שמעו מקרה, לקוח של משרדנו רצה למכור את אחת מדירות המגורים שהיו בבעלותו, שעד אז הושכרה לדיירים שונים, ופנה למשרדנו לייעוץ כיצד ואם ניתן לנסות ולהפחית את גובה מס השבח אותו יחויב לשלם בגין המכירה.
על פניו, נראה היה שמדובר בעסקת מכר פשוטה, אולם ככל שצללנו עמוק לפרטיה התברר כי הזכויות בדירה הועברו ללקוח בחלקים וב-3 נקודות זמן שונות כאשר הדירה נרכשה לראשונה בשנת 1985 ע"י אחיו של המוכר. נקודות זמן אלו חשובות ביותר ומהוות בסיס לחישוב השבח שצמח למוכר, שכן חישוב יום ושווי המכירה נגזר מתאריך זה.
אם כך, מהו מס שבח?
מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר בעת מכירה של נכס מקרקעין. במידה והנכס הושכר לאורך התקופה או חלק ממנה (כפי שתואר קודם לכן), השבח שצמח עשוי להיות אף גבוה יותר, שכן יש להוסיף הוצאות פחת ויחד אתו יעלה גם שיעור המס שיחול.
פירוש הדבר, שמכירת נכסי מקרקעין עשויה להיות מלווה בתשלום מס גבוה מאוד, במיוחד אם המוכר מחזיק במספר דירות ואינו זכאי לפטור. עם זאת, ישנן מספר דרכים המאפשרות להפחית את שיעור השבח ואת המס המשולם בגינו, ביניהן: קיזוז הוצאות שונות מהשבח, שימוש בחישוב לינארי מוטב, פריסת שבח ודרכים נוספות. במקרה שתיארנו קודם, בגלל שהדירה היתה מושכרת שנים רבות, יש לצרף הוצאות פחת, דבר אשר מקטין את שווי הרכישה ועם זאת מגדיל את השבח על הנכס.
האם וכיצד ניתן להפחית את השבח?
ישנן הוצאות שונות הקשורות בקניית הדירה, אחזקתה ומכירתה, שניתן לנכות משיעור השבח. הוצאות אלה מביאות לצמצום בשיעור השבח שצמח מהנכס ובעקבותיו גם לחבות מס נמוכה יותר. מדובר בהוצאות על שיפוצים, הוצאות ריבית ריאלית, הוצאות שכר טרחת עורך דין, שמאות ותיווך בעת הקנייה והמכירה ועוד.
במקרה שתיארנו קודם, קיזוז הוצאות כגון אלו היה בעל חשיבות רבה ותרם להפחתת השבח שצמח למוכר. אך לצד הפחתה זו, משמעותית ככל שתהיה, ישנם צעדים נוספים בדרך לעריכת תחשיב מס אופטימלי, ביניהם חישוב לינארי מוטב ועוד.
מהו חישוב לינארי מוטב?
החוק קובע כי בתנאים מסוימים, שבח ריאלי שנוצר עד ליום 01/01/2014 יהיה פטור ממס, וכי מס בשיעור של עד 25% ישולם רק בגין שבח שנוצר החל מיום 01/01/2014 ועד ליום המכירה. כלומר, בהתקיים תנאים מסוימים, לא משנה אם הדירה שאתם עומדים למכור נרכשה בשנת 1948, 1956, 1970 או 2000, הרי שאת המס תשלמו רק על השבח הריאלי שנוצר מיום 01/01/2014 ואילך.
במקרה שלנו, השימוש בחישוב ליניארי מוטב הביא לכך שמס השבח שהלקוח נדרש לשלם היה נמוך בהרבה לעומת החישוב הרגיל (כ-25% במקום כ-30% בממוצע בחישוב שבח רגיל). אך סיפורנו אינו מסתיים כאן, כי במקרה שלו התברר שניתן לבצע גם פריסה של השבח אשר תביא להפחתה נוספת בשיעור המס שהלקוח נדרש לשלם.
אז באילו מקרים ניתן לבצע פריסת שבח?
החוק מאפשר לפרוס את השבח לתקופה של עד 4 שנים אחורה, כך שהשבח הריאלי יתווסף להכנסה החייבת במס הכנסה של המוכר באותה שנה.
פריסת שבח משתלמת בדרך כלל למוכרי דירה שגילם מעל 60, היות והם ממוסים לפי מדרגות מס נמוכות יותר (שיעור המס ההתחלתי החל עליהם הינו 10 אחוזים), ושההכנסה השנתית שלהם ממשלח ידם היא יחסית נמוכה, כפי שהיה במקרה שתיארנו קודם.
וכך, השילוב של הפעולות השונות שננקטו בעניינו (קיזוז הוצאות, חישוב לינארי מוטב ופריסת שבח) הוביל להפחתה משמעותית של כ-40,000 ₪ נוספים משיעור המס שהמוכר, לקוח משרדנו, נדרש לשלם בפועל בעקבות מכירת הדירה.
מדוע כדאי להיעזר בעורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן?
כפי שראינו לאורך הכתבה, חישוב השבח והמס שיחול עליו עשויים להיות מורכבים למדי, משום שהם תלויים בפרמטרים רבים כגון גיל המוכר, מספר וסוג הנכסים שבבעלותו, ההכנסה השנתית שלו, תאריך קניית הנכס, תאריך המכירה ועוד. במלים אחרות, גובה המס והאפשרויות השונות להפחתתו תלויים בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה בנפרד.
עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, והוא בעל ידע וניסיון בליווי עסקאות נדל"ן, יידע להעריך את המצב בצורה נכונה ומדויקת ולייעץ לכם לגבי הפעולות הרלבנטיות שנכון יהיה לנקוט במקרה שלכם לצורך הפחתת החיוב במס.
לסיכום, לפני שתיגשו למכירת דירה או נכס מקרקעין, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום ולברר האם אתם זכאים לפטור, או האם עומדת לרשותכם אפשרות כלשהי לתכנון מס מיטבי.
משרד עורכי דין נחמנסון & עיני מתמחה בייעוץ וליווי משפטי בעת רכישת ומכירת נכסי מקרקעין פרטיים ומסחריים לרבות עריכת תחשיבי המס הכרוכים ברכישה/מכירה של נכסי מקרקעין ופריסת שבח.
נחמנסון & עיני משרד עו"ד באתר משפטי
ליצירת קשר ולפרטים נוספים ניתן לפנות בטלפון - 053-9348368 או במייל office@ne-adv.co.il
הכתבה באדיבות Zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה, עושה זאת על אחריותו בלבד