סודות המקצוע: כך תוכלו למנוע הפסד כספי בעסקת נדל"ן

ישנם לא מעט מוקשים נסתרים מהעין בביצוע עסקת נדל"ן, כאלו היכולים לגרום להפסדים כספיים ניכרים לקונה הנכס. אנשי המקצוע מכירים אותם, אך לא תמיד יספרו לכם עליהם. אז מה עושים?

  • נדל"ן
עו"ד סמיר חורי, בשיתוף zap משפטי
נדל"ן הוא עולם מורכב וכדאי להכיר אותו לפני שפונים לבצע עסקאות והשקעות (צילום: ShutterStock)

מצאתם נכס שמצא חן בעיניכם ואתם עומדים לחתום על ההסכם לקנייתו? אתם בוודאי כבר יודעים כי ישנן מספר בדיקות מקדמיות שכדאי לבצע לפני החתימה. סביר גם להניח שכבר קראתם כתבה או שתיים בנושא ולכן, בכתבה זו נעסוק בהיבטים של הבדיקות המקדמיות, שאפילו עורכי דין בתחום לא תמיד מודעים להם.

מה כדאי לבדוק בנסח הטאבו של הנכס?

נסח הטאבו הוא תעודת הזהות של הנכס. זו הבדיקה הראשונה, שמאפשרת לכם לוודא מהו אופי הנכס וייעודיו, והאם רשומות עליו הערות אזהרה או חוב להוצאה לפועל, שעשויים לגרום לכם להפסד כספי בהמשך.

במיוחד כדאי לבדוק שאין על הנכס עסקה נוגדת כלשהי (כלומר, נכס שנמכר פעמיים במרמה לשני קונים שונים), ולוודא שמי שמעורב במכירה מייצג את כלל הבעלים.

מדוע חשוב לבצע בדיקה תכנונית לפני שנוטלים משכנתא?

הבדיקה התכנונית מבוצעת דרך הרשות המקומית ומאפשרת, בין השאר, לוודא שהנכס אינו נמצא בבניין לא מוכרז או בניין מסוכן. נכון שאם יש הערה מטעם הרשות המקומית שמדובר בבניין מסוכן, זה לא אומר בהכרח שהבניין באמת מסוכן, וכל מה שצריך הוא להסדיר את מחיקת ההערה. עבור מי שיש בידיו את כל סכום העסקה מראש, בדיקה זו נועדה לטובת הבנתו את המצב בלבד.

אך מי שנוטל משכנתא לא יוכל להתקדם בעסקה כזו לפני שהערה על בניין לא מוכרז או מסוכן תטופל. הבנקים אינם מאשרים משכנתא לנכסים כאלה, אפילו אם כבר חתמתם על הסכם מכר. ללא משכנתא, תאלצו לבטל את העסקה ותפסידו את המקדמה ששילמתם עם החתימה על ההסכם.

מה חשוב לבדוק בעת בדיקת מיסוי?

עבור הקונה, עלות העסקה יכולה להיות גבוהה יותר מהמחיר שסוכם עם המוכר (התמורה). אם לקונה יש למשל נכסים נוספים, ייתכן שעלות העסקה תגדל משום שהוא יידרש לשלם מס רכישה.

הדברים אמורים לא רק בנכסים עסקיים. אפילו ברכישת דירת מגורים שנייה, שבמקרים לא מעטים פטורה ממס, עדיין ישנן מדרגות מס רכישה, הנקבעות בהתאם לשווי הדירה. אל תסתמכו על ה"בערך" של המתווך או יועץ המשכנתא.

מהי הבדיקה המקדמית שלא ידעתם שאסור לוותר עליה?

שלושת הבדיקות הראשונות שסקרנו הן בדיקות משפטיות. אך לפני החתימה על הסכם המכר, חשוב לבצע בדיקה נוספת, שאינה משפטית. מדובר ב"בדיקת שמאות מוקדמת", שמטרתה לוודא שהנכס אכן שווה את המחיר שהוסכם עם המוכר. במיוחד הדברים אמורים בעסקה שבה הקונה מתכוון לקחת משכנתא.

בפועל, קונים רבים נוטים לוותר על בדיקת השמאות המוקדמת בשל עלותה. הם מסתפקים ב"סקר שוק" שעשו באזור או סומכים על המלה של המתווך לגבי שווי הנכס, וחותמים על הסכם הרכישה.

תביאו שמאי, שיוודא שערך הנכס נכון (צילום: ShutterStock)

מה עשוי לקרות כאשר חותמים על הסכם מכר ללא שמאות מוקדמת?

בעסקה קלאסית, הקונה חותם על ההסכם, משלם כ-10 אחוזי מקדמה ומקבל את הזכות לרשום הערת אזהרה. לאחר מכן, הוא פונה לבנק לבקש משכנתא. לפני שהבנק מאשר את הבקשה, הוא נותן לקונה רשימה של שמאים. הקונה בוחר שמאי ושכר הטרחה שלו מסובסד על ידי הבנק. השמאי בודק את הנכס, מכין דוח שמאות ומגיש לבנק.

לכאורה, אין סיבה שהקונה יממן בדיקת שמאות מוקדמת. אך אם השמאי של הבנק אומד את הנכס בפחות ממה שנקבע בהסכם המכירה, הבנק יכיר בסכום שקבע השמאי. כלומר, אם הרוכש חתם על הסכם קנייה של נכס במיליון שקלים, והשמאי אמד אותו ב-900 אלף שקל, ולקונה אין דרך להשלים את 100 אלף השקלים הנותרים, הוא עלול למצוא את עצמו במצב של הפרת חוזה והפסד המקדמה.

לא מעט רוכשים מוצאים עצמם במצב כזה ואין להם את מי לתבוע על ההפסד משום שלכאורה, האחריות אינה רובצת על המתווך, יועץ המשכנתאות, וכמו כן גם לא על עורך הדין!

הקונה פשוט "נופל בין הכיסאות", ולאור זאת נשאלת השאלה הבאה:

מדוע אנשי המקצוע אינם ממהרים לדחוף את לקוחותיהם לבצע שמאות מוקדמת?

זהו אולי הסוד הגלוי ביותר במקצוע. על פי רוב, לאנשי הנדל"ן, המתווכים, יועצי המשכנתאות ואפילו לחלק מעורכי הדין אין אינטרס להדריך את לקוחותיהם לבצע שמאות מוקדמת.

תארו לעצמכם מצב שבו המתווך או אפילו יועץ המשכנתאות, מפנים אתכם לשמאות מוקדמת לפני שנחתם חוזה, ולאחר שהשקיעו זמן רב בקידום העסקה. אתם נענים להצעה, מזמינים שמאות ומגלים שערך הנכס שהתעניינתם בו הוא נמוך מהמחיר שהסכמתם עליו עם המוכר.

סביר להניח שתוותרו על העסקה, נכון? ואז המתווך לא ירוויח את האחוזים שלו ויועץ המשכנתאות לא ירוויח את העמלה שלו. למעשה, כקונים אתם בעלי האינטרס המובהק ביותר לבצע בדיקה כזו.

לסיכום, בחרו עורך דין המכיר את כל המוקשים בעסקת נדל"ן, כולל המוקשים הלא-משפטיים, שילווה את עסקת הנדל"ן שאתם עומדים לבצע וידאג לאינטרסים שלכם בכל שלביה. החוק אמנם מסדיר את האחריות המקצועיות של כל הגורמים בעסקת המכר/הרכישה, אך עורך דין מקצועי ומנוסה מגדיר לעצמו את האחריות המקצועית שלו גם מעבר למה מוגדר בחוק. הנהנים מכך הם אתם.

עורך דין סמיר חורי מתמחה בייעוץ משפטי בעסקות נדל"ן, ומכיר את שוק הנדל"ן לעומק מתוקף עיסוקיו הנוספים כמתווך וכיועץ משכנתאות.

טלפון: 053-6275817

הכתבה באדיבות Zap משפטי

המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד

walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully