כדי לעזור לכם לצלוח בשלום את המבוך הנפתל בדרך להשלמת עסקת מכירה או רכישה של דירה מיד שנייה, ריכזנו עבורכם את הנקודות החשובות אליהן יש להתייחס:
בדיקת זכויות
בין אם אתם מוכרים או רוכשים דירה, בטרם ההחלטה על התקשרות עם הצד השני, חשוב לערוך בדיקה ראשונית פשוטה. הוציאו את נסח הרישום מפנקסי המקרקעין ("נסח טאבו"), שם מפורטות הזכויות בדירה. כך תוודאו, או תוכיחו, כי הדירה רשומה על שם המוכר וכי אין הערות אזהרה אחרות, שעבודים, או עיקולים שעלולים לפגוע בתהליך המכירה.
כאשר מדובר בחכירה, הנסח יעיד שאין הגבלה מיוחדת בהעברה או בהורשה וכי קיים הסכם חכירה מהוון בתוקף.
שימו לב! לא כל הדירות רשומות בטאבו. חלק, למשל, רשומות בחברות משכנות. במקרה כזה יש לפנות לחברה המשכנת לצורך קבלת אישור זכויות.
חוקיות הבניה
מומלץ לערוך בדיקה בעירייה ולהשוות בין ההיתרים לבין המצב הקיים כדי לוודא שאין תוספות בנייה לא מאושרות.
מיסים והיטלים
חלק מעסקות המכר כרוכות בהיטלים כגון מס שבח, מס רכישה, השבחה ועוד. כדי להבין מתי והאם העסקה מחויבת באחד או יותר מסוגי המס, כדאי להכיר את חבויות המס הקיימות:
• מס שבח: כברירת מחדל חל על המוכרים. אם הצדדים מגיעים להסכמה אחרת, יש לציין זאת בהסכם, ולהבין את ההשלכות המיסויות של כך. מס השבח עלול להיות גבוה, אך החוק מעניק פטורים שונים שכדאי להכירם. מי שאינו פטור, מוטב כי יאסוף מסמכים המתעדים את כל ההוצאות הקשורות לרכישת הנכס ואחזקתו, כולל שיפוצים, שכר טרחה ששולם לעו"ד או מתווך שליוו את הרכישה ועוד. הוצאות אלה מתקזזות מגובה המס.
• מס רכישה: כברירת מחדל חל על רכשי הדירה. נכון להיום, על דירה יחידה כהגדרתה בחוק, לא יחול מס עד לסף של 1,696,750 שקלים. רוכש נכס שברשותו דירה נוספת אשר אותה ברצונו למכור בעתיד, יכול, בתנאים מסוימים, ליהנות גם הוא ממדרגות המס של בעלי דירה יחידה, אך הדבר דורש בדיקה פרטנית אצל עו"ד המתמחה בתחום.
• היטל השבחה: חל על המוכר כברירת מחדל. ניתן להגיע להסכמה הדדית כי היטל זה יחולק בין הצדדים שווה בשווה, או כי הוא ישולם במלואו על ידי הקונה.
רבים סבורים כי היטל ההשבחה חל רק כאשר אכן היו השבחות בדירה, אך למעשה ההיטל מחושב על פי ההשבחה שבכוח, לאו דווקא בפועל והוא מחייב בעת מימוש או בעת מכירה. עם זאת, לא כל עסקה מחויבת בהיטל, וכל מקרה נבחן לגופו. סעיף זה מומלץ לבדוק טרם ייקבע מחיר העסקה הסופי.
מי שאינו זכאי לפטור ממיסים, יכול להתייעץ עם עורך הדין המלווה את העסקה כיצד ניתן להפחית את חבות המס על ידי מימוש ההקלות השונות שמציע החוק.
משכנתה
כשמעל הדירה הנמכרת תלויה משכנתה, יש לפנות לבנק טרם התקשרות בהסכם, ולקבל מכתב כוונות שמפרט את יתרת התשלום לסילוק המשכנתה. צעד זה מומלץ לעשות מוקדם ככל הניתן, מאחר שעורכי הדין המלווים את העסקה קובעים את לוח התשלומים, בין היתר, בהתאם למכתב זה.
בדק בית
החוק נוטה כיום להטיל אחריות מוגברת על המוכר בכל הקשור לרטיבויות וליקויים אחרים בדירה, ולכן יש לנקוט בכל פעולה שתגן עליכם מבחינה זו בשעת הצורך.
בין אם זה לצורך מכירה או קנייה, תמיד מומלץ להזמין אנשי מקצוע מוסמכים שיבדקו את המערכות בדירה ויוכלו לאתר ליקויים ובעיות. בתום הבדיקה תקבלו דוח מסכם על ממצאי הבדיקה ומצב הדירה.
כמו כן, מומלץ לצלם את כלל חדרי הבית במצבם בעת חתימת ההסכם.
שווי הנכס
מומלץ להזמין שמאי אמין שיעריך את שווי הנכס וייקח בחשבון נתונים כגון שיפוצים שנערכו בדירה, זכויות בנייה, מיקום הדירה וקומתה, כיווני אוויר וכדומה. השמאי יוכל גם לוודא שאין חריגות בניה אסורות. כך ניתן להבטיח כי אינכם מוכרים את הדירה במחיר נמוך מדי, או שאינכם רוכשים דירה במחיר מופרז.
הערכת השמאי אינה מחייבת לא את הרוכש ולא את המוכר, ואין חובה להציגה בפני הצד השני.
ליווי מקצועי
מכירת דירה היא, כאמור, תהליך מורכב ומשמעותי ולכן רצוי ואף הכרחי להסתייע בשירותיו של עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, בדגש על עסקאות מכר יד שנייה.
הליווי המקצועי מתחיל עוד בשלב בחירת הקונה/המוכר הפוטנציאלי ומסתיים רק אחרי שהעסקה הושלמה. עורך הדין יוכל לספק לכם הגנה ומעטפת משפטית מפני הסכנות הרובצות על מכירה ורכישה של דירה.
עו"ד רוני סרוסי הוא שותף במשרד סרוסי - נחמיאס משרד עורכי דין המשרד מתמחה בתחומי הנדל"ן: עסקאות מכר יד שניה, רכישת דירה מקבלן, תמ"א 38 ועוד, וכן תחום המשפט המסחרי והאזרחי, חברות, צוואות וירושות.
טלפון: 053-9427724
הכתבה באדיבות Zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד