מדי שנה ישראלים רבים פונים לבנקים בבקשה לקבל משכנתא ונענים בסירוב. למרבה הצער, רבים מהם בוחרים להרים ידיים ולהתייאש במקום לנסות להבין האם יש באפשרותם לשנות את רוע הגזירה.
שוחחנו עם אריאל אחון, יועץ משכנתאות מומחה, במטרה להבין כיצד יש להגיב כאשר הבנק מסרב להעניק משכנתא וכיצד יועץ משכנתאות מנוסה יכול לסייע.
"כשמדברים על מסורבי משכנתא, חשוב להבחין בין שני סוגים של מסורבים", פותח אחון. "הסוג הראשון כולל מסורבים שהבקשה שלהם נדחתה על ידי הבנקים, אך באופן עקרוני ניתן לגרום לבנק לשנות את ההחלטה שלו. הסוג השני כולל את אלו שגם אם אבא שלהם מנהל את הבנק, עדיין לא יוכלו לקבל משכנתא".
- אילו מקרים כלולים בסוג הראשון לדוגמה?
"בקבוצה הראשונה יש את כל אלו שהבקשה שלהם סורבה על רקע בעיות שונות שניתן לתקן. הכוונה היא למשל ליחס החזר נמוך: בנק ישראל קבע שסך ההחזרים על המשכנתא או סך ההלוואות וההתחייבויות השונות, לא יכול לעבור את מחצית גובה ההכנסה (נטו) של התא המשפחתי. בפועל אנחנו יכולים לראות שהבנקים לרוב לא מאשרים בקשות שמגיעות ממשפחות עם יחס החזר של יותר מ-40% ובאופן אישי אני ממליץ לא לעבור את ה-35%.
המשמעות היא, שאם לדוגמה המשפחה מרוויחה 20,000 שקלים נטו וההחזר של המשכנתא צפוי להיות 7,000 שקלים בחודש, בזמן שכבר קיימת הלוואה עם החזר חודשי של 2,000 שקלים, רוב הסיכויים שהבנק לא יאשר את המשכנתא כיוון שסך ההחזרים החודשי מהווה 45% מההכנסה נטו. בדיוק כך, הבנק עשוי לסרב כתוצאה מהון עצמי נמוך מהנדרש. לפי בנק ישראל, עבור נכס ראשון, הלווה מחויב להביא לכל הפחות 25% משווי הנכס מהון עצמי. לכן אם שווי הנכס מיליון שקלים וללווה יש רק 200,000 שקלים, גם אז ככול הנראה הבנק לא יאשר את ההלוואה. מובן שישנם גם מקרים מורכבים יותר, אך בדרך כלל גם בהם ניתן יהיה לשנות את ההחלטה של הבנק".
- איך בעצם ניתן לגרום לבנק לשנות את ההחלטה שלו?
"כל מקרה נבחן לגופו ולכן אין לי אפשרות לספק לך תשובה שתתאים לכל המצבים באשר הם. אפשר לדבר אבל למשל על סירוב להעניק משכנתא על רקע התנהלות אשראי לקויה. בשנתיים האחרונות, עם כניסת דו"ח האשראי הצרכני (BDI), הבנק יכול לקבל את כל המידע הדרוש לו כדי להבין עם מי יש לו עסק. הבנק יכול לדעת בין השאר על הלוואות שנטלנו מבנקים אחרים ואפילו על עיכובים בהחזר הלוואות או אי כיבוד חיובים על ידי הבנקים משלוש השנים האחרונות. המידע מרוכז במאגר מרכזי שמנוהל על ידי בנק ישראל וכול גופי המימון הגדולים בישראל מקפידים לדווח אליו. הכוונה היא לא רק לבנקים אלא גם לחברות כרטיסי אשראי, חברות ביטוח ועוד.
אז במקרה שבו הבנק מסרב לספק משכנתא על רקע דו"ח אשראי בעייתי, ניתן בדרך כלל עם תכנון מדויק ועבודה נכונה, לגרום לכך שהלקוח יעמוד בתנאי הסף שהציב בנק ישראל. במקרים מסוימים תידרש עבודה של מספר שבועות או חודשים אך ישנם גם מקרים שבהם ניתן לבצע שינויים קלים בלבד ולהגיש את התיק לבנק באופן מידי. בין השאר יש לנו את האפשרות לנקות מהדו"ח חיוויים שליליים, להמליץ ללקוח לגייס הון עצמי נוסף ועוד. המשרד שלנו עובד עם עורכי דין שנמצאים בקשר עם בנק ישראל וברוב המוחלט של המקרים אנחנו מצליחים למצוא פתרונות למסורבי משכנתא שהבקשה שלהם נדחתה על רקע בעיות וליקויים בדו"ח האשראי שלהם".
- עד עכשיו הרחבת רק על הסוג הראשון של המסורבים. מה בנוגע לסוג השני?
"בקבוצה השנייה של המסורבים, אנחנו מוצאים מקרים מורכבים יותר. הכוונה היא למקרים שבהם הבנק אפילו לא ידון בבקשה, כלומר מקרים שבהם אין לנו שום אפשרות לשנות את פני הדברים ולעמוד בקריטריונים של בנק ישראל. אני מתכוון למשל למקרים של כינוס נכסים, פשיטת רגל, הגבלה חמורה בבנקים והרשימה עוד ארוכה".
- כיצד ניתן לדעת האם הרקע לסירוב נכלל בסוג הראשון של המקרים או בסוג השני?
"העבודה של יועץ המשכנתאות מזכירה במובן מסוים עבודה של רופא. מטופל שמגיע לרופא עם בעיה, צריך לעבור תהליך של אבחון על מנת שהרופא יוכל לדעת מה מקור התסמינים מהם הוא סובל. בדיוק כך, כשלקוח מגיע אלי, אני עורך אנליזה מקיפה ויסודית על מנת להבין מהו מצבו הריאלי, מה הסיכויים שהבנק יעניק לו משכנתא, מה הסיכויים שיסרב ומה ניתן לעשות אם אכן הבקשה נדחתה או צפויה להידחות. בדיוק כמו שלאחר האנמנזה והאבחון הרפואי, הרופא מציע את הטיפול המתאים, כך גם יועץ משכנתאות מומחה יכול להציע את הפתרון המתאים ביותר בהתאם לגורמים שהובילו לסירוב".
- אז מה בעצם אפשר לעשות כשמדובר בסירוב על רקע מקרה מורכב כמו תיק פתוח בהוצאה לפועל לדוגמה?
"כפי שציינתי, בתחום ייעוץ המשכנתאות, כל מקרה נבחן לגופו. אך אם ברור לי לחלוטין שהלוואה בנקאית אינה אפשרית, אני אוותר על האפיק הזה ואמשיך להתקדם באפיק של הלוואה חוץ בנקאית. ישנן לא מעט קרנות מימון שניתן לפנות אליהן ולקבל מהן את ההלוואה הדרושה, שיכולה לסייע לחייבים שסורבו על ידי הבנקים, לשקם את מצבם הפיננסי".
- איך זה עובד בדיוק?
"גם כאן ניתן לראות מדוע חשוב לפנות ליועץ משכנתאות מנוסה. זאת כיוון שישנן קרנות מימון רבות אבל יתכן מאוד שחלק ניכר מהן לא בהכרח רלוונטיות עבור החייב. יועץ המשכנתאות יכול למעשה לאתר את הקרנות הרלוונטיות ביותר עבור החייב ולהציג את המקרה שלו באופן המדויק ביותר והמתאים ביותר, על מנת למקסם את סיכויי ההצלחה של הבקשה ולהבטיח שתנאי ההחזר יהיו כמה שיותר נוחים. חשוב רק לציין בהקשר הזה, שהפתרון החוץ בנקאי, מתאים אך ורק עבור חייבים שיש ברשותם נכס שניתן לשעבד".
- מי יכול להפיק תועלת רבה במיוחד מפנייה לגורם חוץ בנקאי?
"יש פושטי רגל רבים שיכולים באופן עקרוני לקבל הפטר וכל מה שמפריד בינם לבין ההתחלה החדשה שהם כל כך משתוקקים אליה, זה סכום כסף משמעותי. שעבוד הנכס שנמצא ברשותם לגורם חוץ בנקאי תמורת משכנתא, הוא מהלך שיכול בהחלט לחלץ אותם מהמצב המורכב שנקלעו אליו. מובן שצריכים לקחת בחשבון שמדובר על הלוואה שאינה זהה למשכנתא הבנקאית. כך לדוגמה, מדובר על תקופת החזר הרבה יותר קצרה ולכן במסגרת האנליזה שאנחנו מבצעים ללקוחות שלנו, יכולת ההחזר היא בין הדברים הראשונים שאנחנו בודקים".
- מה המסר החשוב ביותר שתרצה להעביר לגולשים?
"חשוב לי להעביר מסר אופטימי למסורבי משכנתאות, בדגש על חייבים שזקוקים לסכום כסף משמעותי: גם אם הבנק סירב להעניק לכם את הסכום שאתם זקוקים לו וגם אם כרגע הכל נראה אבוד, אל לכם להרים ידיים. תחת זאת מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות מוסמך ובעל ניסיון על מנת לגבש אסטרטגיה שתאפשר לכם להשיג את הסכום הדרוש.
כמו כן אני מעוניין לפנות לעורכי דין שעוסקים בחדלות פירעון או הסדרי חובות. במקרים רבים נוצר מצב שבו עורך הדין הצליח למשל לצמצם ללקוח שלו חוב של חצי מיליון שקל לכדי חוב בהיקף של 200,000 שקלים "בלבד". על פניו מדובר בהישג מרשים מאוד ומן הסתם צריך להיות עורך דין מיומן מאוד כדי להצליח לצמצם את החוב בצורה כזו. למרבה הצער לחייבים רבים אין שום יכולת להחזיר גם חוב של 200,000 שקלים, כך שלמרות הצמצום המשמעותי, בסופו של דבר עדיין אין לנו אופק ריאלי להבראה.
לעומת זאת במקרה שבו ללקוח יש נכס שנמצא בבעלותו, עומדת לנו האפשרות לאתר עבורו קרן מימון שתשמח לשעבד את הנכס, לספק לו את הסכום הדרוש עבורו כדי לפתוח דף חדש ולספק אופק ממשי לתהליך ההבראה".
לאתר אריאל פיננסים
טלפון: 072-3295311
הכתבה באדיבות Zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד