אצל מרביתנו, רכישת דירה היא בגדר העסקה הכי גדולה שאנו מבצעים בחיינו. עסקה שיוצאת אל הפועל, אחרי שכבר קיבלנו את ההחלטה, בחרנו את הדירה, לקחנו משכנתא, וחלקנו אף נעזרו בחסכונות של ההורים. על כן, כדאי מאוד שהדירה שבה אנחנו משקיעים את כל ההון שלנו תהיה מוצר שווה ערך, ללא ליקויי בנייה.
אילו ליקויי בנייה יכולים להתגלות?
ישנו מגוון רחב של ליקויי בנייה שיכולים להתגלות בדירה שזה עתה רכשנו, החל מליקויי רטיבות, איטום, חשמל, אלומיניום, ריצוף, דלתות, בנייה שלא תואמת את התוכנית, ליקויים בחניה הפרטית, ועוד אינסוף ליקויים.
כיצד החוק בא לעזרת רוכשי הדירות?
בהתאם לדין החל כיום, הרי שחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 מעניק לרוכשי דירות הגנה כמעט מוחלטת בכל מקרה של ליקוי בנייה שמתגלים בדירה. כך, סעיף 4 לחוק המכר דירות קובע כי בכל מקרה של אי התאמה, קרי, פער בין מה שהובטח לרוכש בחוזה המכר ובתכניות הבנייה לבין הבנייה בפועל, הקבלן ו/או המוכר אחראי כלפי הרוכש לתיקון הליקוי תוך פרק זמן מסוים. ראוי לציין כי אפילו במקרים שבהם אין המדובר בדירה חדשה מקבלן, החוק מעניק הגנה וזאת באמצעות דברי חקיקה משלימים. מעבר לכך, ראוי לשים לב כי בעת החתימה על הסכם המכר שבין הרוכש למוכר, קיים סעיף המטיל אחריות על מוכר הדירה לתיקון הליקויים ככל שיתגלו.
מה עליי לעשות אם גיליתי ליקוי בדירתי?
ברגע שמתגלים ליקויי בניה, מומלץ לפנות לעורך דין מומחה בתחום, כזה אשר יוכל לנווט אתכם בכל התהליך ולהוביל אותכם ליעד - תיקון הליקויים כולם ולחילופין קבלת פיצוי כספי בגובה עלויות תיקון הליקויים באמצעות אנשי מקצוע מטעמכם וכן פיצוי כספי נלווה. בהתאם לחוק המכר דירות, יש מקום לאפשר לקבלן לתקן את הליקוי בתוך זמן סביר. היה והקבלן לא תיקן את הליקוי, הרי שניתן לפנות לבית המשפט בתביעה לפיצוי כספי. יוער כי אין איסור בחוק לתבוע את הקבלן בטרם מתן אפשרות לתקן, ואולם, קיימת גישה בפסיקה לפיה ראוי להטיל מעין קנס על רוכש דירה אשר הגיש תביעה בטרם מתן אפשרות לקבלן לתקן את הליקוי. יש שופטים אשר העמידו את גובה הקנס על כ-30 אחוז מסכום פסק הדין. פסיקה זו, נועדה להרתיע רוכשים מלתבוע לפני הזמן וכן לתמרץ קבלנים לתת שירות טוב ולפצות את הלקוח במקרה של ליקוי.
תקופת בדק
מיום מסירת הדירה לרוכש קיימת תקופת בדק בנוגע למתקנים שונים בדירה. במהלכה, הקבלן יהיה מחויב כלפי הקונה בגין כל ליקוי שיתגלה אלא אם הליקוי נגרם באשמתו של הרוכש. תקופת הבדק היא בין שנה לשבע שנים. יוער כי התקופה משתנה בין המתקנים השונים של הדירה ובהתאם לתוספת שבחוק המכר דירות. על כן, בעת ששוקלים תביעה כנגד קבלן, יש לבחון האם אנו נמצאים בתוך תקופת הבדק ומה המשמעות של עניין זה.
תקופת האחריות
בנוסף, חוק המכר דירות קובע תקופת אחריות של הקבלן של שלוש שנים. תקופה זו מתחילה עם תום תקופת הבדק. במהלך תקופת האחריות, הקבלן יהיה חייב לתקן את הליקוי, אם יוכח כי קיימת אי התאמה מהרישומים או התכניות, אם נוצר ליקוי בגין רשלנותו של הקבלן, אם יש ליקוי בתפקוד המערכת או המוצר, אם מקור הליקוי או אי ההתאמה הם בתכנון, בעבודה או בחומרים לקויים, אם התגלתה אי התאמה יסודית בדירה או אם לא ניתנו הערות תחזוקה או אזהרה מתאימות לשימוש בדירה.
מהי תקופת ההתיישנות על תביעה בגין ליקויי בנייה?
חשוב לציין כי תום תקופת האחריות של הקבלן אין משמעה כי תמה חבותו כלפי הרוכש. שכן, ניתן להגיש תביעה על ליקויים בדירה גם לאחר תום תקופה זו. לעניין זה נפנה לדיני ההתיישנות הכלליים ואשר קובעים תקופת התיישנות של שבע שנים על תביעות מסוג זה,
כלומר, על הרוכש להגיש תביעה על ליקויי בנייה במסגרת של שבע שנים מהגילוי על הליקוי. המשמעות היא שישנה חשיבות למועד גילוי הליקוי, שכן ממועד זה מתחיל מירוץ ההתיישנות. במקרים שבהם מדובר בליקויי בניה נסתרים, הרי שתקופת ההתיישנות מתחילה רק ממועד הגילוי או מהמועד שניתן היה לגלותו. עם זאת, מקרים אלו יגיעו לרוב לבית המשפט ואלו שיכריעו בנושא.
מה חשוב לעשות עם גילוי הליקוי?
עם גילוי הליקוי, מומלץ ליצור קשר עם עורך דין מומחה בתחום. חשוב מאד לתעד את הליקוי ואת כל האירועים ולא לנסות להתנהל לבד מול הקבלן. יש לציין כי ברגע שמתגלה ליקוי, לא תמיד קיימת חובה לקבל את הדירה מהקבלן. הרוכש יכול להגיד לקבלן שהוא לא מוכן לקבל אותה ויש לכך משמעות אדירה כלכלית, שכן על הקבלן לפצות את הרוכש על כל חודש של איחור במסירה לפי החוזה. ברגע שאני מקבל את הדירה עם ליקוי, אני למעשה מפסיד כסף ולכן חשוב מאד לבדוק את הדירה טוב טוב לפני קבלתה.
מה קורה לאחר גילוי הליקוי?
על עורך דין שמקבל תלונה על ליקוי דירה להפנות את הרוכש למומחה המתאים שמבין בתחום בהתאם לסוג הליקוי, למשל מהנדס בנייה, מומחה איטום, מהנדס חשמל וכד', בהתאם לתלונת הלקוח, על מנת שיערוך חוות דעת מומחה שניתן להגיש אותה בבית משפט כראייה. חוות דעת זו תכלול התייחסות מקיפה לליקויי הבנייה בהתאם לתכניות הבנייה, הציפייה מהתכניות, עלות התיקונים ומה משמעותם.
במקביל, יש לדאוג ללקוח לחוות דעת שמאית על מנת לקבוע האם יש ירידת ערך בדירה. במקרים מסוימים, גם אם יתוקן הליקוי, עדיין קיימת ירידת ערך של הנכס. עורך דין מקצועי יידע להעריך מתי צריך להשתמש במומחה כזה או אחר ויחסוך את כספו של הלקוח על מומחים מיותרים. כמו כן, עורך הדין ישערך את הנזק שנגרם ללקוח בנוסף מהנזק של הליקוי עצמו וכך ייתבע בנוסף פיצוי על עוגמת נוסף, שכר דירה חלופי, עלות הובלות לדירה חלופית, הוצאות נלוות ורכיבי נזק נוספים.
כאמור, לאחר מתן פרק זמן סביר לקבלן לתקן את הליקוי, יש להגיש תביעה לבית המשפט המוסמך אם הליקוי טרם תוקן.
לסיכום:
ליקויי בנייה הם נושא מהותי שרלוונטי לחיי כל אדם שעושה עסקה של קניית דירה. ישנם סעיפים רבים בחוק המכר דירות ודברי חקיקה אחרים שנועדו להגן על רוכש דירה מפני ליקויי בנייה וכדאי לדעת איך לעשות בהם שימוש.
חשוב לדעת שליקויי בנייה הם לא גזירת גורל, ניתן לדרוש את התיקון שלהם ולקבל את הפיצוי המלא שמגיע לרוכש בגין הליקוי. בכל מקרה של גילוי על ליקוי בנייה, מומלץ לפנות לעורך דין מומחה ומקצועי בתחום.
משרד עו"ד דוד אהרון משה מתמחה בעסקאות נדל"ן ותיקי ליקויי בנייה וליווי לקוחות לכל אורך העסקה ועד לתיקון הליקויים כולם.
טלפון: 077-9968629
הכתבה באדיבות Zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד