שאלות ותשובות: מתי ניתן לקבל פטור ממס שבח?

ממשפרי דיור ועד הורשה של נדל"ן: מהו מס שבח, מתי נדרשים לשלם אותו ובאילו נסיבות אפשר ליהנות מפטור או להעביר אותו לילדים?

בשיתוף zap משפטי
27/06/2022
לשכור/לקנות דירה, העברת בעלות. ShutterStock
החוק מאפשר לקבל פטור ממס שבח בדרכים שונות, וכל מי ששוקל לבצע עסקת נדל"ן משמעותית צריך להיות מודע לכך(צילום: ShutterStock)

"כל מי שמוכר דירה, חנות או זכות אחרת במקרקעין נדרש לשלם מס שבח, אלא אם מגיע לו פטור על המכירה", אומר עו"ד איתיאל היקרי, מומחה לנדל"ן שליווה עד היום עשרות עסקאות בתחום. "לפטור יש משמעות רבה והוא יכול בסופו של דבר להיות מה שירים או יפיל את העיסקה".

לדברי עו"ד היקרי, החוק מאפשר לקבל פטור ממס שבח בדרכים שונות, וכל מי ששוקל לבצע עסקת נדל"ן משמעותית צריך להיות מודע לכך. "חייבים לצאת לדרך עם עורך דין המתמחה בנדל"ן ומכיר את נושא מס השבח לעומק, אחרת אתם עלולים להסתבך ולקבל החלטות גרועות".

על מה מוטל מס שבח?

"מס שבח מוטל על שיעור מסוים מהרווח שנוצר למי שמוכר זכות כלשהי במקרקעין. כלומר, גוזרים שיעור מסוים מהפער בין מחיר המכירה של הנכס לשווי שלו כאשר נרכש".

עו"ד היקרי מסביר כי יש הוצאות שניתן לנכות מהפער הזה, כמו דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, תשלום לשמאי ועוד, שיפוץ משמעותי מוכח, מה שמקטין את חבות המס באופן משמעותי. "מס השבח חל רק על מכירה של נכס שיש בה רווח למוכר", הוא מדגיש. "מי שמוכר זכות נדל"נית בהפסד לא חייב במס".

מי נחשב למוכר לצורך קבלת פטור ממס שבח?

"לצורך כך מסתכלים על כל בני המשפחה הגרעינית שמתחת לגיל 18 יחדיו. אם אחד מבני המשפחה מכר בעבר דירה וניצל את הפטור - יראו את כל בני המשפחה כאילו עשו זאת".

יש ברשותי דירת מגורים יחידה. האם אני זכאי לפטור ממס שבח?

"בהחלט כן. פטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה הוא הפטור השכיח ביותר וניתן לנצלו כל 18 חודשים".

לדברי עו"ד היקרי, לצורך קבלת הפטור יש לעמוד בתנאים שונים. "בין היתר, תצטרך להראות שהדירה שאתה מוכר היא דירת המגורים היחידה שלך, שהחזקת בה במשך 18 חודשים לפחות ושלא מכרת דירה אחרת וניצלת את פטור זה ב-18 החודשים שקדמו לעיסקה".

עוד מבהיר עו"ד היקרי כי הפטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים יחידה ניתן על דירה בשווי של עד 4.6 מיליון שקל וכי על החלק היחסי שמעל תקרה זו יוטל מס.

יש בבעלותי שתי דירות. האם עדיין אוכל לנצל את הפטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה?

"בהחלט כן, אך לצורך כך תצטרך לבצע תכנון מס. במסגרת זאת תוכל להעביר את הדירה הזולה ביותר לילדים במתנה - העברה שתבוצע בפטור ממס שבח, ולאחר מכן בעת מכירת הדירה הנותרת והיקרה יותר ליהנות מפטור ממס שבח כדירת מגורים יחידה. חשוב להדגיש", ממשיך עו"ד היקרי, "כי העברת הדירה במתנה לילדים חייבת להיות אמיתית ולא עיסקה מלאכותית שנועדה אך ורק לחמוק מתשלום מס".

האם גם משפרי דיור יכולים לקבל פטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה?

"בהחלט כן, גם משפרי דיור יכולים לנצל את הפטור על דירת מגורים יחידה, והחוק מכיר במצב שבו משפרי דיור מחזיקים בשתי דירות במקביל לפרק זמן מסוים".

לדבריו, משפרי דיור רשאים למכור את הדירה שלהם בפטור ממס שבח ולקנות דירה אחרת במקומה או לקנות דירה משופרת, להחזיק בשתי דירות לאורך פרק זמן של עד 24 חודשים, ואז למכור את הדירה הישנה. הפטור על דירת מגורים יחידה יינתן על הדירה הישנה שנמכרת.

קיבלתי דירה בירושה. האם עלי לשלם עליה מס שבח בעת המכירה?

"מי שמוכר דירה שקיבל בירושה לא צריך לשלם עליה מס שבח. לצורך קבלת הפטור יש לעמוד בתנאים שונים ובין היתר יש להראות שהמוכר הוא צאצא של המוריש, בן זוגו או בן זוג של צאצא, וכן להראות שלפני שהלך לעולמו המוריש הוא היה בעלים של דירת מגורים יחידה, ושאם הוא היה בחיים והיה מוכר את דירתו, הוא היה זכאי לפטור".

עו"ד היקרי מסביר כי במקרה של הורשת דירת מגורים יחידה, היורש נכנס בנעלי המוכר וזכאי לפטור - גם אם יש לו (כלומר, ליורש) מספר דירות. צריך לשים לב: הורה שירש דירה מילד שלו שנפטר איננו זכאי לפטור. בנוסף, הפטור גם איננו חל על תושב חוץ.

אני נמצא בשנות השבעים לחיי. יש בבעלותי שתי דירות שאותן ארצה להוריש לילדיי כשאלך לעולמי. האם ניתן יהיה לקבל עליהן פטור ממס שבח?

עו"ד היקרי: "כן, ילדיך יוכלו למכור את הדירות בפטור ממס שבח, אך לצורך כך יהיה עליך לכלכל את צעדיך בתבונה. את אחת הדירות עליך להעביר במתנה לילדים ללא תמורה, כך שכאשר תלך לעולמך תהיה הבעלים של דירת מגורים יחידה שאותה תוכל מאוחר יותר להוריש להם בפטור ממס שבח".

אנחנו זוג הורים ויש ברשותנו דירה. כיצד נוכל לנצל את הפטור ממס שבח דרך הענקת מתנה?

"ככל שיש ברשותכם דירה אחת ואתם מעוניינים לרכוש דירה יקרה יותר, תוכלו לתת במתנה את הדירה הנוכחית שלכם לילדיכם וליהנות מהפטור ממס שבח, ואז לקנות את הדירה היקרה יותר כדירה יחידה ולזכות במס רכישה מופחת. בעתיד תוכלו למכור את הדירה היקרה בפטור ממס שבח או להוריש אותה כדירת מגורים יחידה לילדיכם, כך שייהנו מפטור ממס שבח במכירה".

עומדים לבצע עיסקת נדל"ן? רוצים ייעוץ כיצד לקבל פטור ממס שבח? פנו לעו"ד איתיאל היקרי המלווה עסקאות נדל"ן רבות לייעוץ ראשוני בטל': 077-2314198

לעמוד המשרד באתר משפטי

המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד

  • מס שבח

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully