירות המוגנת.
במשך 32 שנה לא נחתמו הסכמים חדשים בין בני הזוג למועצה
שופטת בית משפט השלום בחיפה, השופטת נסרין עדוי-ח'דר, התייחסה לכך שבמשך 32 שנה, לא נחתמו הסכמים חדשים כלשהם בין בני הזוג למועצה, על אף שהמשיכו להחזיק בחנות ולהשכיר אותה בשכירות משנה. דבר זה תואם את סעיף 19 (א) לחוק הגנת הדייר.
ניתן לזהות בהסכם סממנים מובהקים של שכירות מוגנת
השופטת עדוי-ח'דר ציינה, כי בהסכם עצמו לא צוין כי הוראות חוק הגנת הדייר אינן חלות עליו ואף ניתן לזהות בו סממנים מובהקים של שכירות מוגנת. סעיף 8 לחוזה השכירות התייחס לאפשרות, כי המחוקק יחוקק תקנה או צו להגדלת דמי השכירות. "הוראות חוק או תקנות או צווים המגדילים את דמי השכירות, עניינם תמיד בדמי שכירות מוגנת (הוראות פרק ג' בחוק הגנת הדייר) ולא בדמי שכירות רגילה" כתבה עדוי-ח'דר.
20,000 ל"י ששולמו בתשלום אחד מהווים דמי מפתח
השופטת עדוי-ח'דר מתייחסת גם לעניין תשלום דמי השכירות אשר סכומם היה מוגן והם שולמו באופן קבוע ושוטף, נוסף על 20,000 ל"י ששולמו בתשלום אחד וקובעת כי סכום זה מהווה דמי מפתח.
זכותו של בעל הנכס לקבל חלק מהרווח המופק בידי דייר מוגן משכירות המשנה
הוראות סעיף 54 בחוק הגנת הדייר מבססות את זכותו של בעל הנכס לקבל חלק מהרווח המופק בידי דייר מוגן משכירות המשנה. וכך היה גם במקרה זה. המועצה נהנתה מ-1/3 מדמי שכירות המשנה ששולמו לאורך השנים. יתרה מזו, המועצה הסכימה להשכרת הנכס בשכירות משנה, היא זו שהכינה את החוזים ואף ציינה בהם כי א.מ. וע.מ. הם דיירים מוגנים.
השתלשלות העניינים מלמדת על כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי של 'שכירות מוגנת'
לבסוף סיכמה השופטת נסרין עדוי-ח'דר, כי: "השתלשלות העניינים מאז חתימת הסכם 1979 ונספחו ועד לשנת 2015 מלמדת באופן חד משמעי על כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי של 'שכירות מוגנת'".
לדעת הח"מ, בימים אלה בהם דמי השכירות בשוק החופשי נוסקים אל על, יש מקום לשקול שוב חקיקה עדכנית המגבילה את גובהם.
לסיכום: נושא השכירות המוגנת הוא מורכב וסבוך, ובשנים האחרונות חל שינוי מגמה המתבטא בפרשנות מצמצמת של מערכת בתי המשפט בכל הקשור לזכויותיו של הדייר המוגן, מתוך רצון לכבד את זכות הקניין שקיבלה מעמד על במשפט הישראלי, לכן מומלץ להיוועץ עם עורך דין מומחה בתחום כאשר מדובר בסוגיות הקשורות למשכיר או שוכר בתנאים של דיירות מוגנת.
משרד עו"ד ונוטריון שושנה שפירא כהן עוסק בדיני מקרקעין, עסקאות מכר/שכירות דירה ובתי עסק, צוואות וירושות, ייפוי כוח מתמשך, דיני חוזים ומסחר. עו"ד ונוטריון שושנה שפירא כהן בעלת ניסיון בניהול תיקים הקשורים בשכירות מוגנת ובשכירות בכלל.
טלפון ליצירת קשר: 077-2314598
הכתבה נכתבה בשיתוף אתר zap משפטי
* המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד