בני זוג מצפון הארץ, בשנות ה-30 לחייהם, מצאו לפני מספר חודשים ואחרי חיפושים לא מעטים את דירת חלומותיהם - מעין מיני-קוטג' עם חמישה חדרים באחת הערים בצפון. הם פנו לעו"ד לירון בניטה כדי ללוות אותם בעסקת הרכישה והוא המליץ להם לבצע שמאות מוקדמת לנכס.
"ביקשתי מהם לדאוג לכך ששמאי יעריך את שוויו האמיתי של הבית לפני שהם חותמים על ההסכם לרכישתו כדי למנוע הפתעות מיותרות", מספר עו"ד בניטה, המתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן. ואכן, תוצאות הבדיקה שערך השמאי גרמו ללסתות שלהם להישמט. "התברר כי בבית היו חריגות בנייה משמעותיות, מספר עו"ד בניטה. "כל הכניסה, שהשתרעה על חצי קומה, נבנתה ללא היתר, כאשר בהיתר המקורי הופיעה קומת מחסנים שבעלי הבית המקוריים כנראה סיפחו לבית לפני כמה עשורים".
בני הזוג הבינו כי הם עומדים לקנות "חתול בשק" ופוצצו את העיסקה. "הגילוי המוקדם של החריגות הציל אותם", מסביר עו"ד בניטה. "אילו לא היו עורכים שמאות מוקדמת וחותמים על העיסקה, הם היו עלולים למצוא את עצמם עומדים בפני שוקת שבורה, ללא משכנתא ועם חשש לצו הריסה".
בני הזוג עמדו לרכוש את הבית תמורת 1.27 מיליון שקל, אולם בשל החריגות השמאי העריך את שוויו ב-1.12 מיליון שקל בלבד - 150 אלף שקל פחות. כיוון שהמשכנתא הניתנת בבנק נגזרת מהערכת שווי הנכס, בני הזוג היו עלולים למצוא את עצמם מול חור ענק במשכנתא, ללא יכולת לסתום אותו. אם הם היו חותמים על ההסכם, הם היו כמעט בוודאות נאלצים להפר אותו, מה שהיה גורם להם נזקים אדירים.
מועדים לפורענות: דירות גן ופנטהאוזים
כאשר עומדים לרכוש דירה או בית חדש, יש צורך לבצע מספר בדיקות מקדימות. בין היתר, צריך לבדוק שהמוכר הוא אכן בעל הדירה, שאין עליה עיקולים, שיעבודים או חובות כלשהם, שהתשתיות של הדירה תקינות ושאין בסביבתה מטרדים קיימים או עתידיים שעלולים לגרום למפח נפש לרוכשים.
בדיקה קריטית שחיוני מאוד לבצע נוגעת לאפשרות קיומן של חריגות בנייה בנכס. "מי שהוא בעל ניסיון בנדל"ן יודע כי בכל הנוגע לחריגות, הדירות שנמצאות בקצה הבניין הן המועדות ביותר לפורענות: דירות גן, דירות פנטהאוז או דירות שנבנו על הגג", מסביר עו"ד בניטה. "הסיבה לכך היא שבדירות אלו ניתן לבצע תוספות בנייה כמעט בלי שאף אחד ירגיש".
לכן, אם אתם מעוניינים לרכוש דירה מהסוגים שהוזכרו, כדאי שתבחנו אותה היטב ותערכו בדיקות קונקרטיות לגביה. "בראש ובראשונה", מדגיש עו"ד בניטה, "חשוב שתערכו בדיקת שמאות מקדימה לדירה, שתהיה שווה כל שקל שתשלמו עליה. בנוסף, הקפידו לקבל ליווי צמוד מעורך דין כבר בשלב המו"מ".
מהוצאות משפטיות ועד צווי הריסה
דירה עם חריגות בנייה עלולה לגרום לרוכשים קשיים משמעותיים. הזכרנו כבר את העובדה שלא ניתן לקבל משכנתא מהבנק על אותו חלק של הבנייה שנבנה ללא היתר, כי אותו חלק פשוט לא מוכר כחלק מהדירה, וכך עלולה להיווצר בעיית מימון.
בעיה נוספת שעלולה להיגרם ברכישת דירה עם בנייה ללא היתר היא מול העירייה או הרשות המקומית. פקחי הבנייה עלולים לגלות את החריגות, בין אם כתוצאה מתלונה של אחד השכנים או בעקבות תיעוד של רחפן, ולהוציא צו הריסה לחריגות, מה שעלול לגרום לכם נזק על נזק. מנגד, גם אם תרצו להכשיר את החריגות, תצטרכו להשקיע בכך לא מעט זמן וכסף.
"פרט לליווי צמוד של עורך דין ושמאי, חשוב שתשוו את היתר הבנייה המקורי של הבית, אותו תוכלו לקבל בוועדה לתכנון ובנייה ברשות המקומית, לעומת המצב בשטח", מדגיש עו"ד בניטה ומסכם: "אל תחששו לשאול שאלות על כל מה שנראה לכם חשוד ולהטיל ספק, אחרת אתם עלולים למצוא את עצמכם מול שוקת שבורה".
עומדים לרכוש דירה? רוצים להיות בטוחים שלא מוכרים לכם "חתול בשק"? פנו לעו"ד לירון בניטה, המתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן, לצורך ליווי בתהליך הרכישה ומניעת טעויות שעלולות לעלות לכם ביוקר.
עו"ד לירון בניטה באתר משפטי
הכתבה באדיבות Zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד