מצאתם דירה לטעמכם ואתם עומדים לחתום על הסכם לרכישת דירה. עצרו רגע. האם ערכתם את כל הבדיקות הנחוצות לפני שלקחתם את ההחלטה החשובה בחייכם? עו"ד ונוטריון הדי רביב מנסה לעשות קצת סדר בנושא.
מה תפקידו של עורך הדין בניהול עסקת המקרקעין?
"תפקידו לעשות ללקוח סדר. להבהיר לו מה החובות שלו, מה הזכויות שלו. מה הוא יידרש לעשות כשאתה רוכש את הבית. אלו פעולות חשובות, כמו בדיקות משפטיות ותכנוניות. גם כשאתה מוכר את הבית, עדיף לך לדעת מה אתה מוכר. צריך לעדכן את הלקוח ולהיות כנה איתו לגבי ההוצאות מסביב כמו מיסוי והיטלי השבחה ועוד הוצאות מעבר למה שהוא תכנן. אם הוא מקבל משכנתא ו/או אם הוא מקבל את התמורה. כמובן שצריך לוודא את זהותו של בעל הנכס שאותו אנחנו רוכשים. אם יש נקודות שאינן ברורות, לבדוק אותן יותר לעומק".
חוץ מכסף, יש עוד משהו שהיית ממליצה לרוכשים לבדוק?
"ברור. פה מגיע התפקיד של העו"ד. יש בדיקות משפטיות שכדאי וראוי לעשות אותן. את חלקן ניתן לעשות במסגרת נסח הטאבו שהוא תעודת הזהות של הנכס. אנחנו בודקים ונוודא את זהותו של המוכר. זאת אומרת בדרך כלל על ידי צילומי תעודת זהות וכו' וכו'. כמובן שאנחנו צריכים לבדוק את המצב הרישומי והמשפטי של הנכס. לפעמים בנסח הטאבו לא יופיעו נניח צווי הריסה וצווים משפטיים ומנהליים. אמור להיות, במידה שלא תמיד כדאי גם לערוך או לבקש מהצד השני מה שנקרא דו"ח עיון מרשם המשכונות. בדרך כלל הבנקים מקפידים שמשכונים יהיו רשומים ובטוחות יהיו רשומות כמו שצריך. אבל תמיד כדאי להיות זהירים".
מבחינת בדיקת הנכס, יש לנו את הנסח טאבו שאותם מוציאים מאתרי אינטרנט וגם כדאי לבקש את תיק הבניין. הוא כולל בתוכו בדרך כלל את צו רישום בית משותף, את התקנון. בדרך כלל מהיום הראשון שרשמו את הבית כבית משותף. אם יש מסמכים נוספים, נהדר. לא תמיד יש את המסמכים האלו בבית המשותף, אז בדרך כלל אני שולחת את הלקוח לעירייה או המועצה המקומית כדי לבדוק גם שם כמה שיותר בדיקות שהוא יכול לעשות".
בהמשך לנושא הזה, מה צריך לעורר בעיניי חשד כשאני מגיע לרכוש נכס או דירה?
"אם הרוכש בא אליי, או גם לא הרוכש. כשאני מתחילה את המו"מ עם הצד השני. אם אני רואה שנסח הטאבו חסר פרטים. משהו לא תקין מבחינת הבעלויות. אני תמיד אוציא נסח מרוכז. יש גם הבדל אם אנחנו מדברים על דירה או על בית קרקע. אלו דברים שיאירו את תשומת ליבך על איזו שהיא בעיה מסויימת. לאחר מכן צריך לעשות שיחות. אם אני שואלת שאלות והתשובות לא מוצאות חן בעיני או מתחמקות, לא להתבייש לבקש מהצד השני הסכם רכישה של הבית. אפילו את אישורי המסים. לא לקחת סיכון. כל דבר הוא פתיר, אבל הרוכש שם על השולחן לא מעט כסף".
כשאני רוכש דירה חדשה מקבלן, יש צורך בליווי עורך דין?
"תמיד כדאי. ההסכמים של קבלנים בדרך כלל די ידועים ונוקשים ולא תמיד ניתן לשנות. זה גם תלוי באיזה שלב של הפרוייקט אתה רוכש את הבניין. אבל יש כמה נקודות ספציפיות שכדאי לבדוק. אם הלקוח יודע לבדוק את זה מה טוב. למשל הליווי הבנקאי, האם יש ערבויות, באיזה שלבים מתבצעים שינויים מסויימים. האם הוא יכול לבקש שינויים בדירה. גם זה תלוי באיזה שלב של הפרוייקט אתה רוכש את הדירה. אלו דברים קטנים וזה משתנה מקבלן לקבלן".
יש מושג שנקרא היטל השבחה שאנחנו שומעים הרבה מאוד בכל הקשור לעסקאות רכישה. מה הוא אותו היטל ומתי צריך לשלם אותו?
"כשאנחנו נערכים לעסקאות. מדובר בסכום כסף לא מבוטל שהרוכשים שמים על השולחן. או מאידך שהמוכר מקבל ויש לו תוכניות איתו. ברגע שאנחנו מודעים לתוכנית של הרוכש או המוכר, אנחנו יכולים לנתב אותו בהתאם. זאת אומרת גם לעדכן אותו שמלבד זה הרוכש יצטרך לשלם על הדירה, אבל יכול להיות שיהיה גם מס רכישה - מס שבח. יש פטור? אין פטור? החוק השתנה לפני מספר שנים, אבל צריך להכין את הרוכשים. יש לנו היטל השבחה. נכון שרשום ברוב ההסכמים שהמוכר משלם את היטל ההשבחה, אבל אפשר להגיע להסדר ששני הצדדים משלמים אותו. היטל השבחה הוא מאסט לכל דבר ועניין, אבל לא למדינה. לעירייה או למועצה שבתחומה נמצא הנכס שלנו".
"מה הוא אומר? אנחנו משלמים מס לאותה מועצה או עירייה על השבחת הנכסים שלנו. או שזה הנכס הפרטי שלנו. לרוב זו השבחה שמתבצעת מסביב. זאת אומרת כבישים, פיתוחים למיניהם ותשתיות. בדרך כלל לא יחייבו אותנו כל פעם כשעושים משהו כזה, אלא כאשר אנחנו עושים עסקה. יש צורך כי הרבה פעמים היטל השבחה הוא סכום לא מבוטל וכדאי לבדוק אותו. לדוגמא: היה לי לקוח שמכר בית קרקע ברעננה. שכונה שנמצאת על הקרקע כבר 50 שנה. רצו לחייב אותנו בהיטל השבחה על מרתף ובריכה. הבית בנוי 50 שנה ואין מרתף ואין בריכה. מדובר בסכום לא מבוטל של 60 אלף שקל. הגענו להסדרים כאלו ואחרים. הרוכשים בסוף שינו את הסכום כי הם אמרו יכול להיות שנרצה לבנות בריכה".
אנחנו מבינים את החשיבות של ליווי עורך דין לאורך כל התהליך הזה. אנחנו מדברים גם על הרוכש וגם על המוכר. האם הם צריכים להסתמך אך ורק על העורך דין שלהם, או שכדאי להם להיוועץ עם עוד עורכי דין?
"העניין זה לא, לא לסמוך על עורך הדין שלך ולהתייעץ עם עוד כמה. כמה שיותר נתייעץ, נשמע יותר תשובות ודעות. הרעיון הוא גם לסמוך על עצמך. הרעיון הוא לא לפחד ולחשוש לשאול את עורך הדין. לא פעם לקוחות אומרים לי "פחדתי לשאול אותו, כי חשבתי שאעליב אותו אם אשאל אותו משהו כי הוא המומחה". נכון, אנחנו מתעסקים בזה יום יום. אבל אתה מוכר את הדירה. אתה בעל הדירה ואתה בעל התיק. אני עושה ארבע עסקאות כאלו בשבוע אבל אתה בעל התיק. אולי שכחתי להגיד משהו? ברגע שיש לנו שיח פתוח עם הלקוח של שאלות ותשובות וחוסר חשש מצידו, זה גם יעלה דברים והלקוח יבין הרבה יותר. וברגע שזה יקרה יש פוטנציאל לעסקה הרבה יותר טובה".
לעמוד המשרד באתר משפטי
טלפון: 053-9373375
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד