משכירים דירה? כדאי שתבחרו את מסלול המיסוי הכלכלי ביותר עבורכם

כשליש ממשכירי הדירות אינם משלמים מס הכנסה על ההכנסות המגיעות משכר הדירה שבבעלותם. בין שהדבר נעשה במודע או שלא, מדובר בעבירה פלילית אשר עלולה לגרור העמדה לדין, לצד צבירת קנסות וריביות.

כיוון שמלכתחילה השכרת הדירות היא תחום בו מספקות רשויות המס מגוון רחב של הקלות, חבל להגיע למצב של אי תשלום ולהשלכות הנובעות ממנו. במקום זאת, מומלץ להבין מהם מסלולי הקלות המס הקיימים, ולבחור מתוכם במסלול המשתלם ביותר.

א. פטור מלא - פטור מלא ממס יינתן עד תקרה של 5,100 שקל לחודש (לשנת המס 2020) בתנאים הבאים:

1. השימוש בדירה הוא למטרת מגורים
2. הדירה מושכרת לשוכר יחיד (לא חברה)
3. ישנו אישור חתום מטעם השוכר בו הוא מצהיר כי הוא משתמש בדירה לצרכי מגורים בלבד
4. הדירה אינה רשומה/ חייבת ברישום בספרי המשכיר

ב. פטור חלקי (מתואם) - פטור חלקי יינתן עבור הכנסות של 5,100 - 10,200 שקל לחודש (מדירה אחת או יותר) ויחושב על ידי לקיחת ההפרש בין סך ההכנסות החודשי לתקרת הפטור, והפחתתו מערך תקרת הפטור.

לדוגמה: אם סך ההכנסות החודשי עומד על 6,000 שקל, ההפרש בין סך ההכנסות לתקרת הפטור (5,100 שקל) הוא 900 שקל. לאחר הפחתת הפרש זה מערך תקרת הפטור, נקבל: 4,200 = 900 - 5,100. כלומר, 4,200 שקל מתוך סך ההכנסות החודשי יהיו פטורים ממס והיתרה בסך 1,800 שקל תחויב במס שולי.

מדרגת המס השולי הראשונה תעמוד על 31% למשכיר שגילו נמוך מ-60, ו-10% למשכיר שגילו הוא 60 ומעלה.

ג. מס מופחת בשיעור של 10% - על דירה המושכרת בישראל למטרת מגורים בלבד, ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10%. המשכיר יידרש לשלם את המס ב-30 הימים הראשונים שלאחר תום שנת המס, אחרת יתווספו לסכום זה ריביות והפרשי הצמדה. במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות שנעשו לצורך ייצור הכנסה משכר דירה, פחת על ערך הדירה וכדומה.

ד. מס שולי - מדרגת המס הראשונה במסלול זה תעמוד על 31% למשכיר שגילו נמוך מ-60, ו-10% למשכיר שגילו הוא 60 ומעלה. תינתן אפשרות לנכות הוצאות שנעשו לצורך ייצור הכנסה משכר דירה, פחת על ערך הדירה, הוצאות אחזקה ובמקרים מסוימים גם הוצאות מימון. חשוב לציין כי אם ניכוי הוצאות אלו עשוי לגרום להפסד, מומלץ לבדוק אם ניתן יהיה לקזז אותן כנגד הכנסות מאותו הנכס בשנים הבאות.

עבור הכנסות משכר דירה שאינה נמצאת בישראל, יינתנו למשכיר שתי אלטרנטיבות: מס בשיעור של 15%, בו ניתן לנכות את הפחת על ערך הדירה בלבד, או מס שולי המאפשר, מלבד ניכוי הפחת, גם ניכוי הוצאות שנעשו לצורך ייצור הכנסה. במסלול המס השולי יינתן גם זיכוי על תשלום מיסי חוץ.

פטור מתשלום לביטוח לאומי יינתן עבור:

• הכנסה משכר דירה שקיבלה פטור ממס
• הכנסה משכר דירה שחייבת מס מופחת בשיעור של 10%
• הכנסה משכר דירה שנמצאת בחו"ל בשיעור מס של 15%

על הכנסה משכר דירה שחייבת מס שולי יידרש תשלום של 12% לביטוח לאומי, זאת בתנאי שההכנסה החודשית משכר הדירה עולה על 25% מהשכר הממוצע בחודש. בנוסף, פטור ממע"מ יינתן על כל עסקת השכרת דירה לצורך מגורים שתקופת השכרתה אינה עולה על 25 שנים.

על מנת לבחון את מסלולי המיסוי השונים ולהבין מה כדאיותו של כל אחד מהם עבור המשכיר, מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון טרם הדיווח לרשויות המס. כאמור, אי תשלום מס עלול להסתכם בצעדי ענישה לא רצויים, לכן מוטב למצוא את הקלות המס המתאימות ביותר ולשלם במועד. חשוב לציין כי אם לא דיווחתם על הכנסותיכם משכר דירה עד כה, תוכלו להיעזר ברואה החשבון על מנת ליזום פניה לרשויות המס במסגרת הליך גילוי מרצון.

עו"ד ורו"ח אלי מנחם הוא בעל משרד עצמאי לראיית חשבון, ייעוץ מס, ליווי ומימון לעסקים

טלפון 053-6115078

הכתבה באדיבות Zap משפטי

המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד