וואלה!
וואלה!
וואלה!
וואלה!

וואלה! האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

לפני שרוכשים דירה - אלו הבדיקות שחייבים לעשות

אורית גולדברג, בשיתוף zap משפטי

עודכן לאחרונה: 21.2.2022 / 7:45

איך תדעו אם מי שמוכרים לכם את הדירה הם באמת בעלי הנכס? איך תוודאו שלא מתוכנן גורד שחקים מול החלון שלכם? את הנושאים האלה ועוד הרבה אחרים חובה לברר לפני שרוכשים דירה, בעזרת עורך דין מקרקעין מנוסה שילווה וידריך אתכם לאורך כל התהליך

זוג מחפש דירה. ShutterStock
זוג מחפש דירה/ShutterStock

אחרי אינסוף חיפושים, מצאתם את דירת החלומות שלכם. המיקום מושלם, הדירה מעולה ואפילו השכנים טובים. הכי טבעי שתרצו לסגור עיסקה כמה שיותר מהר, אך חשוב שתעצרו רגע. איך תדעו אם מי שמוכרים לכם את הדירה הם באמת בעלי הנכס? איך תוודאו שלא מתוכנן גורד שחקים מול החלון שלכם? את הנושאים הללו ועוד הרבה אחרים חובה לברר לפני שרוכשים דירה, וזאת בעזרת עורך דין מקרקעין מנוסה שילווה וידריך אתכם לאורך כל התהליך.

רכישת דירה תהיה ההוצאה הכי משמעותית של רוב האנשים ובדרך כלל זו תהיה עיסקה לכל החיים. זו הסיבה שאתם חייבים לעשות את העיסקה הזו בזהירות ובשיקול דעת, גם אם אתם חושבים שזה הדירה המושלמת בשבילכם.

"תחום המקרקעין הוא תחום מורכב מאוד, שכולל הרבה נושאים שאנשים שלא עוסקים בו לא מכירים", מסביר עו"ד ונוטריון אברהם שטרית. "אני עוסק בתחום שנים רבות ונתקל במקרים של אנשים שחווים עוגמת נפש קשה שמשפיעה עליהם במשך שנים ולפעמים כל החיים. מצד שני, יש הרבה פונים שעם ליווי נכון עושים עיסקה טובה מאוד, למרות שהמקרה מורכב מאוד".

הגורם הראשון שיגן עליכם מפני עיסקה גרועה יהיה עורך הדין שילווה אתכם בתהליך. עורך הדין צריך לבצע כמה בדיקות חיוניות, לפיהן תחליטו אם לרכוש או לוותר ואם כן, באיזה מחיר. אלו הבדיקות שהעו"ד צריך לעשות:

בדיקת זהות - הבדיקה החשובה ביותר היא בדיקת הזהות של בעל הנכס. "זו בדיקה פשוטה, בסיסית וחשובה מאוד - האם מי שמוכר לכם את הנכס הוא אכן הבעלים", אומר עו"ד שטרית. "אפשר לבדוק את זה עפ"י תעודת זהות".

בדיקת בעיות תכנוניות, צווי הריסה ועוד: הדבר השני שצריך לוודא הוא שאין ספיחים של בעיות בדירה כמו בעיות תכנוניות, תוספות בנייה לא חוקיות, צווי הריסה ועוד. בדרך אפשר למצוא את המידע בוועדה לתכנון ובנייה של אותו מחוז, אבל רצוי גם לעיין בתיק הבניין ולברר שלא היו הליכים או צווים שלא בוצעו, ואם יש כאלה, להבין את המשמעות שלהם לגבי העיסקה.

"דוגמה למקרה כזה היה של זוג שהתלהב מאוד מדופלקס בקומה אחרונה של בית משותף", מספר עו"ד שטרית. "בבדיקה שלי התברר שלדירה יש היסטוריה של התנהלות מול ועדת התכנון בנושא תוספת בלתי חוקית על מרפסת הגג. לתוספת על הגג הוצא צו הריסה שלא בוצע. כעבור שנים התגלה שהצו לא בוצע ונפתחו שוב הליכים וכך זה נמשך במשך שנים.

"מבחינת בני הזוג, זו לא היתה סיבה לבטל את העיסקה, אבל חשוב להבין שיש לנושא השלכות משמעותיות. הבנק למשל יכול לדרוש לבצע את הצו כתנאי למתן משכנתא או לתת משכנתא מופחתת בהתאם להערכת שמאי שלא כוללת את התוספת. במקרה הזה ניהלתי מו"מ מחודש על הערך של הדירה ללא התוספות שאינן מאושרות".

ואכן, צריך לזכור כי רוב הבנקים בישראל מגלים מדיניות שמרנית בהחלטה למי לתת משכנתא ולמי לא. לכן, חשוב מאוד להבין שאם אתם מסתמכים על משכנתא, יש לכם שותפים בהחלטה אם לרכוש את הדירה ובאילו תנאים.

בדיקת היתר בנייה: עוד בדיקה חשובה מאוד היא בדיקה האם יש היתר בנייה לבניין ולדירה. "יש בניינים שנראים רגילים לכאורה אבל בבדיקה מתברר שעד היום הדירות לא קיבלו טופס 4, לפעמים בגלל עבירות בנייה או מסיבות אחרות וזה עלול להימשך שנים", מסביר עו"ד שטרית. "זה אומר למשל שאין חיבור חשמל קבוע או שכדי לקבל טופס 4 נדרשים שינויים רחבים ויקרים. מקרים כאלה יכולים להיות מורכבים מאוד לרכישה ומחייבים מעורבות של עורך דין".

בדיקת סביבת הדירה: לסביבה שבה נמצא הנכס יש השפעה עצומה על השווי שלו ועל איכות החיים שלכם. בדיקה של סביבת הדירה היא הרבה פעמים באחריות שלכם, אלא אם קבעתם אחרת בהתקשרות עם עורך הדין.

בשלב ראשון חשוב שתעשו "עבודת רגליים", סיירו באזור, התרשמו מהשכונה, בידקו אם יש התחלות בנייה ואיפה ובחנו כל פרמטר שחשוב לכם כמו גנים ובתי ספר סמוכים, תשתיות, כבישים ועוד. בשלב שני חשוב לבדוק שאין תכנית שתשנה את הסביבה הקיימת.

"אם מתוכנן להיבנות גורד שחקים שיסתיר את הנוף, תחנת דלק קרובה, בית ספר מול הבניין - לכל אלה יש השפעה גדולה מאוד על הנכס ועל איכות החיים של הדיירים", אומר עו"ד שטרית. "ברוב המקרים, עורכי הדין לא יעסקו בזה אבל עורך דין מנוסה יוכל להמליץ ללקוחות שלו על גורמים מקצועיים שיוכלו לברר פרטים".

בדיקת חבות והיטל השבחה: נושא רלוונטי בעיקר בבתים פרטיים או בדירות באזורי בנייה שהיא יחסית לא רוויה, בהם תכנית בניין עיר יכולה להגדיל זכויות בנייה.

"היה לי מקרה של בית מאוד קטן על מגרש מאוד גדול בשכונה שהתחילה כהתיישבות חקלאית והפכה לשכונה בתוך עיר. לפי תכניות בניין עיר חדשות, הגדילו את זכויות הבנייה באותו אזור, כך שאם בעבר אפשר היה לבנות בית אחד, היום אפשר לבנות שני בתים והמשמעות היא מס שבח גדול מאוד", מסביר עו"ד שטרית.

"בעלי המגרש רצו למכור את המגרש, אבל התלבטו כי הם לא ידעו כמה יישאר להם ביד אחרי העיסקה והיה צריך להעריך פחות או יותר כמה מס שבח הרשות תדרוש ומה אפשר יהיה להשיג בתהליך של השגה על מס השבח".

במקרים שגובה המס לא ברור, ליווי של עו"ד מקרקעין הוא חיוני. עו"ד מקרקעין יכול לגבש הערכה של המס הצפוי וגם להגיש השגה על גובה המס שנקבע. "יש עורכי דין שיגידו שהם עוסקים רק בחוזה המכירה, אבל עו"ד שעוסק במקרקעין יעדיף לבדוק את העניינים האלה בעצמו", אומר עו"ד שטרית. "בנוסף, גם אם נקבע לכם מס שבח, עורך הדין יכול להגיש השגה או ערר במקרה של היטל השבחה באמצעות שמאי מומחה. התהליך הזה יכול לחסוך למוכרים הרבה מאוד כסף, ואפילו להפוך עיסקה שאינה כדאית למשתלמת".

שורה תחתונה: אם אתם עומדים לקראת רכישת דירה, חשוב שלא תוותרו על אף אחת מהבדיקות ולא פחות חשוב, אל תוותרו על ליווי של עורך דין מנוסה במקרקעין שיעשה עבורכם בדיקות יסודיות, ינחה וילווה אתכם בתהליך, כדי שתוכלו להיכנס לדירה החדשה שלכם בראש שקט.

עו"ד אברהם שיטרית באתר משפטי

טלפון: 077-9977519

הכתבה באדיבות Zap משפטי

המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד

אורית גולדברג, בשיתוף zap משפטי
  • עוד באותו נושא:
  • נדל"ן

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    2
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully