הסכמי יחסי ממון ומיסוי מקרקעין - הדרך לקבל פטור ממס שבח ומס רכישה

חוק מיסוי המקרקעין קובע כי כל אדם המחזיק ביותר מדירה אחת ומעוניין למכור אותה מחויב במס שבח. עו"ד אתי פרץ קינן, העוסקת בדיני משפחה ומקרקעין בדגש על תכנון מס בעזרת הסכמי ממון, מרחיבה על תקדימים שהביאו לפטור ממס שבח ורכישה גם כאשר למשק היו שתי דירות בבעלותו

הילה צור-שינזי, בשיתוף zap משפטי
18/05/2022

"רשות המיסים קובעת כי אם למשק בית אחד יש שני בתים בבעלותו, כלומר כאשר נכס אחד בבעלות האישה ונכס אחר בבעלות הגבר, הרי שאם התא המשפחתי ימכור את אחת הדירות יהיה עליו לשלם מס שבח", מסבירה עורכת הדין אתי פרץ קינן, העומדת בראש משרד העוסק בדיני משפחה ומקרקעין, בדגש על תכנון מס בעזרת הסכמי ממון.

"עם זאת", היא אומרת, "בית המשפט העליון קבע שני תנאים מצטברים המאפשרים לסתור את החזקה: הראשון - הימצאותו של הסכם ממון חתום ומאושר על ידי בית המשפט והשני - הפרדת רכוש בפועל שכוללת חשבונות בנק נפרדים, הן בהתנהלות היומיומית והן בתשלומי המשכנתא על שני הנכסים, ככל שישנה משכנתה על הנכס".

עו"ד פרץ קינן מרחיבה על מקרים ועל תקדימים בחוק שהביאו לפטור ממס שבח ואף לפטור ממס רכישה גם כאשר למשק הבית היו שתי דירות בבעלותו.

מה קובעת הפסיקה ביחס לבני זוג שרוכשים דירה משותפת במהלך נישואיהם, כאשר אחד מבני הזוג הוא בעל דירה אחרת שרכש טרום הנישואין?

"במצב הישן, הרי שבית המשפט קובע כי חצי מהנכס המשותף מחויב במס רכישה משום שלאחד מהצדדים יש אחזקה של דירה נוספת, אך במצב החדש כשלבני הזוג יש הסכם ממון שאושר על ידי בית המשפט, הדירה המשותפת תיחשב לדירה יחידה של התא המשפחתי וניתן יהיה לזכות להקלות - כל עוד מתקיימת הפרדת הרכוש בפועל".

עוד אומרת עו"ד פרץ קינן בעניין זה: "רשות המיסים קבעה מבחני עזר והוראות ביצוע 5/2014 כדי לשלול את הפרדת הרכוש והיא בוחנות סוגיות אלו לעניין הפרדת השיתוף".

כיצד הפסיקה פותרת סוגיות דומות שעולות במקרה של נישואין שניים ושלישיים?

"בפסק דין רפפורט שניתן בבית המשפט המחוזי נקבע כי ניתן לזכות בהקלות מס גם כאשר בני הזוג מגיעים עם נכסים וזכויות בנכסים מנישואין קודמים. במקרה זה היה מדובר בנישואין שניים בין בני זוג גרושים, כאשר לאישה היו שתי דירות בבעלותה שנרכשו טרם הנישואין, ואילו לבן הזוג היה סכום כספי ששווה למחצית שווי דירת המגורים שהייתה בבעלות משותפת שלו ושל גרושתו".

עו"ד פרץ קינן מסבירה כי עוד טרם הנישואין הצדדים חתמו על הסכם ממון שקבע כי תהיה הפרדת רכוש מלאה בין הנכסים ובין הזכויות ואכן הצדדים גרו במשותף באחת מדירות האישה ולאחר מספר שנים הגבר רכש דירה נוספת בתמורה למכירת חלקו בדירה מנישואיו הקודמים.

לדבריה, "בסוגיה זו נבחנה הפרדת הנכס החדש ממצבת הנכסים המשפחתיים, ואכן הוכח כי הגבר השכיר את הדירה שרכש לצד ג', ואילו כספי השכירות שימשו אותו לצורך תשלומיו השוטפים בדירה שבה התגורר עם רעייתו השנייה. לאור הסכם הממון שבני הזוג חתמו טרם חתונתם, הוא זוכה במדרגות מס לדירה יחידה".

האם הפסיקה חלה גם על בני זוג ידועים בציבור?

"הסכם ממון חל רק על זוגות נשואים ובית המשפט מאשר אותו מתוקף חוק יחסי ממון. עם זאת, כיום גם בני זוג ידועים בציבור, שעורכים ביניהם הסכמי חיים משותפים, זכאים להכרה של בית המשפט, אמנם לא מתוקף חוק יחסי ממון אבל מתוקף הפסיקה. כלומר, הסכם החיים המשותפים יקבל תוקף של פסק דין וניתן יהיה לאשר אותו בבית המשפט ומכאן לפתוח אפשרויות לתכנון מס נכון".

האם יש מקרים שבהם ניתן לזכות בהקלות מס גם כשאין הסכם ממון טרום נישואין?

"בהחלט, זוגות נשואים רשאים לחתום על הסכם ממון גם לאחר נישואיהם, כאשר בהסכם זה מפרידים את הנכסים שכל אחד מבני הזוג רכש טרם הנישואין. לדוגמה, במקרה שטופל על ידי משרדנו הגיע זוג נשוי שלכל אחד מהצדדים דירה בבעלותו טרם הנישואין ולא היה ביניהם הסכם ממון חתום ומאושר על ידי בית המשפט. אחד מבני הזוג היה מעוניין למכור את דירתו, אך במצב רגיל זה, ללא הסכם ממון, בני הזוג היו מחויבים במס שבח על מכירת הדירה".

כיצד פתרתם את המצב?

"בחנו את התנהלותם הכלכלית ונראה היה כי הצדדים בפועל התנהלו בהפרדה רכושית כאשר כל אחד מהם שילם באופן עצמאי מחשבונו הפרטי והבלעדי את המשכנתה עבור הנכס שלו שנרכש טרם הנישואין. לכן, הוצע לצדדים לחתום על הסכם ממון שבמסגרתו הם יוכלו לשמור על הפרדת הנכסים ובכך לאפשר את מכירת הדירה בפטור מס שבח".

עו"ד פרץ קינן מדגישה כי יש חשיבות לניסוח הסכם ממון, שכן רכישת דירה לאחר המכירה במצב רגיל תהיה מחויבת במס רכישה, כאשר ניסוח הסכם הממון יאפשר לשמור את דירת המגורים במקום כל נכס אחר שיבוא במקומו. "על כן", היא אומרת, "התאפשר לאותו בן הזוג שמכר את הדירה לרכוש דירה אחרת גם בהיותו נשוי ולקבל פטור ממס רכישה, כי הוא

השיב את המצב לקדמותו, לפיו הוא בעל דירה יחידה שנשמרה בהפרדה רכושית במסגרת הסכם ממון. במקרים כאלה בני זוג יכולים לחסוך מאות אלפי שקלים שהיו משולמים לרשויות המס בעקבות המכירה והרכישה".

מסיבה זו עו"ד פרץ קינן מציעה לכל אדם עם נכסים להסדיר את מעמדו המשפטי באמצעות חוזים: "במצב כיום, גיל הנישואין עולה וגם שיעור הגירושין נמצא בעלייה, ולכן יש אנשים רבים שמגיעים לנישואין עם נכסים. תכנון מס נכון", היא מסכמת, "יאפשר לכל אדם לחסוך סכומים נכבדים בטווח הארוך וליהנות מהקלות מס בתוך מסגרת הנישואין".

לפרטים נוספים וליצירת קשר השאירו פרטים כאן או בטלפון: 04-9077011

לעו"ד אתי פרץ קינן באתר משפטי

הכתבה באדיבות Zap משפטי

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully