עומדים למכור דירה? בתנאים מסוימים ייתכן שתידרשו לשלם מס שבח. מס השבח עשוי להסתכם בעשרות, ואף במאות אלפי שקלים, ולכן מוטב להיערך בהתאם וללמוד את הנושא.
מהו מס שבח?
מס שבח הוא תשלום על רווח ההון שגובה המדינה על מכירת זכויות במקרקעין. השבח הוא ההפרש בין שווי הרכישה לשווי המכירה, כשהתחשיב לוקח בחשבון את כל הוצאות ההשבחה שתרמו לעליית ערך הנכס. מאחר שתכליתו של החוק היא למסות את הרווח, במצב בו אין שבח, אין גם חיוב במס.
שינויים בחישוב המס
בשנת 2014 נכנסה לתוקפה תוכנית של האוצר שבישרה על שינוי דרמטי במס השבח. עד אז, מי שהחזיק ביותר מדירה אחת וטרם חלפו ארבע שנים מהמועד בו מכר דירה לאחרונה, נהנה מפטור גורף מהמס. סעיף זה התייחס רק למכירת דירת מגורים ולא לנכסים כגון קרקע, משרד וכיוצא בזה.
תוכנית משרד האוצר ביטלה את הפטור. עתה, כל מי שיש ברשותו דירה והוא מוכר דירה נוספת, נדרש לשלם מס שבח. מדרגות המס נגזרות הן משנת הרכישה והן מנסיבות אישיות.
חישוב מס השבח
על פי התוכנית, החיוב במס על דירת מגורים שאינה דירה יחידה, מחושב על פני שתי תקופות: הראשונה - לפני כניסת התוכנית לתוקף ב-2014, והשנייה - לאחר 01.01.2014. במסגרת התקופה הראשונה יחושב רק החלק הלינארי, מה שיפחית מהתשלום באופן ניכר לעומת החיוב המלא. הטבה זו תקפה במכירה של עד שתי דירות בלבד, וכן היא אינה חלה על מכירת נכס שאינו דירת מגורים.
המוכר יכול לקזז (כנגד חשבוניות, ומכאן החשיבות הרבה של שמירתן) מגובה המס את הוצאות הרכישה והשבחת הנכס, כולל עלויות שיפוץ בדירה, ריבית על המשכנתה, שכר טרחתו של עורך הדין, עמלה למתווך ועוד. כאשר המוכר לא הרוויח דבר ממכירת הדירה, הרי שאינו צריך לשלם מס ולכן גם אינו נזקק לפטור האמור והוא יכול לשמור זכות זו לעתיד.
המחיר ושווי המכירה
מיסוי מקרקעין יכול לקבוע כי שווי העסקה הריאלי אינו עולה בקנה אחד עם השווי שדווח, ולגזור את המס בהתאם לשיקול דעתו. במצב כזה חשוב להסתייע בייצוג של עורך דין הבקיא במיסוי מקרקעין שיוכל, אולי, לשכנע את הרשויות בדבר שווי העסקה.
פטורים על מס שבח
ישנן מספר דרכים לקבל פטור - מלא או חלקי - מתשלום מס שבח על דירות מגורים:
דירה יחידה - הפטור ניתן לבעליה של דירת מגורים שהיתה יחידה לפחות 18 חודשים לפני המכירה. הפטור לא ניתן על דירות בשווי מעל 4.5 מיליון שקל (במקרה כזה, החיוב במס יחול על החלק היחסי שמעל התקרה).
דירה שעברה בירושה - פטור זה ניתן בכפוף לכמה תנאים, ובכלל זה שהיורש הוא צאצא של המוריש, ולמוריש לא היתה יותר מדירת מגורים אחת בעת שהלך לעולמו.
דירה שניתנה במתנה - פטור חלקי הניתן בנסיבות מסוימות כשהדירה מועברת במתנה לבן משפחה.
מכירת שתי דירות - מכירה של שתי דירות ביחד מזכה בפטור ממס שבח, בתנאי שהמכירה היא למען קניית דירה אחת בשווי 75% משווי שתי הדירות שמכרו.
לפרוס את המס
ניתן לפרוס את תשלום המס על פני מספר שנים. פריסה זו מעניקה יתרון למוכרים שבחישוב המס על כלל הכנסותיהם נדרשים לשלם מס שולי נמוך, וכך הם יכולים לשלם מס מופחת על השבח לאורך שנים מספר.
במקביל, ניתן להפחית את החיוב במס באמצעות ניצול נקודות הזכות המגיעות למוכר, בתנאי שאלו לא קוזזו מול הכנסות אחרות שלו.
לסיכום: הבנה מעמיקה של הנושא עשויה להפחית באופן משמעותי את החיוב במס שבח. מומלץ ביותר לבדוק את הזכאות לפריסת המס, שעשוה לא רק להקל על התשלום, אלא אף להפחית את גובה המס.
בנוסף, כדאי להיוועץ בעורך דין המתמחה בנושא, כדי להחליט באיזה פטור (אם בכלל) כדאי להשתמש לצורך ביטול חלקי או מלא של מס השבח. המלצה חשובה היא לשמור קבלות הנוגעות להשבחתה של הדירה הנמכרת כדי שניתן יהיה לקזז אותן מהשבח.
* עו"ד אודליה גלעדי נפתלי מתמחה בתחום הנדל"ן, ובכלל זה במיסוי נדל"ן
טלפון 04-6400711
הכתבה באדיבות אתר Zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד.