קונים דירה מקבלן? כך תמזערו את הסיכון ממדד תשומות הבנייה

מחירי תשומות הבנייה המשתוללים עלו בשנה האחרונה ב-4% וגרמו לבעיה קשה לרוכשים של דירות חדשות. איך ניתן למזער את הסיכון, ומה כדאי לעשות? כל הפרטים בכתבה

  • דירה חדשה
עו"ד אסף רוזנצוייג, בשיתוף zap משפטי
רגע לפני שנכנסים לדירה חדשה, יש דברים שחשוב לדעת (צילום: ShutterStock)

אחד הפרמטרים החשובים ביותר, שרוכשים של דירות חדשות לא תמיד לוקחים בחשבון, הוא מדד תשומות הבנייה. המדד, הנחשב לאחד האינדיקטורים החשובים ביותר למחירי הנדל"ן, משקלל את עלות כל חומרי הגלם והשירותים הדרושים לצורך בניית דירה.

בחודשים האחרונים מתחוללת סביב המדד דרמה של ממש. לאחר שבשנים האחרונות הוא רשם עלייה שנתית קבועה של 1%-1.5% לערך, מתחילת השנה רשם המדד זינוק של 3.6% (!) והשלים עלייה של 4% ב-12 החודשים האחרונים, נתון שקשה להתעלם ממנו.

משמעות הזינוק במדד תשומות הבנייה הרת גורל עבור רוכשי דירות. אם לדוגמה, זוג רוכש דירה במיליון שקל ומחזיק בהון עצמי של 250 אלף שקל עם משכנתא של 75%, כתוצאה מהזינוק במדד יהיה לזוג "בור" של יותר מ-30 אלף שקל, שאותו הוא יתקשה למלא.

הסיבה: הבנק לא "משתתף" בהתייקרויות, וקובע את המשכנתא לפי מחיר הדירה שנקבע בחוזה. למרות קושי זה, שעלול להכשיל רוכשים רבים ובמיוחד זוגות צעירים, רבים הבוחרים להיכנס לעסקה כשהם "על הקצה" מבחינת יכולת המימון, לא לוקחים זאת בחשבון.

תמרור אזהרה 1: מה המועד שלפיו קובעים את המדד

כאשר רוכשי דירות נכנסים לאתר מכירות של קבלן ונרשמים שם לרכישת דירה, הם ממלאים טופס המכונה "טופס בקשה לרכישת דירה". רבים אינם מודעים לכך, אך על פי רוב המדד יוצמד למועד זה. כלומר, מחיר הדירה ייקבע לפי המדד הידוע ביום החתימה על הטופס.

הבעיה היא שייתכן כי יחלוף זמן ממועד החתימה על הטופס ועד ליום החתימה על הסכם המכר, וכך הרוכשים עלולים לספוג התייקרות של כמה חודשים במדד תשומות הבנייה. לכן, עליהם לשים לב שהמדד נקבע לפי יום חתימת החוזה, ולא לפי יום החתימה על הטופס.

תמרור אזהרה 2: פרויקטים של התחדשות עירונית

הצמדה למדד תשומות הבנייה יכולה להיות בעייתית במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית. הסיבה לכך היא שבפרויקטים אלה ההצמדה יכולה להיעשות עוד לפני שהתקבל היתר הבניה לפרויקט, ובטרם התקבל הרוב הדרוש של הדיירים הקיימים לביצוע הפרויקט.

המשמעות עלולה להיות עיכוב של שלוש-ארבע שנים בהשלמת הבנייה לפחות. במהלך שנים אלה, מדד תשומות הבנייה יכול לזנק במספר אחוזים ,מה שעלול לסכן את הרוכשים ולייקר את הדירה בעשרות ואף מאות אלפי שקלים. לכן, אל פרויקטים כאלה חשוב להיכנס בליווי עורך דין שידאג לכך שהחשיפה למדד תהיה מוגבלת.

למזער את הסיכון 1: "לקנות" מראש את המדד

דרך אחת להתמודד עם הסכנה בעליית המדד, שיותר ויותר קבלנים מאפשרים, היא לקנות את הסיכון מראש. כלומר, אם החלטתם לדוגמה לרכוש דירה במיליון שקל, יאפשר לכם הקבלן להוסיף למחיר 30 אלף שקל שיגלמו את העלייה הצפויה במדד תשומות הבנייה.

בדרך זו יכולים הרוכשים להרוויח פעמיים: גם להרוויח שקט נפשי על ידי "קניית הסיכון" מאחר שהחוזה לא מוצמד למדד, וגם לאפשר לעצמם לקבל מימון על כל הסכום. זאת, מאחר שמחיר הדירה בחוזה (1.030 מיליון שקל) מגלם את כל העלות וניתן לקבל עליו 75% מימון.

למזער את הסיכון 2: להמתין לסיילים של יזמים

חלופה אחרת העומדת בפני רוכשי דירות היא להמתין למבצעי מכירת דירות: במסגרת "סיילים" ו"פרי-סיילים" מאפשרים יזמים לרוכשים לקנות דירות ללא מנגנון הצמדה.

עוד אפשרות היא לסכם עם הקבלן שביטול ההצמדה למדד ייעשה על חשבון משהו אחר, למשל על חשבון חלק מהמפרט של הדירה.

למזער את הסיכון 3: לשלם לקבלן מראש את רוב הכסף

עוד אלטרנטיבה היא לשלם לקבלן מיד לאחר חתימת החוזה את רוב הכסף, ובדרך זו לחסוך את עליית המדד. בחירה בחלופה זו מחייבת ליווי צמוד של עורך דין כדי לוודא שהקבלן מאפשר זאת ולא מגביל את הרוכשים, וכדי לוודא שהחוק מאפשר זאת.

על פי התקנות שנקבעו מכוחו של חוק המכר, הקבלן לא יכול לקבל מרוכשי הדירה יותר מ-7% מכלל התמורה אם הוא לא נתן לרוכשים בטוחה אשר נקבעה בתקנות. אם הבטוחה היא ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, הרוכש יכול לשלם את כל התמורה מראש, בכפוף להסכמת הקבלן.

ואולם, אם כל מה שהקבלן מספק לרוכשים הוא הערת אזהרה, הקונים יהיו מחויבים לשלם לו במנות, לפי קצב התקדמות הבנייה. בפרויקטים כאלה רוב מחיר הדירה (כל סכום שלא נפרע) יהיה צמוד למדד, מה שמחייב זהירות מיוחדת והימנעות מההצמדה בדרכים שתיארנו.

* עו"ד אסף רוזנצוויג מתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן ומלווה רוכשי דירות רבים בעסקות מכר

טלפון: 053-9347861

הכתבה באדיבות Zap משפטי

המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד

walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully