כיום אפשר לומר בבטחה - החלטת נגיד בנק ישראל מוזילה לכם את המשכנתא

החלטת בנק ישראל לאפשר לנוטלי משכנתאות להגדיל את מסלול הפריים לשני שליש מהמשכנתא מייצרת הזדמנות אמיתית למחזורה. כמה זה שווה לכם? לפחות כמה עשרות אלפי שקלים

  • משכנתא
יועץ המשכנתאות אורון אליהו, בסט אובליגו, בשיתוף zap משפטי
מהלך שיכול להיות שווה עשרות אלפי שקלים (צילום: ShutterStock)

באמצע חודש דצמבר האחרון הטיל בנק ישראל פצצה והודיע על שינוי דרמטי ברגולציה ביחס לתמהיל המשכנתאות. על פי השינוי שעליו הודיע הבנק, יוכלו נוטלי משכנתאות להגדיל את מסלול הפריים, שהיה מוגבל עד כה לשליש מהתמהיל, לשני שלישים ממנו.

מכיוון שרכיב הפריים נחשב לזול ביותר מבין המסלולים שמציעים הבנקים (הפריים של בנק ישראל היום הוא 0.1% + בסיס הפריים של הבנקים שהינו 1.5% = 1.6%, נכון להיום) מדובר בבשורה של ממש. תחילה נכנס השינוי לתוקף ביחס למשכנתאות החדשות שניטלו, ומסוף פברואר הוא יחול גם על מי שרוצה למחזר משכנתא.

למרות שתחילה נטען בכלי התקשורת כי "דבר לא השתנה", היות שהבנקים נקטו בצעדי מנע נגד השינוי והעלו ריביות - נגיד בנק ישראל מנע את העלייה המסתמנת ובשטח העובדות מדברות בעד עצמן - בעלי משכנתאות רבים מבצעים מחזור בתנאים נוחים יותר נוכח שינוי תמהיל המשכנתא. נכון לכתיבת שורות אלו נראה כי ריבית הפריים אמנם עלתה, אך רק בשברי אחוזים בודדים ובאמצעות ליווי מקצועי וקביעת תמהיל אופטימלי בהתאם לגובה המשכנתא וכוח ההחזר שלכם, תוכלו להוזיל את המשכנתא ולחסוך אלפי שקלים.

אורון אליהו – בסט אובליגו (צילום: אביאל מזרחי)

כמה זה שווה לכם בפועל?

מחזור משכנתא הוא תהליך שבמסגרתו בודקים את האפשרות לשנות את התמהיל שנקבע לכם בשל התנאים שהשתנו בשוק מאז שנטלתם אותה. לכל אדם שנוטל משכנתא מומלץ לבצע מיחזור משכנתא מספר פעמים לאורך חיי ההלוואה ולחסוך כך אלפי שקלים.

כמה עשוי לחסוך השינוי בריבית הפריים בפועל? הנה דוגמה: נניח שיתרת המשכנתא שלכם עומדת על 600 אלף שקל, כאשר שליש מסכום זה (200 אלף שקל) במסלול פריים. בעקבות השינוי של בנק ישראל, תוכלו להעביר 200 אלף שקל נוספים מהיתר למסלול הפריים.

אם נניח שהריבית הממוצעת במשכנתא עומדת באומדן גס על 3.5%, הרי שכיום תשלמו על אותם 200 אלף שקלים ריבית של 78 אלף שקל. אחרי השינוי תוכלו להפחית את הריבית שתשלמו עליהם ל-1.2%, כלומר ל-25 אלף שקל בלבד - חיסכון של 53 (!) אלף שקל.

חיסכון זה יכול לבוא לידי ביטוי בהפחתה משמעותית של מספר שנות ההחזר על ההלוואה או בהפחתה של סכום ההחזר החודשי של המשכנתא, צעד לא כלכלי בעיקרו הפוגע בחיסכון הכולל, אך עשוי להתאים למי שנמצא בלחץ כלכלי ברוח ימים אלה.

תמיד אפשר לתקן את המסלולים

נשאלת השאלה אם לא צריך לחשוש מהגדלה דרמטית כל כך של רכיב הפריים שעשוי להשתנות, לצד שינויים נוספים בריביות הבנקים. התשובה לכך היא שאין סיבה ממשית לחשוש משום שניתן בכל עת לבצע שוב מחזור של המשכנתא.

מיועץ משכנתאות מיומן מצופה לעקוב בכל עת אחר תמהיל המשכנתא של לקוחותיו, ו"להרים דגל" במידה והריבית תעלה. הסיכון מבחינה זו הוא, לכל היותר, לתשלום של כמה מאות שקלים נוספים לאורך חודש או חודשיים, עד שיועץ המשכנתאות יטפל בנושא.

היועצים בבנקים אינם לטובתכם

אם אתם שוקלים למחזר משכנתא, הנה כמה טיפים חשובים:

1) דעו כי יועצי המשכנתאות של הבנקים אינם אובייקטיבים ולא משרתים את האינטרס שלכם, אלא אך ורק את האינטרס של הבנק. כדי לקבל ייעוץ אובייקטיבי, עליכם לשכור את שירותיו של יועץ משכנתאות עצמאי, שיפעל אך ורק עבורכם.

2) אם כבר נטלתם משכנתא קבעו לעצמכם כלל אצבע ובחנו כל שנתיים, בממוצע, את תמהיל המשכנתא. תמיד שווה להיות עם האצבע על הדופק בהקשר זה.

3) דעו כי יועץ משכנתאות תמיד יוכל להוזיל את המשכנתא יותר מכם, בעיקר עקב הקשר האישי והשוטף שהוא מנהל עם בנקאים. יועץ משכנתאות טוב יידע באילו בנקים יש ריביות זולות בכל זמן נתון, ולאיזה סניף כדאי לפנות.

עוד יתרון בפנייה ליועץ נעוצה ביכולת שלו לספר את "הסיפור" של אותו לקוח ומגוון הכנסותיו, באופן שיהיה ערב יותר לאזני הבנק.

4) קחו בחשבון שחוץ מתמהיל המשכנתא, קיימים פקטורים נוספים שיכולים להשפיע באופן דרמטי על המשכנתא שלכם. למשל, שיעור המימון. לעיתים, אם תצליחו להוריד את אחוז המימון אפילו ב-1% תוכלו להוזיל את המשכנתא משמעותית.

* הכותב מתמחה בייעוץ משכנתאות לרכישת נכסים למגורים, נדל"ן מסחרי ונכסים מניבים, וכן מעניק ייעוץ פיננסי נלווה.

בסט אובליגו

טלפון: 072-3270892

הכתבה באדיבות Zap משפטי

המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד

walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully