תמ"א 38 על נגזרותיה היא תכנית ממשלתית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, וכוללת גם שיפוץ של המבנה והדירות והוספת זכויות בנייה או לחילופין הריסה של מבנה בודד ובנייה של אחד חדש תחתיו (38/2). פרויקט מסוג תמ"א 38 יכול להתבצע בבניין יחיד עם מספר דירות לא גדול. בפרויקט פינוי-בינוי, לעומת זאת, היזם מממן את פינוי כל הדיירים מהבניין המיועד לדירות חלופיות, הורס את הבניין ובונה אחר תחתיו, עם תוספות משמעותיות. ברוב המקרים יכלול פרויקט פינוי-בינוי מתחם של מספר בניינים, 24 יחידות דיור לכל הפחות.
בשנים האחרונות ניתן היה לראות ריבוי פרויקטים של תמ"א 38. מצב זה הביא לכך שראשי הערים הצפופות במילא מצאו עצמם מתמודדים עם עוד ועוד מבנים משופצים הכוללים דירות נוספות ודיירים חדשים, אך ללא התשתיות הנדרשות כדי למלא את צרכיהם של הדיירים החדשים והוותיקים יותר. על רקע זה החל שינוי המגמה במדיניות הממשלתית והעירונית, ומתן העדפה לפרויקטים של פינוי בינוי הכוללים, ברוב המקרים, בניה מחודשת של שכונה או מתחם שלם, תוך שימת דגש על שדרוג תשתיות, תחבורה והקצאת שטחים ייעודיים לצרכי הציבור בהם מוסדות חינוך, פארקים, מרכזים מסחריים וכדומה.
רוצים פינוי?
על מנת להתחיל לקדם פרויקט פינוי-בינוי, על הדיירים להביא בחשבון מספר גורמים מרכזיים בעלי חשיבות גדולה להצלחת הפרויקט:
1. נציגות וייצוג - קיימת חשיבות רבה לבחירת נציגות של דיירים שיהיו מעורבים אקטיביים בתהליך, ולהסתייע בייצוג של עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין בכלל, וההתחדשות העירונית בפרט. על מנת להבטיח כי האינטרסים של הדיירים יישמרו וייוצגו נאמנה, מומלץ ביותר לא להיעזר בשירותיו של עורך הדין מצד היזם.
2. זירוז הליכים - חתימה על מסמך כוונות או כתב אישור מוגבלים בזמן תעזור לקדם את התהליך ולזרז את יציאתו לדרך, אך חשוב לציין בהסכם כי נכונותכם לביצוע הפרויקט ניתנת בכפוף להגעה להסכמות בנושאים עתידיים כגון - בחירת היזם, אנשי המקצוע, לוח הזמנים, התמורה שיקבל כל דייר וכדומה.
3. התמורה - עם סיום הפרויקט, זכאי כל דייר לקבל בבניין החדש דירה גדולה יותר ושערכה גבוה מזה של הדירה הישנה. במקרים מסוימים, תומר הדירה בפיצוי כספי בגובה הולם. את התמורה הספציפית המגיעה לכל דייר יש לעגן בהסכם מול היזם, אך חשוב להקפיד על דרישות ריאליות כדי לאפשר לפרויקט להתקדם. מס הרכישה, מס השבח והיטל ההשבחה הכרוכים בקבלת הזכויות על הדירה החדשה, מוטלים על פי חוק על היזם.
4. בטחונות - אחד האספקטים החשובים ביותר בפרויקט פינוי בינוי. הבטחונות יינתנו לדיירים לפני פינוי דירתם ויכללו ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת דמי השכירות בדירה החלופית, וערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה.
5. ביטוח - חשוב לקבוע בהסכם קבלת אישור מחברת ביטוח על קיום דרישות ביטוח על ידי היזם, לרבות ביטוח קבלנים, ביטוח לעבודות הפרויקט, אחריות כלפי צד ג', אחריות מעבידים וביטוח אחריות מקצועית.
דיירים סרבנים
על מנת להוציא פרויקט פינוי-בינוי לפועל, נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים.
במקרים של דיירים סרבנים, שלמרות הסכמתם של רוב דיירי הבניין, עדיין מתנגדים וגורמים לעיכובים או לביטול הפרויקט, החוק מאפשר להגיש תביעה ולאלצם לשאת בנזקים שספגו היזם והדיירים האחרים בעקבות התנגדותם. על מנת להגדיר דייר כסרבן יש להוכיח שסרבנותו היא בלתי סבירה וללא סיבה נראית לעין, כלומר שהוא מתנגד להצעה על אף שהיא כדאית מבחינה כלכלית והוצעו לו בטחונות הולמים ומגורים חלופיים מתאימים. כיום המגמה ההולכת וגוברת היא נקיטת יד ברזל כנגד דיירים סרבניים מגחמות אישיות, או מטעמים של סחטנות.
לסיכום: לרוב, הליך של פינוי-בינוי הוא ההליך המומלץ והנכון בהתחדשות עירונית. עם זאת, לאור מורכבותו והשינויים שחלים בהוראותיו מעת לעת, כמו גם הצורך להבטיח בצורה מיטבית את זכויות הדיירים, מומלץ כי מאחורי הדיירים יעמוד עורך דין מקצועי ובעל ידע ומומחיות בתחום.
עו"ד דב מצנר הוא שותף מייסד ומנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד עורכי הדין מצנר, גולדשטיין, רבי (MGR) העוסק בתחום הנדל"ן, חברות, הייטק, שוק ההון, ליטיגציה מסחרית ומשפט מנהלי.
טלפון: 02-6511010
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד