פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      אל תצאו לדרך בלעדיו: ליווי משפטי להליכי תכנון ורישוי

      תכנית לפי חוק התכנון והבנייה (תב"ע) היא תשתית הכרחית לפיתוח קרקעות ולאופן השימוש בהן. עד היום תכניות רבות יוצאות לדרך ללא ליווי משפטי ראוי, ונתקלות בבעיות ובקשיים, הגורמים עיכובים ונזקים למעורבים

      נדל"ן בנייה בניינים (ראובן קסטרו)
      בתהליך ביורוקרטי כה ממושך ומורכב, כל בעיה שלא תתגלה בזמן עלולה לגרום עיכובים ממושכים (צילום: ראובן קסטרו)

      תכנית בניין עיר מפרטת את הבנייה ואת השימוש המיועדים לקרקע המדוברת. במקרים מסוימים כבר קיימות תכניות המסדירות זאת, אך היזם - גוף פרטי או ציבורי - מעוניין לשנות אותן.

      התב"ע מורכבת ממסמכים שונים, ובעיקר - התקנון והתשריט. הן התקנון והן התשריט כוללים הנחיות לגבי הבנייה והשימוש המתוכננים בקרקע שבתחום התכנית. ההנחיות שבתקנון הן מילוליות ואילו ההנחיות שבתשריט מבוטאות באופן גרפי.

      את התב"ע יערוך היזם על פי נוהל מוגדר, ויגיש לדיון בועדה המקומית לתכנון ובנייה, שם יוחלט האם הגוף שיטפל בתכנית הוא הוועדה המקומית או שהיא תעבור לטיפולה של הוועדה המחוזית. בתהליך ביורוקרטי כה ממושך ומורכב, כל בעיה שלא תתגלה בזמן עלולה לגרום עיכובים ממושכים והפסדים שעלולים להגיע למאות אלפי שקלים.

      תכנון שיפוץ ביתי (ShutterStock)
      התב"ע מורכבת ממסמכים שונים, ובעיקר - התקנון והתשריט (צילום: ShutterStock)

      זהירות - מוקשים לפניך

      ליווי משפטי לתכניות בניין עיר יכול לזהות בראשית הדרך נקודות בעייתיות בתכנית ולהביא לפתרונן מראש, בטרם ייגרמו נזקים, עיכובים והפסדים בהמשך דרכה:

      גילוי סתירות בתכנית - פעמים רבות מתגלות סתירות בגוף התכנית - סעיף אחד עומד בסתירה לאחר או שקיימת סתירה בין המפורט בתקנון לבין המופיע בתשריט. סתירות מעין אלו עלולות להתגלות גם בעניינים חשובים ומרכזיים. גילוי סתירות מראש הוא מהותי לקידום התכנית וביצועה.

      תיקון הגדרות ומינוחים עמומים - יש והגדרות או הוראות מסוימות הכלולות בתכנית מנוסחות בצורה עמומה המצריכה דיוק או הבהרה שימנעו מחלוקות בהמשך הדרך. לעתים, יש להעדיף הגדרה רחבה ובלתי מפורטת של השימושים המותרים בתחום יעוד מסויים, ובפעמים אחרות, הדיוק משמעו דווקא פירוט מלא ומדוייק של כל השימושים המותרים בתחום יעוד מסויים. ישנם גם מקרים שמוטב לנקוט הגדרה רחבה ובצידה פירוט מדגים של השימושים המותרים. ליווי משפטי לתכנית נועד, בין היתר, למנוע הגדרות או מינוחים שאינם הולמים את מטרות התכנית או את נסיבותיה, ובכך למנוע תקלות ונזקים במהלך ביצוע התכנית.

      הקטנת הוצאות היזם - לא אחת, כאשר יזם לוקח קרקע חקלאית ומייעד אותה לבנייה, הוא מחויב בהיטל השבחה שעלול להגיע למאות אלפים, ואף מיליונים של שקלים. במקרים אחרים יידרש היזם לשלם פיצויים שונים, למשל כאשר הפרויקט מסתיר את הנוף לתושבים באזור. ליווי משפטי, שיכלול לפי הצורך עבודה משותפת עם שמאי מקרקעין, עשוי להפחית באופן משמעותי ביותר תשלומים מסוג זה ואף לבטלם כליל.

      אדם חותם על מסמך (ShutterStock)
      ליווי משפטי לעריכת תכנית חיוני גם לצורך התגברות על קשיים הנובעים מריבוי בעלויות וריבוי סוגי בעלות על הקרקעות שבתחום התכנית (צילום: ShutterStock)

      ניסוח מובן ובהיר - בעיות רבות נובעות מניסוחים מסורבלים ומבלבלים ההופכים את ההתמצאות בתכנית לכמעט בלתי אפשרית ומהווים מקור לחילוקי דעות רבים בפרשנות הנאמר בה. אחת ממטרות הליווי המשפטי היא יצירת בהירות והפיכת התכנית למובנת באופן שאינו משתמע לשתי פנים.

      הסרת חסמי ריבוי בעלים - ליווי משפטי לעריכת תכנית חיוני גם לצורך התגברות על קשיים הנובעים מריבוי בעלויות וריבוי סוגי בעלות על הקרקעות שבתחום התכנית. הדבר נכון באופן מיוחד כשמדובר בתכניות איחוד וחלוקה. זהוי מוקדם של בעיות במישור הבעלות יאפשר פתרונות שימנעו התנגדויות אין ספור ועיכובים ממושכים בהתקדמות ההליך התכנוני.

      ייעול הליכים משפטיים המתלווים לקידום תכנית - ליווי משפטי לתכנית יקל על יזם התכנית להתמודד באופן נכון ומהיר עם התנגדויות לתכנית, ובמקרים רבים אף למנוע אותן.

      סוף מעשה בליווי משפטי תחילה

      הדרך עד להשלמת פרויקט בנייה היא ארוכה, פתלתלה ומלאה במהמורות. פרויקטים רבים נעצרים או מתעכבים בשל קשיים ומכשולים במהלכו של ההליך התכנוני.באמצעות ליווי משפטי יאותרו מראש נקודות בעייתיות, יימצאו פתרונות ראויים בעוד מועד, ויימנעו עיכובים, ונזקים מיותרים.

      עו"ד רני גורלי עוסק בענייני קרקעות ובענייני תכנון ובנייה, לרבות ליווי תכניות לפי חוק התכנון והבנייה וליווי הליכי רישוי.

      טלפון: 077-2314251

      הכתבה באדיבות Zap משפטי

      המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד.