לאחר תקופת חיפושים ארוכה ומתישה בשוק הנדל"ן שאינו מזמן, כידוע, דירות אטרקטיביות לעיתים קרובות, מצליח זוג צעיר למצוא סופסוף את דירת חלומותיו. הרוכשים מודעים לכך שכדי לערוך את הבדיקות הנדרשות, לנהל משא ומתן מול המוכרים ולנסח חוזה שיהיה מקובל על שני הצדדים, עליהם לפנות לעורך דין. אלא שרכישת דירה היא תהליך ממושך ולא זול, וישנה סכנה שאי שם במהלך הדרך יאבדו את הדירה לטובת קונים אחרים. האם כדאי לחתום על זיכרון דברים כדי להבטיח את הרכישה?
הסכמה ראשונית או חוזה מחייב?
זיכרון דברים הוא מסמך שנחתם בין מוכר לקונה של נכס מקרקעין על מנת להבטיח את העסקה. במסמך ייקבעו בדרך כלל התנאים היסודיים לקיום העסקה: המחיר, מועד הפינוי, תנאי התשלום וכדומה.
שאלת התוקף המשפטי של זיכרון הדברים היא עניין מורכב. מחד, זיכרון הדברים יכול להיחשב כשלב במשא ומתן בין הצדדים, כלומר, לבטא התקדמות של הצדדים במשא ומתן ביניהם ותו לא. מאידך, ניתן להתייחס למסמך זה כאל חוזה מחייב לכל דבר ועניין, אכיף ובעל תוקף משפטי מלא.
על מנת לקבוע מתי מדובר באפשרות הראשונה ומתי בשנייה, יש לבחון האם מתקיימים שני תנאי יסוד משפטיים:
תנאי גמירות הדעת - שני הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב לכל דבר ועניין.
תנאי המסוימות - הושגה הסכמה בנוגע לכל הפרטים החיוניים של העסקה - מחיר, תנאי תשלום, מיסים, מועד הפינוי, קנס במקרה של הפרת ההסכם וכדומה.
היה ולא התקיימו שני התנאים במקביל, אין מדובר בחוזה, אלא בהסכמה ראשונית בלבד, שאינה מחייבת מבחינה משפטית.
פתח לבעיות
מאחר שאין מדובר במבחן מדעי אלא בנושא שיכול להיות "אפור" הדבר יוצר פתח רחב להתדיינות משפטית בנוגע לתוקפו של זיכרון הדברים, ולכן הוא מהווה סיכון - הן עבור הקונה והן עבור המוכר.
כך לדוגמה, ייתכן מצב בו יחתום מוכר הנכס על זיכרון דברים מתוך הנחה שחוזה מסודר ייערך בהמשך, אך ברגע שיתגלעו מחלוקות לגבי תוכן החוזה המפורט, יחליט הקונה שזיכרון הדברים הוא המסמך המחייב מבחינתו ואף יגדיל לעשות וינסה לרשום הערת אזהרה בטאבו במטרה למנוע מהמוכר לבצע עסקאות אחרות.
מנגד, עלול הקונה לחתום על זיכרון דברים ללא עריכת בדיקות חיונית טרם רכישת נכס מקרקעין, ורק מאוחר יותר לגלות בעיות מהותיות בנושא היתרי בנייה, בעיות בטיב הנכס שלא נבדק, בעיות משפטיות שונות ועוד.
כחלק מהתסבוכת המשפטית הממושכת והיקרה הצפויה במקרים אלו, נציין כי במקרים מסוימים קבעה הפסיקה שגם אם זכרון הדברים אינו מהווה חוזה אכיף, הרי שאם אחד הצדדים נסוג מהעסקה בשלב מאוד מתקדם, הוא יחויב בפיצויים בסכומים לא מבוטלים בגין ניהול משא ומתן בחוסר תום לב.
אין קיצורי דרך
רכישה או מכירה של נכס מקרקעין היא עסקה מורכבת יותר מכפי שמקובל לחשוב והיא מחייבת בדיקות יסודיות אצל מספר גורמים ורשויות והיערכות מתאימה, פיננסית ואחרת. זיכרון הדברים הוא קיצור דרך מסוים שעשוי, אולי, להבטיח שלא תפספסו את הדירה, אבל יחשוף אתכם לסיכונים גדולים ומשמעותיים הרבה יותר בהמשך ולאי הבנות מול הצד שכנגד.
מומלץ, אפוא, להימנע לחלוטין מעריכת זיכרון דברים ולערוך חוזה מכר מסודר בלבד. יש להקפיד כי חוזה המכר ייערך על ידי עורך דין המתמחה בתחום, וזאת רק לאחר בדיקה יסודית של אופי הזכויות בנכס ודרך רישומן, כמו גם בדיקת היתרים רלוונטיים וזכויות בנייה ברשויות התכנון והבנייה.
בנוסף, מומלץ לבחון את ענייני המיסוי בעזרת מומחה ספציפי לעניין זה, שכן חלק נכבד מעורכי הדין אינם ערים לכל הניואנסים בתחום מורכב זה. זכרו כי לעריכת בדיקות מוקדמות מתאימות, תכנון ההתקשרות וניסוח נכון של הסכם המכר עשויות להיות השלכות כספיות משמעותיות המסתכמות לעתים במאות אלפי שקלים.
עו"ד יוסף תמיר עומד בראש משרד עורכי הדין תמיר ושות' המתמחה בדיני משפחה וירושה, מקרקעין ונאמנויות
טלפון: 053-9348800
הכתבה בשיתוף עם Zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד