יהודים רבים ברחבי העולם וישראלים שעזבו את הארץ מעוניינים לרכוש דירה בישראל. אולם, ברגע שהם ניגשים לבנק לבקש משכנתא הם נתקלים בבעיה: הבנק לא יודע מהו דירוג האשראי שלהם בחו"ל ומהו מצבם הפיננסי, ולכן, מערים עליהם קשיים.
"דו"ח דירוג האשראי, המכונה BDI, מאפשר למערכת הבנקאית להעריך את סיכון האשראי של לווים פוטנציאליים", אומר מרטין בוקסדורף, "הבולדוג", יועץ משכנתאות ומומחה למשכנתא למסורבים מחברת "משכנתא מאושרת".
"הדירוג מתבסס על רקורד העמידה בתשלומים של הלקוח ונקבע על טווח מספרים הנע בין 1 ל-1,000, כש-1,000 הוא הדירוג הגבוה והטוב ביותר. הדו"ח הזה נקבע על פי מאגר נתוני האשראי של בנק ישראל ולכן תקף רק ללקוחות הבנקים בארץ. כשמדובר על תושבי חוץ שמנהלים את כספיהם בחו"ל, לבנק הרבה יותר קשה לדעת בביטחון מהי תמונת היציבות התעסוקתית שלהם והאם יש להם חובות והלוואות בארץ מגוריהם, ולכן יהסס לתת להם משכנתא", מסביר בוקסדורף.
מהו החשש העיקרי של הבנקים לגבי תושבי חוץ?
"לבנק בישראל אין יכולת לאיים על תושב חוץ בחרב ההוצאה לפועל ועיקול החשבון, כפי שהוא עושה עם ישראלים שאינם עומדים בתשלומים. כלומר, לתושב חוץ אין חשבון לעקל. גם אם הבנק יכול בסופו של דבר לפנות את הנכס של תושב החוץ שלא עמד בתשלומים, מדובר בתהליך ארוך מאוד שכרוך בהמון כאב ראש. הבנק רוצה את הכסף שחייבים לו, ועם תושב חוץ קשה לו יותר להיות בטוח שיקבל אותו".
לדברי בוקסדורף, למרות החשש של הבנקים, הם אינם מסרבים בהכרח לבקשות למשכנתא של תושבי חוץ ויש להם אפילו "פינה חמה בלב" ליהודי שרוצה להבטיח לעצמו בית בישראל.
עם זאת, הבנקים מקפידים לצמצם סיכונים ולהקטין את אחוז החשיפה שלהם. לכן, "מערכת הבנקאות מציעה %50 מימון בלבד לרכישת דירה עבור אנשים שגרים מחוץ לישראל ועד %70 עבור אנשים שגרים בישראל אבל עובדים בחו"ל, כמו אנשים שעלו לארץ ומנהלים עדיין עסקים בארצות מהן הם באו", מסביר בוקסדורף ומוסיף כי מלבד החיסרון של אחוז מימון מצומצם לתושבי חוץ, הבנקים מציבים ללקוחות אלה תנאים נוקשים לאישור המשכנתא ומאלצים אותם להשיג מסמכים רבים המעידים על ההתנהלות הפיננסית שלהם בארץ מוצאם.
אילו מסמכים תושבי חוץ נדרשים להציג לבנקים?
"הדרישה משתנה בין ארץ לארץ. לכל מדינה יש את המסמכים הייחודיים לה שהבנקים רוצים לבדוק. בארה"ב יש לדוגמה 'קרדיט סקור', שדומה לדירוג האשראי בישראל. בפיליפינים יש דיווח שהממשלה מוציאה והבנק מבקש לראות. בכל מקרה, חשוב להבין שגם אם הבנק נוקט משנה זהירות, אין לו דרך לדעת אם המסמכים שהצגת אינם מזויפים. אדם יכול להציג הון מכובד בחשבון בחו"ל ולהסתיר במקביל הלוואה בגובה כפול וחובות".
הבדיקות הללו, אומר בוקסדורף, מאריכות את התהליך באופן ניכר. בניגוד למשכנתא לתושב ישראל, שיכולה להיות מאושרת בתוך ימים בודדים, בקשות לאישור משכנתא של תושבי חוץ נבדקות במחלקות מיוחדות בבנקים שבוחנות משכנתאות בסיכון גבוה.
"עוד דבר שמקשה על תושבי החוץ", מוסיף בוקסדורף, "הוא הדרישה של הבנק להגיע פיזית לישראל כדי לחתום על מסמכי המשכנתא ולעבור אימות זהות, מלבד במקרים שבהם ניתן ייפויי כוח לנציג בארץ - תהליך שאיננו פשוט".
האם ניתן להקל או לזרז את תהליך אישור המשכנתא לתושב חוץ?
"כן. ראשית, תושבי חוץ חייבים לפתוח חשבון בנק ישראלי כי משם ירדו תשלומי המשכנתא. החשבון חייב להיות פעיל ולכלול פעילות שגרתית של תשלומי אשראי, צ'קים והוראות קבע. לבנקים הקטנים אין טעם לפנות, היות שרק לבנקים הגדולים יש מחלקות ייעודיות שמטרתן לבדוק תושבי חוץ והם מכירים את המסמכים הרלוונטיים לכל מדינה".
בוקסדורף מסכם: "העבודה שלי היא לעשות את כל הבדיקות המקדימות ולהכין את כל המסמכים הרלוונטיים והפעילות הנדרשת בחשבון כדי להבטיח שהבנק יקבל את כל הנתונים שהוא דורש. כמי שעבד בשלושת הבנקים הגדולים בישראל וטיפל במאות רבות של משכנתאות מכל מדינה בעולם, ברור לי מה יגרום לבנקים לאשר משכנתא לתושב חוץ".
מרטין בוקסדורף הוא מומחה משכנתאות למצבים מורכבים ופושטי רגל, לפרטים נוספים ניתן לפנות כאן או בטלפון - 053-9382060
לעמוד המשרד באתר משפטי
הכתבה באדיבות Zap משפטי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד