זכויות שוכרים בקניונים בימי הקורונה

כחלק מההתמודדות עם מגפת הקורונה, הורתה הממשלה באמצע חודש מרץ על סגירת הקניונים ברחבי הארץ. השוכרים בקניונים ספגו מכה קשה - מצד אחד, עסקיהם נסגרו באבחת חרב לתקופה שסיומה אינו נראה באופק, ומנגד, הם נאלצים להמשיך ולשאת בהוצאות משמעותיות של שכירות ודמי ניהול, שגם בימים כתיקונם הן כבדות מאוד ומשולמות מספר חודשים מראש.

השוכרים, המבקשים למזער נזקים ישמחו בוודאי לגלות כי לרשותם עומדים כלים משפטיים ממשיים שיאפשרו להם להשתחרר מהתלות ברצונם הטוב של המשכירים.

מבחינת בתי המשפט, עיקרון חופש החוזים וכיבוד "קדושת החוזה" הוא נשמת אפה של שיטת המשפט הישראלית האזרחית. על פי גישה זו, חוזים יש לקיים, גם במצב של אי כדאיות כלכלית או מצוקה של שוכר.

לפיכך, על מי שמבקש להשתחרר מחיוב חוזי שלקח על עצמו רובץ נטל כבד, אך יש טענות משפטיות מסוימות שבכוחן לסייע לשוכרי שטחים מסחריים בקניון.

טענה בה משתמשים בימים אלה שוכרים פרטיים ובעלי עסקים רבים, היא טענת סיכול חוזה. עילת הסיכול קמה כאשר חוזה הופר כתוצאה מנסיבות שהמפר לא ידע עליהן, לא אמור היה לדעת עליהן ולא יכול היה למנען מראש, וכאשר קיום החוזה הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו. בנסיבות חריגות אלה, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה או לפיצויים.

בעבר, צמצמו בתי המשפט עד מאוד את הנסיבות היכולות להיחשב כסיכול חוזה, ולא כללו בהן אפילו נזקי טבע קשים או מלחמה (בטענה כי במדינת ישראל מצב מלחמה צריך להיות צפוי תמיד). בשנים האחרונות התרככה גישה זו במעט, אך לא הפכה להלכה מחייבת.

באשר למגפת הקורונה, הרי שזוהי התרחשות חריגה ביותר בקנה מידה גלובלי, וקשה לטעון ברצינות כי ניתן היה לחזות אותה מראש. לפיכך, צפויה התדיינות משפטית רבה בנושא. האם טענה זו אכן עשויה לשרת את שוכרי הנכסים בקניונים?

מצד אחד, הגנת סיכול החוזה תעמוד דווקא לצד המשכיר, שכן אין ביכולתו לעמוד בהתחייבותו עקב הוראת הממשלה שהיתה בלתי צפויה וסיכלה את אכיפת החוזה. כך יזכה המשכיר להגנה טובה מול תביעת פיצויים של השוכר.

אולם כנגד התחייבות המשכיר, נמצאת התחייבות השוכר לתשלום דמי השכירות. לטעמנו, מדובר ב-"חיובים שלובים", כלומר התחייבות השוכר היא פונקציה של קיום חובת המשכיר. מרגע שנעל המשכיר את שערי הקניון, רשאי השוכר להפסיק לשלם את דמי השכירות במשך כל תקופת הסגירה, ואם שילם אותם מראש, יהיה זכאי להחזר מלא.

לפיכך, הקניונים שהעניקו הנחות לשוכרים בגין תקופת ההשבתה, כלל לא נהגו לפנים משורת הדין. יתרה מכך, עמידה על תשלום דמי השכירות מצד המשכיר בתקופה זו תיחשב, ככל הנראה, כחוסר תום לב בקיום חוזה, גם אם הוראות הסכם השכירות הן חד צדדיות לטובת המשכיר.

דמי הניהול תופסים נתח נכבד מתשלומי השוכרים בקניונים, כשבמקומות מסוימים חצה סעיף זה את רף ה-100 שקלים למ"ר. מדובר בסכומים נכבדים אשר הפכו לתעשייה של מיליארדי שקלים בשנה. תעשיה זו אינה שקופה ובתי המשפט מתחו לאחרונה ביקורת על דרך חישוב דמי הניהול וניגודי עניינים פוטנציאליים בעניין זה (ראו פסק הדין התקדימי שניתן לאחרונה בפרשת מנשה זוהר נגד קניון הזהב).

בתי המשפט כבר פסקו בעבר כי על חברת הניהול מוטלת חובת תום לב מוגברת, כמו גם חובת שקיפות כלפי השוכר, במיוחד לאור שיטת חישוב דמי הניהול המבוססת על אחוז קבוע מהוצאות הקניון ("קוסט פלוס").

בתקופה זו ישנה אמנם ירידה ניכרת בחלק ניכר מההוצאות של חברת הניהול, אך לצד זאת ישנן הוצאות קבועות ומינימליות בהן על השוכר לשאת בכל מקרה. במיוחד בתקופה קשה זו, טוב יעשו השוכרים אם ידרשו מהמשכירים פירוט מלא של חישוב דמי הניהול, כך שיוכלו לוודא כי ההוצאות לא נופחו יתר על המידה, ואולי אף להפחית עלויות נכבדות אלה.

בעלי הקניון מצופים לשתף פעולה עם דרישות לגיטימיות אלה. גישה כזו נדרשת הן על פי הדין והפסיקה, והן כיוון שבסופו של יום הישרדות השוכרים בתקופה מאתגרת זו היא אינטרס ישיר של כל הנוגעים בדבר.

עו"ד יוסף תמיר עומד בראש משרד עורכי הדין תמיר ושות' המתמחה בדיני משפחה וירושה, ליטיגציה מסחרית, ונאמנויות.

מספר טלפון: 053-9348800

הכתבה באדיבות Zap משפטי

המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד