רכישת דירה היא לרוב העסקה הגדולה ביותר שמבצע אדם לאורך ימי חייו. אף אחד לא מקל ראש בעסקה נדל"נית, אבל פעמים רבות קונים ומוכרים אינם מודעים למוקשים בלתי סטנדרטיים שעלולים לארוב להם בנקודות שונות לאורך הדרך.
מהם המוקשים הללו שעלולים לסכן אתכם ברכישת דירה? מתי הערת אזהרה לא מגנה עליכם? מה מסתתר בתקנון הבית המשותף וממה צריך להיזהר בדירות קרקע? כל התשובות בשורות הבאות:
1. הערות אזהרה לא תמיד מגנות
"קונים ומוכרים סבורים לפעמים בטעות שרישום הערת אזהרה מגן עליהם מפני כל תרחיש", אומר עו"ד עופר בן-ארי, המתמחה בדיני מקרקעין ומלווה רוכשים רבים. "אבל זה לא תמיד נכון. למשל, במקרה שעל הנכס קיים שיעבוד מס".
לדברי עו"ד בן-ארי, אם לדוגמה מדובר בדירה שנרכשה מקבלן וטרם נרשמה בלשכת הרישום (הטאבו), ולא שולם מס רכישה על ידי הקונה שממנו נרכשת דירה זו, רשות המסים יכולה לגבור על הערת האזהרה שרשם הקבלן לזכות הקונה על החלקה טרם רישום בית משותף .
"כלומר, כשקונים נכס מקרקעין מאדם שיש לו הערת אזהרה, אך הנכס לא רשום על שמו בטאבו, יכולה רשות המסים לגבור על הערת האזהרה ואף לממש את הנכס אם יש שיעבוד מס לזכותה בשל חוב מס", מסביר עו"ד בן ארי.
היזהרו לפיכך ממצב של חוב מס היסטורי על הנכס שגורר שיעבוד מס.
2. זהירות! זכויות בנייה עתידיות לקבלן
סיבה טובה להתעמק בתקנון הבית המשותף נוגעת לזכויות הבנייה העתידיות שעשוי לשמור לעצמו הקבלן. רבים אינם מודעים לכך, אך לעתים קבלנים מכניסים לתקנון סעיף המבטיח להם את כל זכויות הבנייה העתידיות שתקבל החלקה שעליה הבניין שבנה.
"כתוצאה מכך, דיירים שכעבור כמה שנים רוצים לממש זכויות בנייה עתידיות עשויים לגלות שהזכויות שייכות למעשה לקבלן שבנה את הבניין", מסביר עו"ד בן-ארי. "יותר מכך, הקבלן או חליף שלו עלולים להופיע יום אחד ולטעון לזכות להוסיף בנייה למבנה הקיים".
לדבריו, כדי למנוע הפתעות לא רצויות, חובה לבדוק את תקנון הבית המשותף מבעוד מועד. באותו עניין, כך גם אם נרכשת דירה ממי שקנה אותה מקבלן והיא טרם נרשמה בגדר בית משותף עם תקנון לבית המשותף. במקרה זה יש לבדוק את "הסכם הרכישה" מהקבלן לעניין הבעלות על אחוזי הבנייה העתידיים.
3. חפשו תוספות בנייה נסתרות בדירות קרקע
כשקונים דירה הממוקמת בקומת קרקע, יש להיות ערים לכך שהיא מועדת יותר לפורענות בכל הנוגע לתוספות בנייה לא חוקיות וללא היתר בנייה כדין. אם לדוגמה, יש בליטה כלשהי במבנה החורגת מהקיר החיצוני, הדבר צריך להוות תמרור אזהרה עבורכם כי ייתכן שקיימת תוספת בנייה.
לעתים קשה לגלות את תוספות הבנייה הבלתי חוקיות, שעשויות להיות נסתרות. קיימות לא מעט דוגמאות לקושי זה במדרונות הכרמל, כאשר תוספת הבנייה נחצבת לתוך מדרון ההר. "לכן, אם אתם שוקלים לרכוש דירה בקומת קרקע, בידקו אותה היטב והשוו את הדירה להיתר הבנייה", ממליץ עו"ד בן-ארי.
לעניין זה, חשוב להדגיש כי עצם הרישום בטאבו - אין פירושו שלא תיתכן תוספת בנייה בלתי חוקית לדירה. אמנם כעיקרון הרשות התכנונית צריכה לאשר בחתימתה את תשריט הבית המשותף בעת רישומו, אך למפקחת על המקרקעין יש שיקול דעת לרשום בית משותף גם בהיעדר אישור הרשות התכנונית נוכח בנייה בלתי חוקית.
למשל, אם מדובר בבניין בן עשרות דירות שבדירת הקרקע בלבד בוצעה בנייה בלתי חוקית בהיקף קטן, ובמקרה זה המפקחת תורה לרשום הערה שהבית המשותף נרשם על פי תשריט או מסמך אחר. רישום כנ"ל מהווה כמובן גם הוא תמרור אזהרה על בנייה בלתי חוקית שבוצעה באחת הדירות לפחות.
4. בדקו אם המבנה מסוכן
קונים רבים מוטרדים גם מהשאלה אם הדירה שהם עומדים לקנות נמצאת במבנה מסוכן. "הבעיה היא שלא תמיד פשוט לבדוק זאת", אומר עו"ד בן-ארי. לדבריו, בחלק מהרשויות אין מחלקות מסודרות המטפלות במבנים מסוכנים או שהרישום לא מצוי בתיק הבניין עצמו.
מה בכל זאת אפשר לעשות? "לעתים צריך להשתמש בחוק חופש המידע כדי לברר זאת", הוא אומר. "בכל עסקה יש לברר אם אותו מבנה הוכרז כמסוכן, וגם אם תיק התראת המבנה המסוכן נסגר (לאחר שהמבנה תוקן), יש לברר מה היתה הסיבה להתראה כיוון שאין דומה מקרה שבו ההתראה היתה בגין נפילת טיח מקירות החוץ, למקרה שבו מדובר בנפילת לוחות ציפוי גדולים, או לסידוק חמור במבנה המעיד על התערערות יסודות או בסיס המבנה".
5. האם שולמו היטלי הפיתוח?
לפני שקונים דירה, צריך לבדוק אם קיימים היטלים שרובצים עליה וטרם שולמו. לצד היטל ההשבחה, קיימים גם היטלי פיתוח שלא תמיד שמים אליהם לב. כדי שהנושא לא יהווה מכשול לעסקה, צריך לבחון אותו מראש ברשות המקומית ולקבל את אישורה בכתב בעניין זה.
6. מוקדים בלתי צפויים של רטיבות
נזילות וחדירות מים עלולות להיות בעיה משמעותית עבור כל מי שקונה דירה, בעיה שמצריכה לעתים השקעה של עשרות אלפי שקלים. "לכן, כאשר קונים נכס ודאו שהחוזה כולל סעיף מתאים שבמסגרתו מצהיר המוכר שלא ידוע לו על רטיבות כלשהי, כולל רטיבויות עבר שטופלו", אומר עו"ד בן-ארי.
העניין עלול להסתבך אם מקור הרטיבות הוא ברכוש המשותף של הבניין, אז האחריות איננה רק של בעלי הדירה. לכן חשוב במיוחד להכניס לחוזה סעיף שמחייב את המוכר לגלות את כל מוקדי הרטיבות בבניין, כולל חדירת רטיבות מהדירה עצמה לדירות אחרות, וכולל רטיבויות עבר שטופלו.
7. תכניות בנייה עתידיות או שיפוץ עתידי ברכוש המשותף
קונה מעמיק חייב לבחון אם קיימות תכניות בנייה עתידיות בבניין, ולתור אחרי תכניות בנייה רחבות יותר באזור. לצורך כך, כדאי לפנות לרשות המקומית. לחוזה עצמו כדאי להוסיף סעיף שלפיו למוכר לא ידוע על בקשות להיתרי בנייה שהוגשו באותו בניין וכן שלא נתן הסכמות לתכניות בנייה או לתוספות בנייה.
נושא אחר נוגע לעבודות משמעותיות שיש כוונה לבצען בעתיד ברכוש המשותף, וכדאי להיות מודעים אליהן. לצורך כך, כדאי לשוחח עם ועד הבניין ו/או דיירים בבניין ולבדוק אם יש כוונה או כבר החלטה לבצע שיפוץ משמעותי ברכוש המשותף, כגון: עבודות זיפות הגג, החלפת הביוב המשותף, שיפוץ קירות החוץ ועוד. בהסכם המכר רצוי לכלול הצהרה של המוכר בעניין זה והתחייבות ליידע ולשתף את הקונה בכל מהלך של בעלי הדירות.
8. גז ראדון בקומת המרתף
בדירות רבות יש קומת מרתף שמועדת להימצאות של גז ראדון (הנחשב למסרטן). בדירות שנבנות כולן מבטון הבעיה בולטת יותר, ובמיוחד אם הבטון לא צופה בחומר מתאים להפחתת הקרינה לרמה בלתי מזיקה לבריאות. "לכן, במיוחד כשקונים דירה שיש בה קומת מרתף, חיוני להזמין בדיקה לבחינת הימצאות גז ראדון", אומר עו"ד בן-ארי.
9. עמידה בתקנים לגבי בידוד
קיימים כיום תקנים ברורים של בנייה המתייחסים לנושא הבידוד, הן בהיבט של רעש (בידוד אקוסטי) והן בהיבט של שמירה על חום (בידוד תרמי). הבעיה: לא תמיד קבלנים מצייתים לתקנים, משום שעמידה בהם עולה הרבה כסף. כאשר קונים דירה, יש לוודא שהיא עומדת בתקנים אלה. הדבר חייב לפי דין להופיע גם במפרט הדירה.
10. הימנעו מהפתעות בחניה
לפני שאתם רוכשים דירה, בידקו מהו מספר החניות בבניין, ואם הן מספיקות לכם, וכן את נושא החניה ברחוב ובסביבה. נושא זה עשוי להיות קריטי למשפחה שמחזיקה במספר כלי רכב. כדאי גם לבדוק את שימושיות החניה המיועדת לכם. לעתים קבלנים סוטים מהתקן לגבי מידות החניה (אורך ורוחב), או ממרווח התמרון הנדרש בכניסה אליה והיציאה ממנה, והופכים אותה לבעייתית לשימוש.
שוקלים לקנות דירה? הנה עוד טיפים חשובים
ראשית, היזהרו מזיופים. אם אתם קונים דירה, עירכו למוכר תחקיר קצר. בידקו אם הוא גר בדירה, מתי קנה אותה, ובקשו ממנו מסמכים נוספים, כמו רשיון נהיגה, כרטיס אשראי ופנקס צ'קים. אם המוכר הוציא רק לאחרונה תעודת זהות חדשה - הדבר צריך לעורר אצלכם חשדות שמשהו לא תקין.
שנית, היזהרו ממי שמבקשים למכור לכם דירה עם ייפוי כוח מהבעלים. בקשו לדבר עם המוכרים האמיתיים של הנכס (גם אם הם בחו"ל) ולברר איתם פרטים בסיסיים ומדוע המכירה מתבצעת עם ייפוי כוח. רצוי גם להתכתב עם המוכרים בדוא"ל כדי לקבל חיזוק נוסף על קיומם.
שלישית, בכל חוזה מכר הקפידו להכניס סעיף המחייב את המוכר לתת גילוי מלא בדבר מצב הדירה. במסגרת זאת, יידרש המוכר לציין שלא ידוע לו על פגם כלשהו בכל המערכות (מים, ביוב, חשמל, גז), רטיבויות, תכניות בנייה עתידיות וכו'.
המוכר צריך להצהיר שלא ידועים לו על פגמים בדירה או בזכויותיו לגביה, ורצוי לכתוב שחובת הגילוי של המוכר תתקיים רק אם הוא הצהיר על הפגם בחוזה שבכתב (כדי שלא יוכל לטעון שכן אמר לקונים מראש שקיים פגם כלשהו בדירה או בזכויותיו לגביה).
רביעית, אל תערכו זכרון דברים עם המוכר - זהו פתח לצרות. זכרון דברים הוא הסכם מחייב, ומומלץ בחום שלא לערוך הסכם מחייב ללא עורך דין ומבלי שהדברים לגבי הממכר נבדקו לעומק ומבלי שפורטו כל פרטי העסקה שחיוני לפרטם בחוזה מכר דירה.
חמישית, אם בנסח הטאבו מופיעה הערה על הפקעה - בידקו אותה לעומק. אם יש לדוגמה חצר גדולה הצמודה לדירה, אתם חייבים לבדוק שלא צפויים לקחת מכם חלק משמעותי ממנה לצורך הרחבת כביש וכדומה.
עומדים לקנות או למכור דירה? זקוקים לליווי של עורך דין מקצועי ובעל ניסיון רב בתחום דיני המקרקעין? פנו לעו"ד עופר בן-ארי לקבלת ייעוץ ראשוני בנושא.
עו"ד עופר בן ארי באתר משפטי
ליצירת קשר ולפרטים נוספים ניתן לפנות בטלפון - 053-9380475
הכתבה באדיבות Zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד