פרויקט התחדשות עירונית, המוכר גם כתמ"א 38, מורכב משלבים רבים, כמה מהם בעלי משקל רב בכל הנוגע לסיכויי התממשות הפרויקט. אחד מהראשונים שבהם נוגע להסכמת הדיירים: כדי להעביר את הפרויקט משלב התוכניות לשלב האישור והביצוע, נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות בבניין. אז כיצד יכולים הדיירים ועורכי הדין להתמודד עם מקרים בהם סירוב של חלק מהדיירים עלול לתקוע את הפרויקט כולו? על זה אנחנו מדברים בכתבת הוידאו עם עם עו"ד אילן קרייטר, המתמחה במקרקעין, בהתחדשות עירונית - תמ"א 38 ופינוי בינוי - ובייצוג בבית משפט.
שאלות תם: איך מתמודדים עם התנגדות בעלי דירות למיזם תמ"א
מאת עו"ד אילן קרייטר
התכנית הממשלתית תמ"א 38/1 נועדה לחזק מבנים ישנים מפני סכנה של רעידות אדמה. על פי התכנית, בעלי הדירות יאפשרו ליזמים המעוניינים בכך לבנות דירות נוספות בבניין, בתמורה לחיזוק המבנה ללא תשלום וללא חיובים כלשהם, לרבות מס שבח, היטל השבחה ושכר טרחת עורך דין.
מלבד חיזוק הבניין, יקבלו בעלי הדירות תמורות נוספות כגון שיפוץ הבניין וחידושו, התקנת מעלית, הוספת ממ"ד ומרפסת לכל דירה והחלפת תשתיות.
שינויים אלה בבניין מעלים על פי רוב את ערכן של הדירות במאות אלפי שקלים.
למה מתנגדים לתמ"א?
העסקה שמציעים היזמים לבעלי הדירות נראית משתלמת במיוחד, ואכן רבים מעוניינים לקדם מיזמים מעין אלה. אלא שלמרות הכל, לא מעט בעלי דירות אינם ששים לקחת חלק בפרויקט ואף מתנגדים לו בנחישות.
מדוע שאדם יתנגד למה שלכאורה נראה כה כדאי עבורו? מספר טענות נפוצות מונחות בבסיס התנגדויות מסוג זה. אל מול הטענות האלה, אמור עורך הדין המייצג את האינטרס של רוב הדיירים לנהל משא ומתן ולמצוא עבור המתנגדים פתרונות אפשריים.
להלן טענות אופייניות המשמשות את המתנגדים, ותשובות שיכול להציע עורך הדין:
"איני מוכן לגור באתר בנייה ולסבול ממטרדי רעש ולכלוך במשך תקופת הבנייה הארוכה. אני דורש לממן לי שכירות מחוץ לבניין"
תשובה: על פי החוק, בעלי דירות קשישים או בעלי בריאות לקויה אכן יקבלו בתקופת הבנייה דירות חלופיות במימון היזם. עם זאת, היות שצעד כזה יהפוך את המיזם לחסר כדאיות כלכלית עבור היזם, מי שאינו עומד בתנאים אלה, לא יזכה לקבל הטבה זו, אלא במקרים חריגים.
"דירתי מושכרת. אם תתחיל בנייה, השוכרים יעזבו את הדירה ואני אפסיד את דמי השכירות"
תשובה: אכן לא נעים לגור בבניין הנמצא בשיפוצים, ובאמת יכול להיות שהשוכרים יעזבו את הדירה. הפתרון הוא להפחית את דמי השכירות לתקופת הבנייה. וגם אם השוכרים הקיימים יסרבו לכך, הניסיון מראה כי תמיד ניתן למצוא מי שישמח לשלם שכר דירה אטרקטיבי, גם במחיר של מגורים ב"אתר בנייה".
תשובה זו תגרור, לרוב, טענת המשך:
"מדוע שאפסיד דמי שכירות לאורך תקופת הבנייה?"
תשובה: בטווח הארוך, הפסד דמי השכירות יהפוך לבטל בשישים לעומת הרווחים הצפויים לנוכח העלייה המשמעותית בערך הדירות שתחול בעקבות התוספות. גם שיעור דמי השכירות שתקבלו בעד הדירה יגדל בעקבות הגדלת הדירה ושאר התוספות.
"היזם צריך לממן את הפרש דמי השכירות שלי"
תשובה: העיקרון העומד בבסיס מיזמי ההתחדשות העירונית הוא לשמור על שוויון בין כלל בעלי הדירות. אם בעל דירה אחת מקבל הטבה כלשהי, כולם יהיו זכאים לאותה הטבה. המשמעות הכספית של פיצוי כל בעלי הדירות על ההפסד בדמי השכירות (שעל פי עיקרון השוויון יינתן גם לאלה שאינם משכירים את דירתם) היא אדירה, וברוב המקרים אינה כדאית עבור היזם.
להתפשר כדי להרוויח
התעקשות על דרישות מסוימות, שמשמעותן היא אי כדאיות כלכלית עבור היזם, עלולה להוביל לפרישתו מן המיזם ולקושי רב במציאת יזם אחר שיסכים לתנאים אלו. הדבר רלוונטי במיוחד לנוכח הפרסומים האחרונים בדבר מגמה לביטול מיזמי תמ"א 38/1, אשר בעקבותיה עשויים בעלי הדירות להישאר קירחים מכאן ומכאן.
גם במיזמים שבהם לא יובטחו לבעלי הדירות ממ"ד, מרפסת או מקום חניה מסיבות של חוסר כדאיות כלכלית ליזם, כדאי לנהל משא ומתן ולהגיע לפשרה, מתוך הבנה כי גם התמורה המינימלית ביותר, המציעה חידוש ושיפוץ הבניין ותו לא, משמעותה עלייה ניכרת באיכות החיים ובערך הדירות.
עו"ד ונוטריון אילן קרייטר מתמחה במקרקעין, בהתחדשות עירונית - תמ"א 38 ופינוי בינוי - ובייצוג בבתי משפט.
טלפון: 077-9971229
הכתבה באדיבות Zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד