עולם התכנון והבנייה, על שלל מורכבויותיו וכלליו הנגזרים מחוק התכנון והבנייה, חוק המקרקעין, תכניות מתאר ודינים אחרים, רוחש דרך קבע התנגשויות בין בעלי עניין ומעורבים כאלה ואחרים.
בניגוד לתחומים אחרים בעולם המשפט, כל הקשור לתכנון ובנייה מתנהל ברובו לא במסגרת בתי המשפט אלא מול הוועדות הרלוונטיות, כמעין תחום משפטי עצמאי הפועל על פי כללים וסדרים משל עצמו. בין היתר, מצריך התחום התנהלות פוליטית מסוימת מול בעלי התפקידים בוועדות השונות, וכן לא מעט התעסקות בירוקרטית.
תכנון אסטרטגיית הטיפול בבעיה
כדי להתמודד בהצלחה עם סוגיות משפטיות בתחום המורכב, יש לזכור זאת: כשם שבעיה רפואית מסוימת מצריכה הגעה לרופא המומחה בתחום ספציפי זה, כך בעיה משפטית בתחום התכנון והבנייה מחייבת פנייה לעורך דין מתמצא ומנוסה בתחום זה.
גם בפתרון הבעיה דומה לאבחון רפואי - נקיטת פעולות המבוססות על יישום הידע המשפטי הרלוונטי של עורך הדין. במסגרת אותו "אבחון", ייערך ראיון אישי עם הלקוח ותיעשה בדיקה אינדיבידואלית של מצבו המשפטי. הבדיקה תכלול איסוף מקיף של מידע הקשור למקרקעין, נסח טאבו, בקשה להיתר בנייה, תכתובת עם הרשויות ומוסדות התכנון וכדומה. ללא ידע מתאים בתחום, עורך הדין לא יוכל אפילו לתכנן כראוי את אסטרטגיית הטיפול בתיק, לא כל שכן לטפל בו.
אפשרויות הטיפול בפועל
עם סיום שלב האבחון, יציג עורך הדין ללקוח את הפעולות המשפטיות העומדות בפניו בהתאם לסדרי הדין הנהוגים בוועדות לתכנון ובנייה או בבתי המשפט, ובהתאם למצבו המשפטי של הלקוח, מצב הנכס ומצבם של בעלי עניין נוספים.
הפעולות המשפטיות הנפוצות הן:
הגשת התנגדות לתכנית - תכניות בנייה המוגשות לוועדות המקומיות או המחוזיות לתכנון ובנייה עלולות לפגוע באחד מתושבי המקום. בניית מגדלים גבוהים, למשל, עלולה לחסום לחלוטין את האור והנוף של דיירי הבניינים הסמוכים. על פי חוק, כל הפקדת תכנית בנייה בידי הוועדות הרלוונטיות תפורסם בציבור, על מנת לאפשר לכל תושב הרואה עצמו נפגע ממנה להגיש את התנגדותו. את ההתנגדות יש להגיש תוך 60 יום מפרסום התכנית.
הגשת התנגדות לבקשה להיתר בנייה - בדומה לסעיף הראשון, גם לבקשה להוצאת היתר בנייה ניתן להתנגד, במקרה זה ההתנגדות יכולה להגיע רק מטעם מי שמחזיק בבעלות על הקרקע או הבניין, או בעל מגרש גובל שעשוי להיפגע מקבלת הבקשה להיתר (מתן ההקלה או השימוש החורג). התנגדות זו תוגש תוך 30 יום מפרסום הבקשה.
ערר על החלטה בהתנגדות או על דחיית בקשה להיתר - את הערר יכולים להגיש תוך 15 יום מפרסום ההחלטה מתנגדים שהתנגדויותיהם נדחו או מגישי בקשה להיתר שבקשתם לא התקבלה.
עתירה מנהלית על החלטת הוועדה בערר - כל הצעדים המשפטיים המפורטים לעיל מתנהלים מול הוועדות לתכנון ובנייה. העתירה המנהלית היא בבחינת צעד משפטי הננקט כנגד עירייה, ועדה או רשות מקומית, ונערך בבית המשפט. יש לשים לב כי בית המשפט יאפשר להתחיל את הליך העתירה המנהלית רק אם מוצו כל ההליכים הקודמים.
למצות את כל ההליכים
הגשת עתירה מנהלית טרם נקיטת הצעדים הקודמים, תגרור קביעה של בית המשפט כי לא מוצו כל ההליכים מול הוועדה או הרשות, ודרישה לנסות צעדים אלה לפני שלב העתירה. בשלב זה עלול להיסגר חלון הזמן המוגדר לנקיטת אותם צעדים (כמפורט לעיל) ולגרום להליך כולו ליפול בין הכסאות.
חשוב לדעת כי במקרים מסוימים, במקביל להליך המנהלי, תימצא עילה לתביעה אזרחית (נזיקית, חוזית או אחרת). פתרון אופטימלי לבעיה העומדת על הפרק יובטח, כאמור, רק על ידי פניה לעורך דין המתמחה בתחום התכנון והבנייה.
עו"ד גלעד זליבנסקי עובד במשרד עורכי הדין סמדר בן דור המתמחה בדיני מקרעין, תכנון ובנייה.
טלפון: 077-2314274
הכתבה באדיבות Zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד