מדי שנה נחתמות בישראל אלפי עסקאות מקרקעין. במקרים לא מעטים, הצדדים נעזרים בעורך דין ולא נותנים משקל לבדיקת המבנה הפיזי המשפטי ההנדסי של המבנה. כפועל יוצא, בחלק ניכר מהעסקאות מגלים הרוכשים בדיעבד כי הדירה שקנו סובלת מליקויים חמורים. מכאן ועד לבית המשפט, הדרך קצרה.
לרוב, בהסכם המכר מצוינים סעיפים המציינים שהנכס נמכר במצבו הקיים AS IS ושהאחריות לביצוע בדק בית מוטלת על הקונה. תמיד מומלץ לערוך בדק בית או לשכור שירותיו של מהנדס ולבדוק את הליקויים, אבל זה לא סותר את העובדה שבטרם החתימה על ההסכם, חובה על המוכרים להצהיר ולגלות פגמים חריגים "מתמשכים" ו/או כל מידע חשוב ומהותי ולא להסתירם.
שוק פרוץ והיעדר שכר טרחה מינימלי
אחת הבעיות בעסקאות נדל"ן נעוצה בהיעדר הנחיות הנוגעות למומחיות של עורכי הדין המורשים לעסוק בתחום. כתוצאה, עורכי דין המלווים עסקאות מכר נתבעים מדי שנה בבתי המשפט השונים. בהתאם, ישנה חשיבות מרובה שעורך הדין שמלווה את עסקת המכר יהיה בעל ידע ומקצועיות בתחום המשפטי ומומלץ גם בתחום ההנדסי .
בעיה נוספת היא חוסר אחידות בשכר הטרחה בעסקאות מקרקעין. בניגוד למתווכים שעל פי חוק רשאים לגבות עד 2% מערך הדירה, לעורכי דין לא נקבע בחוק מהו שכר ראוי לייצוג בעסקאות מקרקעין. כך נוצר מצב שבמקרים רבים מסתכם שכרו של עורך הדין ברבע אחוז בלבד ממחיר העסקה.
אלוהים נמצא בפרטים הקטנים
הבירור המהותי והחיוני ביותר לפני רכישת דירה, הוא התכנות העסקה. במקרה לדוגמה, דירה הוצעה למכירה על ידי בנו של בעל הנכס. בירור מהיר העלה כי מכירת הדירה מותנית בהסכמת בית המשפט, שכן הבן היה האפוטרופוס של אביו. לאור זאת, בית המשפט עלול היה שלא לאשר את העסקה, מה שהיה מעמיד את הרוכש במצב עגום למדי.
מהצד השני, גם המוכר נדרש לברר פרטים רבים ככל האפשר על הרוכש הפוטנציאלי: מצב חשבונות הבנק שלו, האם תלויים נגדו תיקים בהוצאה לפועל, האם מדובר בפושט רגל והרשימה עוד ארוכה.
אפשר, כמובן, לסמוך על הצד השני בעסקה בעיניים עצומות ולתת לגורל לעשות את שלו. אך הואיל ועסקת נדל"ן היא לרוב היקרה והמשמעותית ביותר מבין העסקאות בחיינו, מוטב לפנות לעורך דין מקצועי ומנוסה, שיסיר את הספקות ויבדוק כשלים פוטנציאליים שעלולים לחבל בעסקה.
מתווך הוא לא עורך דין
על חשיבות הליווי של עורך דין בעסקת נדל"ן ניתן ללמוד מהמקרה המצער הבא; מ' חתם על זיכרון דברים עם ג' שהציע את דירתו למכירה. המסמך נמסר לצדדים ע"י המתווך ונחתם בנוכחות המתווך, וצוין בו כי במקרה שאחד מהצדדים ייסוג מהעסקה הוא ישלם לצד השני 200,000 שקלים. על פניו, אין בסעיף זה כל חריג, למעט העובדה שהחוק אוסר על מתווכים להחתים את לקוחותיהם על מסמכים בעלי תוקף משפטי. זיכרון הדברים, לפיכך, היה נטול תוקף, ורצה הגורל וג' החליט לסגת מהעסקה. מ', נאלץ להיעזר בעורך דין ולבלות חודשים ארוכים במאבקים מתישים, עד שקיבל את הכסף שהגיע לו.
שקיפות וכנות
מי שמציע דירה למכירה חייב לוודא שאינו מסתיר דבר מהרוכשים הפוטנציאליים. כדאי לזכור שכשאנו רוכשים דירה, אנו מניחים שמדובר בדירה תקינה וללא ליקויי בנייה. כאשר ישנם ליקויים כאלה ואחרים, על בעל הנכס לתקן אותם, או ליידע את הרוכש הפוטנציאלי על קיומם.
בנוסף, יש ליידע רוכשים פוטנציאליים על כל תיקון משמעותי בדירה בעבר ועל תוספות בנייה. אם למשל, הותקנה פרגולה, יש לציין זאת בפני הקונים, לעדכנם באשר לענייני הרישוי ובמידת הצורך, אף להסיר אותה לפני המכירה.
בעלי נכסים המצניעים את הפרטים החשובים הנוגעים לנכס, חושפים את עצמם לתביעות עתידיות. יתרה מכך - הסתרת פרטים חשובים המשפיעים על ערך הנכס ועל רמת הבטיחות והתקינות שלו, עשויה בהחלט להוביל לביטול תוקף ההסכם.
חיסכון קטן בטווח הקצר, הוצאות גדולות בטווח הרחוק
עורך הדין מייצג את האינטרסים של הלקוח שלו, בין אם זה הרוכש או הקונה. כשהצדדים בעסקת נדל"ן נמנעים מלערב עורך דין כדי לחסוך את שכר הטרחה, הם עלולים לגלות בשלב מאוחר יותר הפתעות שיעלו להם ביוקר. חשוב לזכור, שרק ליווי של עורך דין עם מומחיות יכול להבטיח לצדדים חתימה בראש שקט על העסקה המשמעותית ביותר.
עו"ד לארה גנאם חטיב היא בעלת תואר L.L.B במשפטים, תואר בהנדסת בנייה ותואר בכלכלה וניהול.
טל' ליצירת קשר: 077-2314270
הכתבה נכתבה בשיתוף אתר zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד.