וואלה
וואלה
וואלה
וואלה

וואלה האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

רכישת דירה מקבלן: לא בלי ליווי של עורך דין

בשיתוף zap משפטי

עודכן לאחרונה: 17.6.2021 / 15:28

זוג שרכז דירת פנטהאוז חדשה מקבלן בפרויקט ללא ליווי בנקאי, החליט ברגע האחרון לפנות לעורך דין. בבדיקות שביצע עורך הדין התגלה שהדירה משועבדת. המקרה הזה הוא דוגמה אחת מני רבות שמראה כמה חשוב לפנות לעורך דין מטעמכם גם כשרוכשים דירה מקבלן

מהנדס בניין. ShutterStock
קבלן/ShutterStock

"זוג שרצה לקנות פנטהאוז מקבלן, פנו אלי בבקשה לייצג אותם בעסקה, הבדיקות שלי העלו שהדירה משועבדת. זה לא הופיע בחוזה. היה קשה לעלות על זה כי השעבוד לא היה רשום בטאבו אלא ברשם המשכונות וברשם החברות", מספר עו"ד מאור גנץ, עו"ד המתמחה בעסקאות מקרקעין. "התברר שהקבלן לקח הלוואה מקרן הלוואות והקרן הטילה שעבוד על הנכס כדי להבטיח החזר הלוואה שנתנה לקבלן. אם היו קונים את הפנטהאוז מהקבלן, הקרן הייתה יכולה לממש את המשכון ולקחת מהם את הדירה.

"כדי שיוכלו לרכוש את הפנטהאוז שמאוד מצא חן בעיניהם, גיבשתי הסכם בו שולבה הקרן, כדי לוודא שאף שקל של הקונים לא עובר ישירות לקבלן אלא תחילה לחשבון המנוהל על ידי נאמן שיעביר את הכסף לקרן על חשבון החוב של הקבלן וכנגד התחייבות בלתי חוזרת של הקרן להסיר את השעבוד. למעשה כך הבטחתי שהכסף שמשלמים הקונים יבטיח את הסרת השעבוד, וזכויות הקונים לא יפגעו".

המקרה הזה הוא דוגמה לחשיבות של ליווי משפטי ברכישת דירה מקבלן. רבים מניחים שרכישת דירה מקבלן היא עסקה בטוחה, ושאין צורך בפנייה לעורך דין מלווה מטעמם. אך זו הנחה שגויה, שעלולה לעלות לרוכשים כסף רב ולפגוע בזכויותיהם.

בדיקות מקדימות - גם ברכישה מקבלן

חשוב לזכור כי עורך הדין של הקבלן אינו מחויב לרוכשים, ולא תמיד יש זהות אינטרסים בין הקבלן ללקוחות ובמה שנראה כעסקה בטוחה לכאורה מסתתרים הרבה סעיפים שאפשר לשנות.

לקראת רכישת דירה, על עורך הדין המייצג לבצע בדיקות רבות ומגוונות שייחודיות בעסקאות של רכישה מקבלן עוד לפני החתימה על חוזה, כמו למשל לבצע בדיקת רקע כלכלית לקבלן/יזם, לבדוק האם לפרויקט יש ליווי בנקאי, האם קיים היתר בנייה והאם הדירה שאנחנו קונים נבנתה בהתאם להיתר, האם יש אפשרות לבטל עסקה במקרה שיש הפרה של הקבלן או אם יש הטלה של עיקול על הזכויות של הקבלן לאחר החתימה, מהן הזכויות של הקבלן בקרקע, מה הוא יכול למכור ובאילו תנאים, האם יש עסקאות סותרות, האם לקבלן יש אישור מרשות המסים למכור את הדירות שלו בלי לחייב את הקונים במקדמת מס שבח, האם יש התאמה בין התוכניות שמציגים לרוכשים לבין הדירה אותה ראו ורצו לקנות ועוד בדיקות רבות נוספות בהתאם לפרויקט.

"לאחרונה ייצגתי שני אנשי עסקים שרצו לרכוש דירה מקבלן מוכר מאוד, בפרויקט שיש בו כמה סוגי דירות", אומר עו"ד גנץ, "הרוכשים בחרו דירה מאוד מסוימת, שלא פונה לחזית הבניין ולשביל הגישה, וכבר נרשמו לרכוש אותה בפועל. כשהגענו לחתימה ראיתי שתוכניות הדירה שנשלחו אליי במסגרת המשא ומתן לבדיקה ושאותה הציעו להם לחתימה הן תוכניות של דירה אחרת במיקום שונה מזה שבחרו. כנראה שהטעות הייתה בתום לב, אבל אם לא הייתי מלווה אותם, ובוחן את התכניות בעיניים מקצועיות, ספק אם היו יכולים לזהות את הטעות וכך היו רוכשים דירה שכלל לא רצו".

הסכם עם קבלן - נתון למו"מ

"רוכשים רבים חושבים שאי אפשר לשנות חוזה שמציג הקבלן, ביחוד כשמדובר בפרויקט גדול עם מאוד דירות, אבל זה לא נכון", אומר עו"ד גנץ, "אפשר ואפילו חשוב לנהל משא ולהתמקח, הסעיפים בחוזה הם לא גזרת גורל ואפשר בהחלט לעשות בהם שינויים. את זה יודע לעשות איש מקצוע, שיודע מה קבלן יכול ולא יכול לעשות". עורך דין שילווה אתכם ברכישה מקבלן יוכל להסביר לכם את הסיכונים שברכישה סבירים, או שאינם סבירים ומומלץ לוותר עליה, כך שתוכלו להיות מודעים וחשופים לכל המידע ותקבלו החלטות בדעה צלולה.

במקרים אחרים, יוכל עורך הדין לעזור לכם לשמור על הזכויות שלכם, ולבצע רכישה בטוחה כך שלא תאלצו לוותר על נכס שמאוד רציתם לרכוש. גם במקרים בהם כבר נחתם חוזה, ליווי משפטי יוכל לעזור לכם במיצוי הזכויות שלכם, כמו במקרה של אנשי עסקים שכבר רכשו נכס מסחרי, אך הקבלן ביקש מהם לוותר עליו. "אחרי שחתמנו על החוזה הגיע הקבלן ואמר לנו 'אני רוצה לשדרג לכם את הנכס בהטבה'", מספר עו"ד גנץ, "עשיתי בדיקה וגיליתי שהקבלן עשה טעות ומכר להם נכס שכבר מכר לרוכש אחר, שקנה כמה קומות. הוא ניסה לשכנע אותם לבחור בנכס אחר "כהטבה" בלי להסביר להם מה הסיבה. הדבר עורר אצלי חשד ואחרי מו"מ ארוך הם קיבלו פיצוי מאוד משמעותי כדי לוותר על הנכס שקנו ואפילו עשו מזה כסף".

אם החלטתם לרכוש דירה מקבלן, ברוב המקרים תשקיעו בעסקה כסף רב ויש לה השפעה ארוכת טווח על עתידכם. לכן חשוב שלפני שתקבלו החלטה סופית ותחתמו על חוזה, תתייעצו עם גורם מוסמך ומנוסה שיעזור לכם לבצע את העסקה בדרך הבטוחה ביותר, שתשמור על הזכויות שלכם.

עו"ד מאור גנץ

טלפון: 053-7106237

הכתבה באדיבות Zap משפטי


המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד

בשיתוף zap משפטי
3
walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully