תחום התכנון והבנייה נמצא על קו התפר שבין היבטים תכנוניים ואדריכליים, להיבטים משפטיים. ההיבטים המשפטיים מצריכים התמחות בתחום המשפט המנהלי, הפלילי והאזרחי. בעיות הדורשות מיומנות בתחומים הנ"ל מתעוררות בנושאים מגוונים, כגון: מתן היתרי בנייה ורישוי לאנשים פרטיים, לחברות ולמיזמים תיירותיים ומסחריים, התנגדות להיתר, עררים על החלטות רשות התכנון, עתירות מנהליות וערעורים מנהליים, תביעות אזרחיות בנושא ליקויי בנייה וכן תביעות אזרחיות נגד בעלי מקצוע כגון מהנדסים או אדריכלים, כמו גם התמודדות עם כתבי אישום לפי חוק התכנון והבנייה.
עורכת דין סמדר בן דור, בעלת ניסיון של למעלה מ-30 שנה בכל תחומי המשפט הללו, המהווים את הבסיס המשפטי של תחום התכנון והבנייה, מרחיבה על האסטרטגיה העומדת מאחורי הייצוג המשפטי בתחומים אלו.
תחום התכנון והבנייה רלוונטי לסוגים רבים מאוד של לקוחות פרטיים, עסקים וכו', ועוסק בהתנהלות שלהם מול גופים ציבוריים ובעלי תפקידים במוסדות התכנון וברשויות המקומיות והארציות. לקוחות של תיקי תכנון ובנייה יכולים להיות למשל אזרחים קטנים שיש להם זכויות בבית או בעסק קטן, יזמים ותאגידי ענק אשר דרושים להם היתרים מסוימים, או אנשי מקצוע מתחום הבניין, דוגמת מהנדסים, אדריכלים, חברים בוועדות תכנון ובנייה, מפקחים, עובדי ציבור נוספים ואחרים. כל אלו עשויים להזדקק לליווי וייעוץ משפטי, כפועל יוצא של תחומי אחריותם המקצועית וחשופים לכתבי אישום בשל עבירות בנייה. במקרים בהם מוגשים כתבי אישום נגד אנשי מקצוע שונים ובפרט בתחום הבנייה ובמגזר הציבורי, הרשעה בפלילים לבדה עלולה לפגוע קשות בעתידם המקצועי.
בעבירות תכנון ובנייה כנגד אנשי המקצוע, תפקידו של עורך הדין המייצג הוא לחלץ את המהנדס או את האדריכל או את עובד הציבור מהסבך המשפטי המתעתע, שמשלב היבטים מהותיים של תחומי המשפט השונים, באופן שמטשטש מראש את הגבולות שבין המשפט הפלילי למשפט המנהלי והאזרחי.
צמצום הנזק הנגרם מפתיחת הליך פלילי מתאפשר באמצעות שימוש בטקטיקות מתחום המשפט הפלילי, אשר חלות גם בתחום התכנון הבנייה, כיוון שתחום זה נעשה בעשורים האחרונים חלק בלתי נפרד מהעולם הפלילי, בשל החמרת המדיניות ביחס לחריגות מתוכניות ומהיתרי בנייה וכן הלאה.
כיצד זה מתבצע?
ראשית, על ידי התעמקות בעובדות היבשות ובאבחון של הסוגייה המשפטית והמצב המשפטי. למשל, בעזרת הגדרה מדויקת ויסודית של סמכויות איש המקצוע, הן בהיבט המקצועי של ביצוע עבודות והן בהיבט הניהולי של הפיקוח על עבודות. שנית, הבחנה בין חובותיהם המקצועיות של בעלי מקצועות שונים, כגון של מהנדס לעומת של אדריכל, ושל אדריכל בתחום רישוי לעומת אדריכל רשום. ירידה לפרטים העובדתיים לגופו של לקוח תסייע רבות בבניית קו ההגנה בתיק תכנון ובנייה פלילי, שמבוסס על זכויות מהותיות של כל נאשם באשר הוא, במסגרת של הפרוצדורה הפלילית.
מהם שלבי ההליך הפלילי, שבו נאשמים אדריכלים ומהנדסים?
הלכה למעשה, ההליך הפלילי, בתחום התכנון והבנייה זהה לחלוטין להליך הפלילי בתחום הפלילי הטהור וכולל חקירה מטעם הרשות החוקרת, החלטה להעמיד לדין ולהגיש כתב אישום, ניהול של ההליך השיפוטי על כל שלביו עד להכרעת דין, עם אפשרות נדירה לביטול הרשעה, או לחילופין - זיכוי מלא. לעיתים ניתן לבטל את כתב האישום לפני תחילת המשפט, גם כאשר מדובר על האשמות בעבירות חמורות, על סמך חומרי החקירה.
מתי אדריכל או מהנדס בתחום הבניין זקוקים לעו"ד מומחה לתכנון ובנייה?
במקרים של תביעות אזרחיות בגין נזיקין, והליכים פליליים או משמעתיים, שבהם נוצרת אי בהירות בנוגע להגדרת תחומי האחריות, בין האדריכל למהנדס, או בכלל בין בעלי תפקידים שונים שהשתתפו במלאכת הבניין ובפיקוח על הבנייה. לדוגמה: אדריכל נשכר לביצוע עבודה מקצועית ולשם כך הוא נעזר במהנדס, על מנת שיבצע חישובים סטטיסטיים, וכתוצאה מאותם חישובים התגלו חריגות. האם כתב האישום יוגש נגד האדריכל? מהו גבול האחריות שלו ביחס לעבודתו המקצועית של המהנדס? האם האדריכל נדרש לבדוק באופן מקצועי את חישובי המהנדס? התשובה לשאלה זו היא שלילית. רק מהנדס אחר מוסמך לבדוק את החישובים המקצועיים של מהנדס. על פניו נראה העניין ברור, אך זה לא כך בכל המקרים וסוגיות מעין אלו ועוד רבות הן לב ליבו של העניין, בכל הדקויות שרלוונטיות לייצוג המשפטי של אנשי מקצוע בתחום התכנון והבנייה.
היבט נוסף של התחום מתייחס ללקוחות מהמגזר הפרטי, בכל התיקים שנוגעים לבקשה למתן היתר בנייה, סטייה מתוכנית, שימוש חורג, התנגדות לתוכנית וכו'. תוכנית כמשמעה בתחום זה, מסדירה את הסטטוס של הקרקע ואת הבנייה המותרת והשימושים המותרים באותה קרקע. מעמדה של התוכנית זהה לחוק, כלומר לדין. בקשות למתן היתרי בנייה מוגשות בהתאם לייעוד של הקרקע, אלא אם מוגשת בקשה לשימוש חורג או בקשה להקלות. במקרים האלו, נדרש עו"ד מומחה לתכנון ובנייה, על מנת להגיש התנגדויות, עררים על החלטות וועדות לתכנון ובנייה, וכמו כן עתירות מנהליות נגד החלטות שהתקבלו שלא כדין, ולבסוף ערעורים לבית המשפט העליון, על החלטות של בית המשפט המחוזי בעתירות מנהליות.
במה שונה הליך מנהלי או משפטי בתחום התכנון והבנייה מתביעה אזרחית רגילה?
הליך שנוגע בליבה המשולבת של תחום התכנון והבנייה, דורש מיומנות מיוחדת ומומחיות בתחום ובהליכים הרלוונטיים (מנהליים, אזרחיים, פליליים ועתירות). זאת מלבד הבנה עמוקה בכל הקשור לדיני מקרקעין, תכנון, רישיונות, היתרים ועבירות תכנון ובנייה. התחכום בא לידי ביטוי בנקודת המבט הרחבה, המשקללת את כללי המשפט המנהלי, המשפט האזרחי, המשפט הפלילי וסדר הדין הפלילי, יחד עם הגדרה מדויקת של המטרות והסעדים המשפטיים מתוך כוונה לפלס את הדרך אל עבר החלטה המאפשרת להשיג את המטרה בתום ההליכים שנבחרו.
אילו כלים משפטיים עומדים לרשות לקוחות המבקשים ליזום הליך משפטי כדי לפתור בעיות מתחום התכנון והבנייה?
לאחר מיצוי ההליכים בוועדות התכנון, ובכפוף לעמידה בתנאי סף מסוימים, הכלי המומלץ העומד לרשות לקוחות במגזר הפרטי והעסקי בתיקי תכנון ובנייה הוא הגשת עתירה מנהלית, וזאת כיוון שהקונפליקט נפתר במהירות יחסית, שכן מועדי הדיון נקבעים תוך פרק זמן קצר יחסית והצדדים השותפים לעתירה נדרשים להוציא תצהירים ולהיפגש בדיון בבית המשפט. כך ניתן להגיע להסדרים במהירות ולפתור בעיות מורכבות בסוגיות שהן בליבה של התחום.
סמדר בן דור, היא עורכת דין המתמחה בתחום רישוי ובניה ומקרקעין, תחילה בפרקליטות מחוז צפון במדור הפלילי ולאחר מכן כעורכת דין פלילית במגזר הפרטי בחיפה. בהמשך פתחה משרד עצמאי, שפועל משנת 1996 ועד היום ועוסק בתכנון ובנייה בתחום המנהלי, הפלילי והאזרחי. עורכת הדין סמדר בן דור מייצגת אדריכלים, מהנדסים, מלונאים, חקלאים, חברי קיבוצים ומושבים, בעלי קניונים, תחנות דלק ומתחמי קניות פתוחים, בעלי קרקעות ובעלי עסקים אחרים, וכן לקוחות פרטיים, בכל הערכאות המשפטיות, בבתי דין משמעתיים וכן בכל הוועדות לתכנון ובנייה ברחבי הארץ. עורכת דין סמדר בן דור חיברה מספר ספרים בתכנון ובנייה, וכן מאמרים רבים.
לפרטים נוספים צרו קשר
טלפון: 077-2314274
הכתבה באדיבות Zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד