רכישת דירה מקבלן היא עסק יקר כלכלית וסבוך משפטית. רוכשים שאינם מכירים את סעיפי החוק החשובים להגנה עליהם ואת הדרך הנכונה להתנהל סביב הרכישה עלולים למצוא עצמם בהפסדים כספיים ובהליכים משפטיים במקרה הטוב, ומול שוקת שבורה במקרה הרע.
החוק החשוב ביותר שנועד להגן על רוכשי הדירות הוא חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, ולאחרונה הוא תוקן באופן שמיטיב עם הקונים אף יותר. ב-7.7.22 נכנס לתוקפו תיקון 9 לחוק, והוא יחול על כל הסכם מכר שייחתם החל מיום זה ואילך. התיקון עבר לאחר שוועדת מחיר למשתכן בלשכת עורכי הדין הגישה את עמדתה.
"עוד לפני התיקון, חוק מכר הדירות נועד בתכליתו להגן על הקונים בעסקאות מכר של דירות הנמכרות מידי קבלן", מסביר עו"ד איתי דוידי, "אבל תיקון 9 לחוק כולל מספר הקלות שנועדו לצמצם את פערי הכוחות בין הרוכשים לקבלנים עוד יותר, ולהגן על הרוכשים". ההקלות מוחלות בשלושה רכיבים מרכזיים:
פיצוי בגין איחור מסירה - התיקון מצמצם את הפטור שקיים ליזמים מתשלום פיצויים בגין איחור, בכך שאיחור במסירת דירה יחול כאשר הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש בלבד. תקופת ה"גרייס" בגין איחור במסירה עקב סיבות הקשורות ביזם צומצמה לחודש ימים בלבד, לעומת 60 יום שהיו נהוגים עד התיקון.
הגבלת הצמדה למדד - התיקון קובע הגבלה של הצמדה למדד תשומות הבנייה לרכיב הבנייה בלבד, ואוסר על הצמדת שאר רכיבי העיסקה. ההצמדה תחול עד למועד המסירה הקבוע בהסכם המכר, כך שככל שיחול איחור במסירה, לא תחושב הצמדה החל ממועד זה. המשמעות היא שיוצמדו למדד רק 40% משווי הדירה, לעומת 100% טרם התיקון.
הוצאות משפטיות - התיקון קובע כי לא יהיה ניתן לגבות הוצאות משפטיות מרוכש דירה.
היבטים משפטיים סביב רכישה מקבלן
מעבר להיכרות עם חוק המכר, חשוב שרוכשי דירות מקבלן יכירו את ההיבטים המשפטיים החשובים ויתנהלו לפיהם על מנת שהעיסקה תתבצע בצורה הטובה והבטוחה ביותר. עו"ד דוידי מפרט ארבעה סעיפים עיקריים שכל רוכש חייב להכיר ולהתייחס אליהם טרם הרכישה:
בדיקת היזם והקבלן - היזם אחראי על קבלת ההיתרים הנדרשים, התכנון ההנדסי והאדריכלי, קבלת ליווי בנקאי ועוד. על הקונה (דרך עורך דינו) לוודא כי היזם אכן יכול לעמוד בפרויקט שאותו הוא משווק. בדיקה מקדמית לגבי זהות היזם חשובה מאוד, שכן גורל הדירה מונח על כתפיו. מעבר לכך, יש לוודא מיהי חברת הבנייה איתה חתם היזם את בניית הפרויקט. מומלץ לבדוק מבנים נוספים שאותו קבלן ביצע ולתהות על טיב הבנייה. חשוב לוודא, בין היתר, כי החברה הקבלנית מוכרת ורשומה בפנקס הקבלנים.
מפרט הנכס - טבע האדם, מסביר עו"ד דוידי, הוא לא ליחס חשיבות מספקת לסעיפים המנויים בחוזים ובהסכמים. ברכישת דירה מדובר במסמכים שאין להקל בהם ראש ויש לקרוא לעומק גם את חוברת המפרט הטכני, שמכילה את התיאור המדויק והמפורט של הדירה הרצויה. "לא פעם אנחנו נתקלים במצב שבו אדם רוכש דירה 'על הנייר', טרם התחלת פרויקט הבנייה בפועל, ורק לאחר שהבנייה הושלמה הוא מגלה שישנו חוסר התאמה בין הרצוי למצוי", הוא אומר. "לכן, חשוב לבחון ולקרוא היטב את המפרט הטכני. לבדוק את גודל הדירה, החדרים, המרפסת, חדרי השירות, ולשאול את היזם מראש האם ניתן לערוך שינויים".
בטוחות - חוק המכר (דירות) מעגן בתוכו רשימה של חלופות אפשרויות להבטחת כספי הרוכשים, אותן יש לבחון טרם הרכישה. חשוב לדעת כי המוכר אינו רשאי לקבל סכום העולה על 7% על חשבון הנכס, אלא אם הוא מספק אחת מהבטוחות המצוינות בחוק. חשוב לברר מהו סוג הבטוחה שאותה הקבלן מספק. עו"ד דוידי ממליץ לקבל, במידת האפשר, ערבות בנקאית, שהיא הערבות החזקה ביותר והקלה ביותר למימוש.
הסכם המכר - הסכם מכר הוא מסמך מורכב המלווה בסיכונים רבים. לא נדיר לגלות הסכם שנוסח באופן שנוטה לטובת הקבלן ולעתים אינו מספק הגנה מספקת לזכויות הרוכשים. לכן, קיימת חשיבות רבה לליווי מקצועי של עורך דין מנוסה שמכיר היטב את התחום ויודע להקטין משמעותית את הסיכונים הכרוכים בעיסקה, תוך דאגה ושמירה על האינטרסים והשיקולים של לקוחותיו.
לפרטים נוספים וליצירת קשר ניתן לפנות כאן או בטלפון - 077-8048895
לעמוד המשרד באתר משפטי
הכתבה באדיבות Zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד