פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      שבח, השבחה ומה שביניהם: דגשים לקונה ולמוכר נכסים

      מס שבח, היטל השבחה, עסקת נטו; קניית נכס כרוכה על פי רוב בחשיפה למושגים מורכבים שחשוב להכיר, הן כקונים והן כמוכרים, אחרת, נשלם ביוקר

      מפחדים להפסיד כסף? (Family guide)
      (אילוסטרציה: ShutterStock)

      עבור מוכר נכס, תהליך המכירה, פעמים רבות, כרוך בתשלום מיסים שונים, ביניהם מס שבח והיטל השבחה. רבים מבלבלים בין השניים או טועים לחשוב כי מדובר בשני שמות לאותו מס, אך למעשה, אלו שני מיסים נפרדים, המוטלים מטעם רשויות שונות ובנסיבות משתנות:

      מס שבח - מס השבח מוטל על רווחי המוכר ממכירת הנכס. לדוגמא, אם המוכר רכש את הנכס תוך השקעה של מיליון שקלים ומכר אותו במיליון ומאתיים אלף שקלים, המס יוטל על ההפרש בין המכירה לעלות הקנייה - 200 אלף שקלים. מס השבח מוטל על ידי רשות המיסים ומחושב על פי קריטריונים שונים כמו מועד הרכישה והמכירה וסוג הנכס. ישנם נכסים או נסיבות בהן יהיה פטור מלא מהמס.

      היטל השבחה - היטל השבחה הוא מס שמטילה הרשות המקומית על מימוש נכסים, בדרך של מכירה או בנייה, במקרים בהם תכנית בנין עיר חדשה נתנה לנכס זכויות נוספות כמו בניית יחידת דיור נוספת, הוספת קומה, הגדלת אחוזי הבנייה, בניית בריכה ועוד. היטל ההשבחה הוא למעשה תשלום מס על ההשבחה שהיתה לנכס בזכות החלטות הרשות המקומית. לא בכל עיסקה מוטל היטל השבחה, אך כאשר יש היטל כזה, הוא עלול להגיע למאות אלפי שקלים.

      כשהנטו הופך לברוטו

      בעת מכירת נכס, יש מי שמתפתה לעסקת נטו - המוכר מוריד את מחיר הנכס בתמורה לכך שמס השבח והיטל ההשבחה, החלים על פי דין על המוכר, ישולמו על ידי הקונה.

      לפני שחותמים על עסקה מעין זו יש לשקול צעד זה בזהירות ובדקדקנות; רכיב המיסים שהקונה משלם במקום המוכר נחשב כתוספת לתמורה המשולמת על הנכס, ומכאן שהרווח של המוכר גדול יותר ואינו רק הסכום שמקבל לידיו ממש, ובהתאם - גם יגדל גובה מס השבח שיוטל על העסקה. קונה השוקל עסקת נטו חייב להכניס לחישוביו את הגידול במס, אחרת ייווכח לאחר הקניה שעליו לשלם הרבה מעבר למה שחשב.

      בניית בית פרטי (ShutterStock)
      מכירה ורכישה של נכסי נדל"ן, בייחוד בארצנו רוויית המיסים מחייבת ידע וניסיון רב

      אפשר גם לקבל פטור

      פטור ממס שבח ניתן על פי קריטריונים הקבועים בחוק. כך למשל, במקרה של מכירת דירה יחידה שערכה לא עולה על התקרה הקבועה בחוק, וכבר חלפה שנה וחצי לפחות ממועד רכישתה. או דירה שהתקבלה בירושה מהורה אשר היתה בידיו רק דירה אחת בעת פטירתו, היורש יהיה זכאי לפטור מתשלום מס השבח, גם אם זו לא הדירה היחידה שבבעלותו.

      לעומת זאת, כאשר הדירה כוללת זכויות בנייה משמעותיות, גם אם הדירה עצמה תהיה פטורה ממס שבח, הזכויות אינן פטורות וחייבות בתשלום מס שבח (בכפוף לסייגים המופיעים בענין זה בחוק).

      לקנות ולמכור בחכמה

      מכירה ורכישה של נכסי נדל"ן, בייחוד בארצנו רוויית המיסים מחייבת ידע וניסיון רב. לפני כל קניה או מכירה של נכס יש להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום, לבדוק עמו את המיסוי הצפוי ובהתאם, לבצע את העסקה. לא תמיד מה שנראה כסכום נמוך בעיסקת נטו יוכח ככזה. לפני רכישה או מכירה של נכס נדל"ן, מוטב לא להסתפק בשירותי עורך דין, אלא לפנות גם לשמאי להערכת שווי הנכס, מצבו הפיזי והתכנוני, כולל זכויות הבנייה, אם ישנן, כדי לאמוד את היקף וגובה המיסים הנלווים, להעריך את כדאיות העסקה ולתמחר את הנכס בהתאם.

      עו"ד ונוטריון צהלה הלוי היא מגשרת מוסמכת, עוסקת בדיני משפחה וגירושין, ירושות וצוואות, מקרקעין והסכמים שונים, משפט מסחרי ונזיקין.

      טלפון: 053-9376321
      הכתבה באדיבות אתר Zap משפטי

      המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד.